2020，楼市发展6大预测

有业内人士认为，2020年市场以稳为主的政策基调不会变。 房企竞争愈发残酷。

透视2020·预·测

□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛

2019年仅剩13天的时间，所有房企都在拼搏最后的13天，但关于明天、关于2020年、关于房地产的发展与趋势，所有人都在好奇。2020年的房地产将会是何种模样？记者结合诸多房企大佬调研和证券金融机构的研判整体做出了6大预测。

预测1：稳字定调，利率难有大波动

刚刚过去的中央经济会议再次明确“房住不炒”定位，进一步阐明未来的微调政策将更有利于刚需，这给刚需购房者吃下了一粒“定心丸”。在政策层面，业内专家预计，除了会议强调的“因城施策”将全面落实，未来房地产市场在银行政策端口应该不会给刚需施压。

数据显示，此前全国首套房贷平均利率为5.52%，二套房5.84%，处于本轮历史高位。不过，房贷利率新规于今年国庆后10月8日起正式生效。紧接着，在11月20日，房贷利率迎来了执行以来首次调整，购房者关注的5年期以上LPR从4.85%降至4.8%，仅5个基点，幅度有限。不过，银行人员表示：房贷利率作为购房者最为关注的购房成本之一，影响着购房预期，利率微小的下调都有利于促进交易。

回到柳州房地产市场，政策基本跟上全国的潮流，柳州的银行从10月8日也陆续执行了新政。不同的是，这波政策调整并未对市场造成实质上的影响。新的利率执行后，首套房贷款利率基本与前期持平，仍在5.88%左右。

广西科技大学继续教育学院副院长陈有禄表示：柳州的房地产市场很少出现跟风的情况，一是基于本身政府就有一套稳定的市场把控政策；二是因城施策的调控思想为柳州稳定的楼市环境提供了保护。银行资深人士表示：从规律来看，年底是柳州各银行政策收紧的时期，年初则是银行政策宽松的时期，一松一紧，以此达到市场平衡。今年即便融资如此困难，银行政策也并未打击购房者购房的积极性。若无强政干预，明年银行个人商业贷款利率应该也不会有大波动。

预测2：一触即发，抢人大战再开启

楼市的玩法永远在推陈出新，各地方政府也跟随潮流，变着花样玩套路。2018年作为升级版的抢人元年，还只有二线城市动人才的脑筋，2019年大批量的三四线城市也加入了这场混战。毕竟鹤岗教训赤裸裸，空城计谁都不想唱。最重要的是，能抢到多少人先不管，态度一定要积极。

数据显示，2019年全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，相比2018年上涨超过40%。

10月15日，一天之内南京、天津、三亚3城定向人才放松限购政策。南京郊区六合区取消了非户籍2年的社保要求，只要是大专以上学历，就可以在六合区买房。而在今年6月份，南京远郊高淳区限购取消得更彻底，只要有南京居住证和劳动合同，就可以买房。

与热点城市不同，在人才抢夺这条路上，柳州政策走得低调但不含蓄。2018年，柳州市政府就出台了人才补贴政策，将人才分为A、B、C、D、E、F、G、H，8个等级，从生活、住房、购房、岗位津贴等多个层面制定了详细的补贴计划。此外，柳州的人才落户基本不设门槛，大有：只有你来，我热烈欢迎之势。

到了年末，柳州在抢人大战上还做了升级，抢的还不仅仅是人才，讲直白一点：是个人都抢。这不，12月1日，广西新鲜出炉的落户政策就帮柳州市政府把这番话提前喊了出来：邀请您来市区落户，一切门槛取消，一切顾虑消除，要的就是您来安心把户口落下，然后开枝散叶，为城市添丁。这种种迹象表示，政府态度很明确，其他好商量，抢人这件事，无论是去年、今年、还是明年我们都不能输。

预测3：熟化+挂牌，土地供应多元化

过去两年，在“租售同权”的政策指引下，各城市土地供应趋向多元化。目前来看，重点城市已经开始围绕土地供应规模和供应结构展开变革。

从2017年开始，柳州市政府便在土地供应方向做出了改革，除了单纯的“招拍挂”出让土地方式，以旧城改造土地熟化项目招商引资，改善城市面貌形式兴起。2019年已经是柳州市进入旧城改造土地熟化的第三年，三年时间，柳州市公布旧城改造土地熟化项目共17个，已对外公布面积的15个项目共占地面积约为6400亩。

