“面粉”有限价更高，曲线拿地是出路？市场火爆，“面粉”该怎么抢！
白沙村航拍，绿城参与白沙村改造，便是土地熟化的典型。
□Text/记者沈彦婷Photo/何俊涛
今年，用火爆来形容柳州土地市场毫不为过：多家开发商抢地，土地地价翻倍，超2个小时抢1宗地……这些在过去几年罕见的拍地场景，如今却频频出现在土拍现场，早已见多不怪了。面对柳州净地越来越稀缺，抢地氛围越来越浓厚的现状，不少开发商走上了曲线拿地的道路。
1旧城改造土地熟化
名词解析
何为土地熟化？
土地熟化是指对一定区域范围内的集体土地、国有土地上的房屋进行征收、补偿，并开展适当的市政基础设施建设，最终完成土地前期整理工作，使相关地块满足供地条件。按照“谁投资、谁受益”的原则，项目土地熟化成为“净地”后，土地熟化人可按规定参与相关地块的土地出让活动，并在土地出让后，按协议收回土地熟化投资成本，获得投资收益。
典型案例
柳州已有不少旧城改造成功案例
事实上，开发商出资，政府进行改造的模式并非稀罕事，早在柳州启动城中村改造时，就引入了不少社会资本。
绿城参与白沙村改造，就是社会资本参与柳州旧城改造的典型案例。之后联发拿下水南村三产用地，开始参与到水南村的旧城改造亦是土地熟化的代表。
开发商说
拆迁是需要面临的难题
鱼峰区拆迁办主任杨柳生曾坦言，有政府出面主导改造项目，可以赢得老百姓的信任，利于旧改工作的开展。同时，房地产企业具有丰富的项目开发经验和资金实力，可以让旧改实现收益最大化。
一些业内人士亦表示，在改造实际进行中，会发现当面对项目土地和房屋征收补偿、场地平整等工作时，开发商不能做甩手掌柜，有时候不光得靠政府展开工作，开发商也得出力献策。
辉煌地产柳州公司市场研究部经理廖雅婕认为，在实际操作中，很多参与的开发商并不止出资，更要出力，关于旧改的很多工作，开发商们常常需要亲力亲为。
2三产用地上市交易
名词解析
什么是“三产用地”上市交易？
三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。三产用地上市交易是指，根据规定，农村集体经济组织取得的“三产用地”，经按民主议定程序集体讨论决定，讨论结果经街道办事处或镇政府核实，以及所在城区人民政府签署核实意见后，可以向柳州市国土资源局提出“三产用地”上市交易申请。
典型案例
彰泰首次尝试集体用地上市交易
今年8月，位于东环路北延长线西侧的146亩商住用地成功出让。彰泰6.84亿元底价拿下P（2017）33号地块，楼面地价2509元/平方米。没有拼抢，没有溢价，彰泰低调地底价拿下其在柳州的第二宗地块。
根据土地出让公告可知，该宗地为河东村安置集体经济组织经营性建设用地进行上市交易，竞买人需提供城中区人民政府出具的竞买资格确认函。据知情人士透露，由于该宗地块涉及河东村安置，所以，开发商需要和河东村村委进行协商，方能获取竞买资格确认函。据了解，该宗地块或是柳州首次尝试集体用地转换土地性质上市交易。
此外，根据约定，彰泰拿地后，需在该地块内代建商业用房，代建项目完工后需提供给柳州市人民政府，由柳州市土地交易储备中心支付代建费。可见，虽然地块看似底价成交，但其中涉及不少事前协商事项。据业内人士透露，该地块的成本绝没有看上去的那么低。
开发商说
可净地拿地让不少开发商兴趣大增
据悉，柳州政府一直在推进三产用地上市交易，近期，柳州政府就针对柳东新区14宗三产用地进行了推介。一位业内人士表示，三产用地上市交易和旧城改造不是一个概念，具体操作方法也不一样。三产用地上市交易需要和集体用地的村委进行协商，如果在支付村委的补偿金额后，开发商还有利润空间，那这个项目就是可行的。从目前柳州行情来看，不少开发商对三产用地上市交易很感兴趣，而且如果能和村委达成协议，开发商是可以无需面临拆迁问题，入手净地的。柳州市城中区招商局相关工作人员也表示，三产用地上市交易是需要否面临拆迁问题，还是看开发商和村委具体如何协商。
远道集团副总裁张超洋表示，与旧城改造相比，三产用地上市往往只需要和村委达成共识，开发商拿地后必须按照和村委签署在协议执行，而旧城改造开发商在完成拆迁，土地顺利进入招拍挂阶段后，开发商是可以选择拿地开发，也可以选择只获取拍地收益，不进行土地开发。
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