没拿到产权证的商品房能否购买？

没有办得产权证的商品住宅可以购买吗？这个问题很多人都不知道。（图文无关）

□Text/记者  易柳燕   Photo/何俊涛

生活中，很多购房者从开发商处购买商品房后，由于各种自身原因想转让，但由于还未能办理产权证，所以很多买方对于这类房产能否交易心中总是打上一个大问号？近期就有购房者遇到了这样的情况，并咨询居柳州，对此，相关的业内人士和部门给予答复。

疑惑

没有拿到产权证的房能买吗？

近日，购房者覃女士通过中介介绍，看中了陈先生准备转让的一套尚未取得产权证的商品房。据介绍，陈先生目前已经完成了首付款项的交付，同时在相关部门进行相关税务的缴纳，现在正处于还银行按揭房贷阶段。根据中介的说辞，双方可以通过“更名”的方法进行本次房产交易。但是覃女士对此存有疑虑，未办理产权证的商品房是否能够交易？如果能，又该如何交易？

就覃女士买房所遇到的问题，记者咨询了柳州市不动产登记中心相关工作人员、广西百度房地产经纪有限责任公司相关工作人员以及多个开发商相关管理人员，总结出了目前市场上关于未取得不动产证如何交易的多种情况所采取的处理办法。

解析

情况一：没有备案，没有交契税

当开发商与卖方签订购房合同，但交易仍停留在卖方刚交了首付，还未涉及到相关契税的交纳，也就是说开发商还没有到房管部门备案的时候，这种情况比较简单。

解决方式：买卖双方达成协议后直接到开发商那里办理合同转让。双方与开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回作废即可。随后买方将首付款付给卖方。接下来的流程就跟购买新房一样，开发商拿着写有买房名字的相关资料到房管部门备案，银行按揭也是以买方名字去办理即可。这种情况下，产权办下来直接就是买方的名字。

情况二：已备案，还没有还房贷

当开发商与卖方签订购房合同，卖方已经完成了首付款以及相关税费的缴纳。此时买卖双方要提前协商好，由谁承担撤销备案所造成的税费损失。

解决方式：这种情况下，开发商已经到房管部门进行备案，所有的税费单上已经全部印有卖方的名字。此时需要通过开发商重新递交情况一中与买方重新签订的资料文件，同时将原备案撤销，重新进行备案。

情况三：已备案，开始还房贷

当开发商与卖方签订购房合同，卖方完成了首付款以及相关税费的缴纳并且开始还房贷，这个时候除了要去房产部门撤销备案，还需要去银行处理贷款问题。基本上要办理产权转移就非常繁琐了。案例中的陈先生与覃女士的交易就属于该种情况。该种情况下，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，针对这种情况，主要有两种方式可供选择。

解决方式1：还清贷款

双方约定好交易后，卖方将银行的贷款还清，随后拿银行出具的贷款结清证明，去房管部门拿出正在抵押的合同。此时，开发商带着上述与卖家签定的合同和注销备案登记表去房管部门办理该房屋此前备案的注销手续，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管部门重新备案。

这种方式的优点是手续比较简单，但银行方面表示，因为房产目前还没有拿到产权证，所以买方必须全额购买，不能再使用按揭贷款了，对买方来说将会面对比较大的资金压力。且全程需要开发商配合，中间有大量的空白期，风险比较大。

解决方式：2：等待产权证

双方可以先签一份协议，约定首付款项、过户时间（不动产证下来就立即过户）以及预付首付款。等到卖方的产权证办理下来再办理过户，过户后再交付尾款。

这种方式属于二手房买卖。优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

以上两种方法均不属于传统意义上的“过户”，因为双方都并未取得产权证。从国家法律层面来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国法律规定，房产买卖以办理权属转移登记（即“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的。因此目前在这类交易的处理上主要以撤销原备案，还清银行贷款、重新签订合同来改变原始登记记录，从而完成不动产权益的转移，待到产权证下发时自然就是买房人的名字。

值得一提的是，在办理过程中涉及的部门多，流程繁琐，因此大部分开发商要么不愿意协助办理，要么要求收取一部分手续费。

置业建议

1.没有不动产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。

2.如果遇到特殊情况一定要买（卖）尚未拿到产权证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确产权证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

3.对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得不动产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

4.考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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