未到先火，旺季行情被看好
“金九银十”前推新楼盘销售火爆。图为某楼盘营销中心亮相，吸引众多购房者到场。
鏖战金九银十 预测
□Text/记者 沈彦婷 Photo/何俊涛
传统的楼市主战场“金九银十”尚未到来，柳州楼市却已战火冉冉。不少楼盘抓住8月的尾巴，取得阶段性的斐然成绩。业内分析，8月底楼市走量推高，预示着“金九银十”销量攀升。改需产品扎堆入市，也将进一步刺激换房客群的涌入。
市场 “金九”未到先火，成交势头上扬
传统的楼市主战场“金九银十”尚未到来，柳州楼市却已硝烟四起。据统计显示，在8月下旬，柳州有9个楼盘加快开盘步伐，总共释放超1000套住宅新品。“金九”还未到，楼市就热闹起来。业内人士分析，今年“金九银十”火不火，可以从8月底这波推量较大的项目中得出答案，如果这样的楼盘走得好，那“金九银十”可期，反之亦然。
无疑，从各盘反馈的情况来看，8月下旬的这波开盘给“金九银十”旺季的到来开了个好头。为了抢占旺季的头把交椅，开发商已经迫不及待在8月下旬就把战局拉开。
柳州市恒辉置业咨询服务有限公司营销总监李艳分析，从今年的成交形势看，楼市在3月份实现了较大的涨幅，6~8月整体销量呈现平淡，9~10月楼市成交应该会有一定量的上涨。一方面，从今年预售证发放情况看，柳州整体仍有1.5万套的存量要走，走量是趋势；另一方面，银行政策收紧，开发商年底回款压力大，利用“金九银十”造势，拉高成交的意图会更加明显。
背景
旺季前柳州迎一波开盘潮
8月，一二线城市在限价、限售等一系列调控政策的作用下，楼市逐步趋于稳定，特别是一线城市，供应也普遍减少。据报道，北京8月只有8个新盘推出，楼市供应跌至近5个月新低；8月第三周上海楼市成交量升价滑，持续三周零供应；广州8月楼盘开盘数仅为去年一半……
与一线城市不同，柳州在8月楼市却格外“火热”。8月下半月，全市就有9个楼盘开仓放量。从8月开盘情况来看，购房者入市情绪高涨，各盘纷纷传来捷报。兴佳·汇景天城1、2号楼推400套房，一经面市就已售罄；彰泰红首开2小时狂澜4.6亿元；东郡开盘推约100套房，开盘当天劲销85%，销售额达1.3亿元；盛天悦景台楼王开盘，1小时房源告急……
虽然还是“金九银十”的前夜，楼市的熊熊战火已经燃烧。9~10月，柳州31盘已整装待发，旺季冲锋号即将打响。
分析 改需大军涌入，旺季是大户的狂欢
“金九银十”柳州31盘共同入市，足以见得开发商对9、10月份楼市的信心。而从大面积改需产品成为供应主力来看，大佬们似乎想和柳州改需客群来场约会。
从今年“金九银十”的供货产品名录里不难看出，除柳东新区较多楼盘锁定刚需客户外，其他城区改需产品已然占据大半江山。作为柳州改需置业聚集地，城中区自是不用多说，除东和园等个别楼盘存在小户型产品，其余项目以清一色的改需大户迎接“金九银十”。不仅如此，柳北在“金九银十”期间，计划有动作的4个住宅项目里，面向区域改需群体推出纯大户型的楼盘就有2个。柳南方面，4盘推新，3盘主打改需客群，城区一向主打刚需的香颂诺丁山，此次新品也将改需纳入目标市场。鱼峰推新产品虽然丰富，但改需占主导的趋势明显。金科·天宸、皇庭君临天下等热点楼盘推新产品都以改需洋房、别墅产品为主。
远道集团副总裁张超洋认为，10年前买房的人如今已经到了换房的时期，大批量换房群体将涌入楼市。同时，广西同众房地产投资顾问有限公司副总经理张洋分析，在开发商促销等诸多利好因素的影响下，改需产品或将迎来窗口期。
房价 银行虽收紧房贷，房价亦难以下调
柳州楼市成交火热，逢开必热已成常态。但购房者们的积极似乎没有得到银行方面的力挺。据了解，目前柳州房贷利率上浮已成常态，虽然农业银行、交通银行、农村信用社以及柳州银行仍执行首套房基准利率。但不少银行已经开始上浮首套房的贷款利率，其中上浮最高的为15%，甚至还有5家银行停贷。
面对柳州首套房贷折扣全面退场，5家银行还停止放贷的现实，开发商是否为了能快速回流资金，维持现在的价格销售，开启短平快的销售模式呢？对此，张洋表示，银行收紧房贷对实力较强的开发商影响不大，银行为了保持与开发商的长久合作，一般不会对合作楼盘限贷，价格暂时也不会因为银行资金收紧而调整。
那么“金九银十”的价格会怎么走?业界表示不仅和销量有关，还和周边的地价有关。李艳分析称，从今年以来的涨价潮分析，不管是楼盘涨价，还是销量走高，多半都和周边地王频出息息相关。今年以来各片区地王频出，市场观望情绪被打消，导致周边楼市量价齐涨。所以，如果土地价格持续高涨，房价要下降很难。
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