“高龄”房难贷款，弄清房龄再出手房龄超过20年房子多数银行不予贷款，即使放贷金额也少
购买二手房一定要弄清房龄，否则贷款会吃闭门羹。
□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛
为了方便工作，覃先生打算在柳北区买一套房子，几经看房，他看中了一套约80平方米的老房。在向银行咨询贷款事宜时，银行工作人员告诉他，按照银行规定，房龄超过20年的老房子原则上不予放贷。但覃先生想买的房子房龄为28年，他只能转向其它银行。然而，其它银行也都有类似限制。无奈，覃先生只好另选房龄小的房屋。
“高龄”房屋不放贷
“我们行内部是有文件规定，对于房龄超过20年的房子，原则上不予受理抵押贷款。”工商银行某分行相关人士向记者表示，虽然有这种规定，但银行在具体执行中还会考虑其它因素。比如房子的地段、面积、户型、装修等。
记者走访发现，在柳州各银行中，对房龄限制多为20年，也有25年或“房龄+贷款期限”不超过一定年限的规定。其中，农业银行、交通银行、工商银行为20年，柳州银行没有年限限制，但对高龄老房的审查更加严格，且即使通过审核，贷款年限也为房龄加贷款期限不超过40年。其余各家银行也有类似规定。
“如果是贵宾客户，我们会酌情考虑。”某股份制银行信贷部主任说，贵宾客户还款能力强，风险较低，一般没有还款压力。业内人士表示，老房子一般价值较低，且面临拆迁风险，一旦贷款人违约，银行对房产的处置较难。因此，银行为了控制风险，对房龄都采取了相应限制。
老屋价低也难卖
银行收紧20年以上的二手房贷款，究其原因还是房龄变大价值不高，房屋买家少，变现能力差。在银行看来，越老的房子“越不值钱”。而且老房子一般处于老城区，有被拆迁的风险，一旦贷款人违约，银行对房产的处置较难。二是银行信贷收紧。此前不久，柳州市多家银行针对新房不仅提高首付比例，连贷款利率也上浮了5%~20%。从整体格局来看，年末多家银行信贷额度均告急，存贷比达标的压力仍较大。在信贷规模有限的情况下，银行为了保证优质客户和优质项目的信贷投资去向，自然就会收紧变现能力差的老房贷款。
另外，为了防控风险，银行在对房龄较高的二手房发放贷款时，会降低贷款额度，具体幅度主要由评估公司掌控。比如，5年以内次新房，评估公司对应作出的评估价位较高，因此贷款人所获得的贷款成数也相应较高，一般能贷到七至八成左右（首套房），那么15年左右的房子贷款成数可能就只有五成甚至更低。“这是银行通常的做法。”某股份制银行信贷经理如是说道。
此外，记者了解到，和商业贷款较高的门槛相比，二手房的公积金贷款则相对宽松，对房龄的审核标准提至15年。超过15年房龄的房子，公积金中心基本不予受理贷款业务。
担保公司亦同步
事实上，一套房子买下来，只要使用到银行贷款，基本都在20~30之间，且未结清贷款的房子原则上不再提供贷款业务。也就是说，一套贷款30年的新房，若正常还贷，贷款结清后就变成了银行不待见的二手“高龄”房。
记者走访发现，实际上二手中介手中还是有不少银行所称的“高龄”房。百度房屋中介公司客户经理覃珍玲介绍说，她们公司所经手的二手房中，90年代后的房子居多，超20年房龄的房子也不在少数。“如果按照银行要求来做，许多好地段的房子都会因为全款的压力而卖不出去。”
打算购买二手房的市民，如何避免高房龄引起的贷款难？不少市民将眼光投放至市场上的一些担保公司。
记者走访发现，事实上一些担保公司，诸如百度担保，他们存在的意义主要在两方面：其一，在一些贷款尚未结清且剩余年限不多的情况下，综合考虑双方资质后为卖方垫资解压，从而促进交易双方顺利完成交易。其二，对于一些高评高贷的房子或者买方有其他房子作抵押的情况下，为买方垫付首付。而对于“高龄”房子并不提供长期的贷款服务。所以，对于不少中介表示，购买高龄二手房时如果在银行遭遇贷款难，他们可另辟蹊径，不走银行贷款的正规渠道贷款，而是利用担保公司做融资，那么就一定要特别注意。
弄清房龄很重要
从各方面来说，房龄超过20年的“老”房子想要取得贷款比较艰难。因此，买房的时候弄清楚房龄很重要。
事实上，并非房产证和土地证就能正确反映房屋的年龄。柳州一位从业多年的资深房产经纪人张先生说，比如房改房，一旦上市交易，就会产生新的土地证和房产证，即使去房管部门查询，也未必能完全查清楚，只有去其原所属单位主管部门才能查到。其表示，很多年轻人买二手房缺少经验，往往忽视了这点，买房时中介和房主的话也不能全信。一个行之有效的办法就是，遇到老房子，就在二手房合同后面备注上关于房龄的信息，如房龄多少年、房屋竣工验收备案后交付使用的时间、土地使用年限是多少，如果房龄信息有误，卖方和买方应该如何承担责任或者解除合同等。
张先生说，还有一个笨方法，即去房屋所在小区多处打探，多问老人和邻居，这样可以对中介和房东所提供的信息进行验证。
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