刚需仍主流，改需后劲十足
柳南区的一些楼盘在后期将市场瞄准改需一族。
改需楼盘吸引着越来越多购房者的目光。
柳北老城区的改需置业人群也在增加。
□Text/记者 沈彦婷 罗俊彬 黄璐 易柳燕 蒋甜甜（见习） Photo/何俊涛
居柳州调查发现，曾几何时占据着绝对主导的刚需如今已经降至六成左右。随着改需置业人群的增加，越来越多的项目开始瞄准纯改需市场。而刚需一族在观望、徘徊中主权渐失。面对这场刚改需的市场抢夺战，居柳州面向六大城区展开调查。
城中区
大户丛生，绝望刚需想哭
楼市关键词：刚需稀缺、价格高地
刚需占比：约30%
楼市表现：随着楼盘小户产品的去化，如今想在城中购置100平方米以下的刚需户型选择性可真不多。老盘所剩户型清一色为改需大户，新盘又基本瞄准改需客群，在规划初期就全为大户产品。居柳州数据统计，去年6月，城中区仍有10盘有刚需房源在售，一年后，仅剩4盘。如今，区域的诸多楼盘，都将目光锁定在改需客群上。如碧桂园·十里江湾2期新品就全为清一色的大户产品，新盘彰泰红更是直接定位为纯大户楼盘。
如果说区域小面积房源的减少是让许多刚需一族不得不望而却步的一大因素。那么，高涨的房价则是另一大“拦路虎”。去年，城区中的楼盘均价就已经上万元，而今，区域均价过万元的楼盘就已超过70%，区域最高房价更是达到了2万元/平方米。
作为城市资源最丰富的片区，城中区吸引各类购房者的目光。但高房价和大户型却将不少刚需客群拒之门外。
记者观察：如今想在城中区买套房，随随便便都要上百万元。首次置业如果挑在城中，如果不是富二代，估计就得掏空父母多年积蓄……而且随着城中地块越来越稀缺，这个趋势也会越来越明显。不信你想想，北京三环内的新盘哪个不是超200平方米的大居室呢？
（沈彦婷）
柳北区
改需入侵，刚需仍是主流
楼市关键词：刚需当道、品牌提升
刚需占比：80%
楼市表现：谈起刚需购房，毋庸置疑，柳北区便是典型的代表。由于区域内有着柳钢、柳化、电厂、针织厂等大中型企业，购房力量一直坚挺。尤其是在诸多企业减少职工住宅的配建后，购房者对区域商品住宅的需求量更大。
纵观区域的产品线，此前，两房和小三房一直占据着大半江山。如水天一·江岸福邸、长业·天江城、 绿水·云间等上市时间较长的楼盘，户型均以90~100平方米左右的小三房为主打，而此类户型一直也是区域的热销户型。
但随着二胎政策的放开及一些新鲜血液的入注，楼市产品供应端发生了变化。最明显的便是大三房、四房的产品配比上升。此外，无论是产品价格、还是楼盘品质，都有明显的提升。如绿城·杨柳郡目前上市户型均以130平方米的大户为主，云星·钱隆世家在最近一批新品中开始上架精装房……这样的改变也吸引着其他区域的客群来此置业。不过，据各大楼盘反馈数据来看，区域原著民依旧是主力购房群体。
记者观察：转角的米粉店、楼下的烧烤摊、对面街口的理发店……这些都是生活的痕迹，想必这也是诸多老柳北们不愿离开的原因。虽说老区规划起来远不如柳东新区这些新兴区域这样“一挥笔任我行”，但旧城改造、道路翻新、配套更替等一系列的动作，让区域焕发出新的活力。也有越来越多的品质开发商开始为区域注入新的血液，置业柳北，大概依旧是件幸福的事。
（罗俊彬）
柳南区
改需崛起，抢占刚需市场
楼市关键词：改需崛起、涨价在即
刚需占比：70%
楼市表现：对于资金不充裕的刚需购房者，在购买首套房时，价格往往是首要因素，其次才是交通、学校等配套。
一直以来，柳南作为老城区，始终以刚需市场为主导。而近几年，楼市飞速发展。相较于前几年的遍地刚需房，区域在扎根了不少外来房企
后，改需产品的数量也在增加。他们不仅在初期就满足刚需客群的基础上兼顾了改需一族。在开发后期，更直接瞄准了纯改需市场，诸如柳南万达华城以及即将推新的融创·九棠府。
产品升级的同时，房价亦有攀升。虽然纵观区域在售房源的均价，整体差距其实并不大。整体来看，目前区域普通住宅部分均价为7616.9元/平方米，相较城中的破万元的均价还有一定差距。但细看到各个小区块，此前旧机场片两个高价出让的地块将在11月接连面市。业内人士预测，该区域均价或将再上一个台阶。此外，河西片纯改善性项目在水别院也将会在11月底携新品正式亮相。据透露，新品价格或将破万。
