未竣工验收就交房 业主住得心慌慌 柳堡路尚好鑫苑小区房屋无法办理产权证 相关部门针对房开违规交房行为介入调查
尚好鑫苑其中一栋居民大楼。
记者 李书厚 罗妙
根据《建设工程质量管理条例》相关规定，建设工程未经验收合格的，不可交付使用。然而，家住柳江区柳堡路尚好鑫苑小区的业主覃先生近日向“柳报维权哥”（微信号：lzwbwq）反映称，他所住的小区虽然已交房并入住了一年多，但房屋至今都还未通过竣工验收，以致无法办理产权证，小孩报名读书受到影响，更让他们担心的是，未经过竣工验收就交付使用的房屋质量安全吗？记者就此进行了走访调查。
交房一年多难办房产证 因为房屋未经竣工验收
3月13日，记者来到尚好鑫苑小区，见到了覃先生等业主。
覃先生表示，他是2015年在尚好鑫苑买的房子，购房合同约定2017年7月31日交房，然而最终延迟到2018年7月才交房。他2019年2月入住，但房子的产权证却一直没能办下来。
“没有产权证，做什么都不方便。”业主刘女士说，从交房到现在，经常有业主询问办理产权证的事，但房开一直没有一个准确的说法。而没有产权证给他们带来了很多不便，比如小孩无法报名就读、落户等。
记者从刘女士提供的“尚好鑫苑入伙预备款项清单”里看到，其中就包含了“办理产权证服务费”400元。此后，他们了解到，产权证之所以迟迟办不下来的原因，竟然是因为房屋还未经竣工验收，也就是说，整栋大楼还不属于“合格品”，但房开就擅自交付给了他们，并且他们已入住了一年多。
“除了关心产权证，现在我们更担心房屋的质量问题。”业主韦先生称，最近福建泉州一栋宾馆发生垮塌，造成多人死亡，就是因为房屋存在较大的质量问题。房开将未经竣工验收合格的房子交付给业主装修居住，他觉得这是对业主生命安全的极大不负责。
无法竣工验收
系因车位数量不够
办不了产权证，是因为房屋未经竣工验收，可又是什么原因导致房屋无法通过竣工验收的呢？记者就此采访了尚好鑫苑小区开发商柳州市荣华房地产开发有限公司。
据该公司相关负责人介绍，目前，因地下车库停车泊位不满足原规划要求，导致未能进行整体竣工验收，从而导致产权证无法办理。
记者从柳江区住建局规划股了解到，按照《柳州市城乡规划管理技术规定》要求，尚好鑫苑小区需达到361个机动车及500个非机动车停车泊位，才符合要求。
尚好鑫苑房开第一次向柳江区住建局提交竣工验收资料时，停车泊位还没建好，自然就无法通过验收，该局就提出按要求建好停车泊位后再组织第二次验收，但这次验收发现停车泊位数量与原规划设计不符，再次无法通过验收。随后，房开在小区地下室原有的基础上重新进行调整和整改，但最终也只是建成了314个机动车位，较原规划还差47个；在小区绿化地上做调整，建成非机动车位445个，但较原规划还差55个。由于机动车和非机动车停车泊位都不符合要求，该小区也就再一次无法通过竣工验收。
车位不够无法通过验收
是建设方当初“考虑不周”？
因车位不足无法通过竣工验收，可又是因为何种原因导致停车位不足的呢？开发商一负责人对此表示，当时的法人已辞职，具体情况他不清楚。目前，他们只能积极配合整改，努力做好与柳江区住建局的协调工作，争取找到解决办法，尽快通过验收。
无独有偶，位于柳江区柳堡路的广西电力工程建设公司国有工矿棚户区改造项目，此前也同样因为小区停车位数量与原规划设计不符，从而导致无法通过竣工。可这两个小区，当初建设时提交的规划设计为何又能通过审核呢？
柳江区住建局规划股股长覃柳雪表示，根据相关规定，开发商在拍下地块时，需要按照政府提出的容积率、绿化率等要求去进行规划设计，比如小区要建多少个停车位，是建一层地下车库还是两层，这些在建设之初都是要规划设计好的，并提交住建部门审核通过后才能进行建设。
覃柳雪说，尚好鑫苑房开当初提交的规划设计肯定也是通过评审了的。可如今为何会出现停车泊位与原规划设计不符的情况，她认为可能是建设方在建设过程中“考虑不周”造成的。
因为住宅小区在建设过程中，都有可能出现与原规划设计不符的情况，遇到这种情况时，建设方要及时向相关部门提出临时更改规划设计的申报，再由相关部门进行审核，经审核通过后就可以按新的规划设计进行建设。如今，尚好鑫苑出现与原规划设计不符的情况，她认为是建设方中途更改了规划设计，但又未向相关部门进行申报，从而导致在组织竣工验收过程中发现建成的建筑物和原来审批的规划设计不一样，最终导致无法通过竣工验收。
覃柳雪还表示，按照尚好鑫苑小区目前的情况，无论开发商怎么整改，都不可能达到竣工验收的要求了。对此，他们也曾想过采取人防工程异地建设的方法进行整改，但由于该方法无法可依，也就无法实施。目前，他们已将尚好鑫苑小区面临的问题上报给柳江区政府。
城管：对房开未经竣工验收就交房行为已介入调查
针对尚好鑫苑小区未通过竣工验收，开发商就擅自交房给业主的情况，柳江区住建局质安站站长赵鸿志表示，根据《建设工程质量管理条例》等相关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。尚好鑫苑小区未通过竣工验收，相当于还未获得“合格证”，开发商就擅自将房屋交付业主，此举已经明显违规。目前，柳江区住建局已将情况向柳江区城市管理行政执法局进行了反映。
记者从柳江区城市管理行政执法局了解到，目前该局已就开发商未经竣工验收就擅自交房的行为进行了调查。
律师：开发商已违约
应支付违约金
广西华尚律师事务所黄华律师认为：业主与房开公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表达，是合法、有效的合同，双方应全面履行合同义务。
本案中，开发商迟延交付房屋以及交付的房屋不符合法律规定和双方的约定，并导致无法办理产权证，明显已构成违约，应承担违约责任，业主们可要求开发商支付逾期交房的违约金。
当然，若因房屋及其配套设施质量问题导致无法通过验收，无法办理产权证，无法实现购房者的合同目的，则购房者有权要求开发商予以适当补偿，或者有权解除合同，即向开发商退房，并要求开发商返还购房款及利息，并赔偿房屋已升值部分的差价损失。
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