房子越做越大，刚需小户越卖越少“限价”地块为刚需带来曙光，小户春天或将来临
当前，市场上可供刚需购房者选购的小户型越来越少。究其原因，是高地价下开发商追求利润导致小户比例压缩。
部分有小户型出售的楼盘
□Text/记者罗俊彬Photo/何俊涛
今年春节以来，柳州房价犹如坐上了飞速的列车，加速度向前冲刺，这让刚需叫苦不已。好不容易攒够了首付款，兴致勃勃地到楼盘看房时，才发现可以选择的小户型，真得不多了。但也有业内人士指出，“限价”地块的出现，或是刚需一族的春天。
现象
在售小户短缺，刚需客群很头疼
“最近我想在柳北购置一套90平方米以下的小户型，你们有没有什么房源可以推荐？”近日，居柳州接到了不少购房者这样的咨询电话。居柳州统计数据显示，目前柳北区尚有90平方米以下小户型在售的楼盘屈指可数。13个在售楼盘中，仅有4个楼盘还有小户在售，除地王公馆的单间公寓外，其余3个楼盘库存量也不大。
当记者将搜索范围扩大，发现这样的情况正在全市蔓延。据统计，全市72个在售楼盘中，有26个楼盘尚余少量90平方米以下的小户型在售，鱼峰区占据10个。除上述柳北区外，刚需同样旺盛的柳南区亦是“小户短缺重灾区”，9个在售楼盘仅余香颂诺丁山与金鹅福地尚有小户在售。近两周，新盘铁投玫瑰园及温馨年华开盘上新，其小户产品也被一抢而空。在改需需求占比较大的城中区，小户型就集中在少部分楼盘中，即使是恒大华府、荣和天誉等户型段较为全面的楼盘，其小户产品的库存也早早见底。
诚然，柳州作为一大工业城市，刚需置业人群众多。在需求决定供应的市场中，诸多楼盘则选择面积较为适中的80~100平方米三房作为项目的主打。广西辉煌集团柳州公司市场研究部经理廖雅婕就曾表示：“据柳州市场统计数据显示，全部三房房源户型仍占主力地位。”然而对于刚需购房者而言，却很难买到心仪的三房，这让他们叫苦不已。
探因
高地价求利润，大户抢占市场
“在房价上涨时，置业门槛更低、功能全面的小户型，尤其是90平方米以下的三房，倍受购房者的青睐。所以相对其他的户型，此类户型走量相对较快也比较正常。”柳州长盛兴业房地产营销代理有限公司副总经理潘永升坦言。事实的确如此，如恒大御景湾在售的约80~120平方米的两房至四房中，90平方米以下户型已是存量不多，目前剩余房源的面积也在从100多平方米以上。无独有偶，云星·钱隆世家自开盘以来，89平方米的三房也一直是项目较受欢迎的明星产品。位于鱼峰区的一些楼盘甚至会先推大户产品，将小户产品压底。
柳州市智勤房地产中介有限公司总经理黄治刚认为，小户缺货，与柳州目前取消“90/50”这一政策门槛有一定的关系。“90/50”政策指该地块上90平方米以下住房面积所占比重需达到50%以上。据悉，柳州自2006年开始实施该政策，而到了前两年，此政策已淡出市场。“一些定位高端，或是主打改需的楼盘，甚至会直接取消90平方米以下的小户型。”黄治刚直言。
如碧桂园·十里江湾、金科·天宸等楼盘，都已从产品线上剔除了90平方米以下的户型。以开发改需产品为主的融创在入柳时，就明确表示将延续以往开发风格。柳州市通建房地产开发有限责任公司董事黄健清就认为，随着居民生活质量的改善，90平方米以下的住房已很难满足基本生活需求，加上“二孩政策”的全面放开，120平方米左右的产品更适合一步到位的置业诉求。因此，相对而言，90平方米以下小户型的占比就会减少。
也有业内人士坦言，如今地价越来越贵，若大比例地配建小户型，开发商的利益将会受到压缩。一位不愿具名的开发商透露，同一地块，大户型的建安成本更低，净利润率比小户型高出5%~10%。
后市
“限价”地或重现，刚需亦有春天
实际上，“90/50”政策出现是为了保障刚需购房者的需求。据业内人士回忆，在该政策实施时，不少定位高端或低密度地块只能做小户型，就连不少改需楼盘也不得不增加90平方米以下房源的配比。加之当时“偷面积”做法的存在，便出现了很大一批为了拼户型、增加赠送面积的89平方米小户，其实这类房源的居住舒适度都不高。这一政策也让当时河东一些高档住区的购房门槛有所降低，客观上增加了刚需小户供应，对小户型房价有平抑作用。但在改需增加的当下，又一定程度压缩了改需房源的供给，推高了价格。“90/50”政策一直备受争议的很大原因就是，大家认为90平方米以下户型已经越来越不适应市场需求。
如今，90平方米小户身影淡去，老盘越卖越少、新盘越建越少。这又让许多刚需由衷地呼唤“小户快回来”!
10月底，柳州市国土局发布两宗“限房价、限套型面积、限供应对象”三限地块的公告，其中一限就是商品房套型建筑面积不能超过144平方米，110平方米户型比例不少于50%，这也是柳州首次推出此类地块。虽然面积限制为110平方米以下，也让刚需一族看到了希望，这是不是意味着，小户产品的数量有望在硬指标控制下有所增加？
为此，记者也走访了柳州市规划局，据该局规划科相关工作人员介绍，目前只要项目提交的方案符合地块的规划条件，便可顺利通行，但他们也会建议项目方，在户型的配比上尽量更全面一些。其也指出，一旦限价地块成功觅主，也意味着其后期规划将严格接受监督和把控。对此，柳州市住建委的相关工作人员表示，“三限”地块亦是柳州对于房价、市场的尝试，不排除后期有进一步动作。不过，不少开发商反应，目前住建部门对前来备案的产品还没有“户型比限制”。
然而也有业内人士直言，房地产市场终究属于市场经济，一旦开发商发现小户产品更有市场，便会快速做出反应，购房者们也不必过于担心。
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