记者观察：俗话说：“买房不趁早，后悔直到老”。这不，居柳州最新数据统计，柳州市普通住宅价格已达8475.17元/平方米。相较而言，柳南区的价格依旧处于低位。不过，待区域的多个蓄势待发的高价盘面市后，区域均价或进一步上升，且一定程度上会带动周边楼盘的价格上涨。
（易柳燕）
柳江区
刚需主导，楼市前景看好
楼市关键词：潜力区域、刚需当道
刚需占比：80%
楼市表现：年初撤县设区后，柳州市确定将柳江区作为柳州市三大主战场之一，众多房企也开始将目光转投向极具发展潜力的柳江区。柳江区本就有着深厚的产业底蕴，加之不断升级的市政配套，柳江区的房地产市场被多方看好。有业内人士更是直言，柳江区或成为柳州未来城市副中心，是楼市价值洼地。
诚然，因为地域的特性，其客源主要来自柳江县城及周边乡镇，所以，区域产品也是一直以刚需产品为主。如今，这样的状态依旧延续着，89平方米的小户型依旧属于最畅销产品。
据统计，在柳江区成立的这半年时间内，其平均房价已由撤县设区前的“4”字头上涨至当前的“5”字头。业界普遍表示，人口红利加上产业发展的殷实基础，促使柳江区的房地产发展后劲强大，柳江区商品房价将稳步上涨。当下，柳江的房价还处于洼地，在柳江置业投资也成为不少市民的选择。
记者观察：天气日渐入秋，反观当前楼市却丝毫未见凉意。火热的市场让普通购房者尤其是刚需一族倍感焦虑，看着房价一路“放飞自我”的上扬态势，着实叫人“心慌慌”。好在柳江多个楼盘的推新均以刚需产品为主，预计均价也仅为“6”字头，相较其他区域，还是能让购房者有所期待的！
（蒋甜甜）
鱼峰区 分化显著，小户去化迅速
楼市关键词：楼市热区、乡镇入市跳板
刚需占比：55%
楼市表现：鱼峰区面积较大，每个版块客群构成不一。记者走访发现，在老城区，二次以上置业和刚需占80%以上。在河东板块，由于区域交通配套逐渐成熟、高端楼盘数量渐增，带动着版块房价逐年攀升，这也让该版块首次置业人群的占比由数年前的70%下降至50%左右。而在五岔路口片、柳石路南段片等近郊区域，由于靠近城乡结合部，往往是乡镇居民成为“新市民”的踏板。五岔路口某盘项目负责人告诉记者，该楼盘首次置业比例达80%以上，且小户型去化速度最快。
尽管刚需占比分化显著，但鱼峰区各版块的置业特征仍有共同点：小户型去化速度普遍比大户快。业内人士认为，这与柳州这座刚需占绝对主力的特点不无关系。
同时，鱼峰区置业群体地缘特征明显，除城郊客群外，很少有购房者跨区置业，也鲜少有鱼峰区居民愿意跨区买房，这就造成了即使房价抬高，这里的人们也愿意开源节流、牺牲居住舒适度，只购买区域内楼盘的最小户型的情况。
记者观察：鱼峰区居民不愿挪窝这一点，怕是已经被“大鳄”们吃得透透的了。户型越做越大，价格越攀越高，开发商们似乎在一步步试探购房者的承受底线。幸好政府释放调控风声，希望能从价格和户型上，真正让区域楼市回归“买方市场”吧。
（黄璐）
柳东新区
刚需当道，学区房需求大
楼市关键词：升值潜力较大、价格洼地、人口密度低
刚需占比：80%
楼市表现：作为柳州第二代新区的代表，柳东新区有着合理的规划蓝图，颇具条理的城市扩容节骤。如今，更是有了实景呈现的感官体验。在房地产市场发展上，由于制造业率先东迁，此前柳东新区的置业客群绝大部分以周边厂房厂区的员工为主，这就此奠定了区域刚需占绝对主力的市场情况。随着名校东迁变现，柳东新区又迎来了一批投资学区房的置业群体，刚需客群再次增添活力。
柳东新区某在售楼盘负责人向记者回忆，几年前这里的房源去化仍需以折价的方式，到柳钢、五菱等企业里组团购买，且大家购买的户型基本上是小两房、小三房，如今，随着主城区房价走高，新区宜居系数上升，这里的刚需房源根本不愁卖，且刚需产品也“价格不低”。
主城区客群的涌入，使得柳东新区的购买力直线上升，除了项目房源去化速度变快，还体现在人们愿意买大房。日前碧桂园·ParkRoyal首开，尽管103平方米三房仍是最热房型，但超129平方米以上的四房、五房，也有刚需光顾，业内预计未来刚改比例将逐步接近主城区。
记者观察：除了周边居民和学区房客群，可以说目前柳东新区的置业群体不少是从主城区被“赶”出来的，短短1年时间，曾经“今天不买河东，明天连柳东都买不起”的戏谑话已成真，未来柳东新区是否会像河东一样成为置业热区，仍需依仗区域人口结构调整。
（黄璐）
（本版统筹：易柳燕）
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