交房时才得知前期高额物管费，定价由谁说了算？多方审核，预售前须完成价格备案

收房时，开发商会有相应的物管费公示。

□Text/记者 黄璐 Photo/何俊涛

交房本是一件开心事，但柳东新区某小区业主在看到超出承受范围的物管收费标准时，却怎么也兴奋不起来。市民质疑，前期物管定价究竟由谁说了算？对此，住建委相关科室答复，项目前期物管费在经过招投标、部门备案后，开发商才能拿到预售许可，换句话说，开发商在售房时对物管费的解释出现瞒报、伪报、申报不实等情况，均属违规。

1 怪事？

物管收费定价在交房后才公开

“这个前期物管定价，已超出了我们一家人的支出计划。”陈女士位于柳东新区某小区的新房正处于交房状态，1.6元/平方米·月的物管费，是她踏进物业服务中心后才获知的，陈女士说，购房时没有知情权的她完全被“蒙在鼓里”。

小区不少业主也对前期物管费定价产生了质疑：其一，购房时开发商宣称彼时物管公司尚未招投标，物管收费未有定论，该价格该何时公示？其二，作为一个以刚需为主的普通住宅小区，前期物管收费为何高出主城区平均上线？是根据什么条件制定的这个价格？

对此，该小区开发商负责人向记者解释，该项目在销售阶段，物管公司的确没有完成招投标，彼时物管收费并未确定。“这一点在售房时已告知购房者。”该负责人说道，而1.6元/平方米·月的定价，是经由相关部门审核备案过的，符合物业服务等级、服务质量、服务成本等考量。

2 不怪

确有在售项目不公布物管价格

开发商的解释似乎合情合理，根据其论调，前期物管费由有关部门制定，业主确实会因为对定价有异议而出现心理落差，那么目前像上述小区这样，柳州有多少在售项目不公布物管收费呢？

记者随机咨询了全市5个城区20个在售楼盘的对接人，其中2个项目表示在售楼栋物管收费尚未确定，柳东新区某小区的情况并非个例。除了“物管公司尚未招投标”这个解释以外，有项目坦言，物管定价正在调整。

对于这样的调查结果，不少购房者颇为担忧。“购房时不讲清楚价格，交房了收个5、6元/平方米·月怎么办？”市民韦先生说，要知道，成立业主委员会并不容易。购房者刘女士认为，不公布物管价格的项目属于少数。“如果真的在意物管收费，开发商在销售阶段不公布价格，你完全可以不选择这个项目嘛。”刘女士说道。

3 违规！

销售阶段拒绝透露价格属瞒报

刘女士的话颇具启示意义，但对于像陈女士这样，已经选择了在销售阶段不公布物管收费项目的购房者而言，他们的权利又该如何保护？对此，柳州住建委相关工作人员表示，物管收费备案为归属地化管理，且预售证办理与物管收费备案挂钩，上述柳东新区项目操作存在违规，业主可以向住建委反映相关情况。

根据《关于开展柳州市前期物业管理招投标工作的通知》（下简称“通知”）相关规定，柳州市范围内凡未取得《商品房预售许可证》的新建住宅小区、商住楼需要进行前期物业管理招投标，且必须在《商品房预售许可证》之前完成。该工作人员认为，由于规定明细，基本不会出现违规情况，有可能是在售项目楼栋分批预售备案的结果。

同时《通知》明确，前期物业管理招投标需到城区建设局办理物业管理招标申请备案手续，且城区建设局对符合条件的物业管理项目进行备案，由此可见，上述楼盘负责人的解释并不成立。“没有物管费备案办不了预售证的。”柳州市房地产业协会会长张涛说道。

对于在售项目不公布物管价格的行为，柳州市物业管理行业协会会长林宇也指出，开发商在售房时对物管费的解释出现瞒报、伪报、申报不实等情况，均属违规。

4 注意

收费标准需细读合同补充协议

除了明文规定物管定价与预售许可挂钩外，有关前期物管费的价格制定，《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》相关规定也有说明，前期物业管理的住宅物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%，对于超高层或超低密度建筑等特殊住宅，价格主管部门将另行核准备案。该细则也指出，住建委可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。

“尽管从去年开始物管收费实行市场调节价，但前期物管费定价过高，住建委仍不会给你备案。”张涛说道，回到交房本身，他建议业主仔细记录购房合同上有关物管服务的附加条款，以备未来监督物管公司服务之需。

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