大户型年底集中入市，高端市场探寻销售新思路改需成主角，“刚改”需求高
年底前，一大波改需户型将入市。
部分年底前预计入市的改需产品信息一览
□Text/记者黄璐Photo/何俊涛
当不少楼盘早早完成年度任务，计划在年底这段时间以顺销的形式稳步过渡时，一批改需产品集中入市颇为抢眼。由于此前政策的连番调控直指高端市场，这批以大平层、洋房、别墅为主的房源也被推向风口浪尖。业内认为，前段时间一批改需产品预售证暂缓下发，是当下高端产品集中入市的主因。也有不少楼盘相关负责人坦言，改需产品去化成效难以预见，或就此调整高端产品的销售策略。
现象
刚需偃旗息鼓，改需集中入市
12月2日，融创·九棠府新盘首开，这不仅是融创入柳首作，其120~135平方米高层新品的亮相，也拉开了年底改需集中入市的序幕。
居柳州统计，12月底前，全市各城区预计有6个盘相继推出改需产品。其中，联发·君悦壹号在高层产品全部推向市场后，自12月起将销售重心放在洋房的去化上。与之拥有相同步调的，还有香颂诺丁山，该项目计划于12月底前推出洋房新品；此外，经过长期的等待，绿城·杨柳郡亦预计于近期推出超130平方米的大户新品。
除了老盘，2个新盘也计划将改需大户列为首批入市的产品，这其中就包括了红星·天铂约107~203平方米大户及皇庭君临天下296~494平方米的各类别墅。这批集大平层、洋房、别墅为一体的改需产品，可满足各类购房者的置业需求。
“柳州改需型市场沉寂多时，这部分人群的购买力压抑已久，集中入市可谓属于正常释放。”广西冠亚房地产开发有限公司副总经理欧阳敏认为，自恒大华府、盛天悦景台、碧桂园·十里江湾等陆续推出部分改需产品外，高端产品量并不算多，接下来这波住宅集中入市，改需市场可谓迎来供应小高潮。
探因
政策调控过境，凸显差异竞争
柳州作为一个以刚需占购房主导的城市，为何近期出现改需集中入市的情况？当前不少楼盘早早完成年度任务，改需项目为何不以顺销的形式稳步过渡，反其道而在年底推出高端产品？有业内人士分析，这与此前政府频繁出手调控不无关系。
“据我了解，计划于近期入市这批改需产品其实在此前就已陆陆续续申请预售，只是定价过高，政府未予审批。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，在柳州房价已“过热”的市场环境下，高价产品一旦入市，整体均价或将有一定幅度提升，而彼时“控房价”势在必行。到了年末，柳州多数楼盘均以去化在售库存为主，房价趋于稳定，改需产品的预售证开始逐步下发。
此外，辉煌地产柳州公司副总经理麻斗卫认为，各个楼盘除了遵循原先的销售节点外，改需产品由于总价过高，其比刚需产品更急于抢占一批在年末抄底入市的购房群体。另外，欧阳敏分析，与周边竟品楼盘实现差异化竞争，也是不少项目另辟蹊径推出改需产品的原因。
后市
成交有待观察，调整销售策略
事实上，年底这批改需产品的集中入市，也恰巧成为了其他诸多计划推出同类型产品的楼盘操盘依据。“毕竟在‘房住不炒\’的宏观政策背景下，柳州这一系列调控政策的出台，将对市场产生多大的影响目前还不知道。”柳州市方东地产开发有限公司总经理付隽坦言，尤其是此前房贷利率上浮、提升二套首付比例等政策，在一定程度上打击了改需客入市积极性。业内人士分析，这批高端产品无疑起到了探底市场接纳度的作用。
“改需集中入市，无疑契合了改善需求释放的市场变化。”广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红坦言,以年底各家开发商的推盘力度和优惠幅度来看，此轮高端回暖或许还将持续一段时间，一旦未来同一个区域内集中性推出改需产品，或将加剧楼盘之间的营销竞争，催热楼市大战。
业内人士预测，柳州改善性需求释放期预计将在明年2~3月份间到来，届时还将有包括彰泰城、碧桂园·滨江府、在水别苑、响水·天琴湾等改需大盘相继入市，现阶段改需产品的去化情况，或将直接影响到改需产品的定价、推盘节奏及销售策略。
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