当下顺利进入旧改熟化项目的有中国铁建、龙光、瀚德、联发、荣和等知名房企，其中中国铁建首期项目已经顺利开盘，取得了阶段性的胜利。

龙光地产柳州公司总经理林智勇表示，城市开发到一定阶段，一定会面临净地寸金难掘放入困境。同样的，一些原本支撑经济发展的工厂、农田等“边缘”区域逐步变成了中心城区。它们曾经培育起了一个庞大的生活区，如今却在等待着救援。作为手握社会资本的开发商，通过政府指引参与这样的旧改熟化项目，其实是一种双赢的模式。

业内认为，政府从2017年到2019年持续不断的通过旧城改造土地熟化项目来释放土地，一方面是顺应城市面貌换新的发展路程；另一方面通过引入社会资金改善城市风貌可以节约政府财政支出。这样的双赢模式，短期内应该不会停止。而未来，参与旧城改造土地熟化项目和通过招拍挂拿地，将是企业开拓柳州房地产市场的两大重要途径。

预测4：多点开花，热门板块备受关注

不可否认的是，国内的各级城市仍在成长，就算成长速度比不上之前20年，但是人口的集聚趋势不会改变，而且随着基建的铺开，城市的边界也会不断生长。

成长性，是一个城市楼市健康度的表现。在楼市发展中迅速成长起来的区域，我们称之为年度热门板块，也叫网红片区。

二十年前，柳州的中心是五星街，于是距离较近的柳北、柳南以及鱼峰几大生活板块迅速崛起。随着市场的推移，城市的发展版图扩大，城区的发展也逐渐呈现板块式的边缘化。像今年崭露头角的独凳山、柳江新城片，随着基础设施呈现、品牌房企的入驻，各项交通、商业、教育、行政配套都趋于完善，这些区域的供应和成交均在柳州商品房的前列，目前的区块价值也绝非往昔可比。

这么一来，高瞻远虑就变得十分有必要了。从2019年的规划重点与楼市动作看来，万科造城的动作不容忽视。柳州市房地产协会会长张涛表示，柳北作为旧改的示范区域，有保利、绿城两大项目打头阵，相关政府部门做依托，未来白露和北外环沿江一片将迎来翻天覆地的变化，区域发展潜力不容忽视。

此外，发展早已提上日程的北部生态新区，潜力亦备受肯定。加之北部生态新区今年也陆续放了几宗优质地块，政府平台公司以及彰泰已经率先乘坐红利入场，诸多房企也纷纷表示未来争取落子北部生态新区的决心。

预测5：适者生存，房企竞争“提升年”

潮水退去的时候，大概就知道谁在“裸泳”？楼市下半场，中小型房地产商都发出了“我太难了”的哀嚎。而在这片哀嚎中，死在潮汐下的房企不在少数。数据显示，截至10月27日，2019年全国宣告破产的房企已经到了408家。也就是说，平均每天都有超过1家房地产企业宣布破产。

这组数据扎的不是心，而是实力。从2016年开启的楼市调控，无形中也开启了一场房地产品牌淘汰赛。时代有多差，能力就有多重要。弯道超车，强者胜。

这样的淘汰赛，在柳州早已经开启。十年前，柳州房地产市场还是本土房企的天下，鼎盛时期，二三十家本土房开百花争艳。到了2013年前后，品牌房企陆续挥师入柳，先有保利、荣和、恒大、华润、碧桂园率先抢滩，后有金科、联发、融创、龙光入局争夺，再到中海、中梁、中铁，中字头房企奋起直追。越是到了后期，房企的名号越叫越响亮。最直接的后果便是，本土房企大规模销声匿迹，不是被挤压至县城走“农村包围城市”战略，就是干脆直接转行让出市场。

可怕的是，这样残酷的竞争赛并未结束，2019年，大唐入柳，3个月时间连下4宗地块，从柳东到城中，掠夺之势溢于言表。而后万科出场，拿下白露村城中村改造项目130亩地块，作为后续继续参与白露村150亩旧改的“开胃餐”。这其中，还有招商、光明，穿插其中，为这场房企竞争添砖加瓦。

业内人士表示，进驻楼市的房企越来越多，但还有不少仍门外徘徊。柳州作为一个实体工业支撑城市，有钱人多，大家都不会放过这块“肥肉”。加上今年政府已经提前放出了“诱饵”——公示了不少靓地。由此可见，明年怕是房企竞争综合实力全面提升的一年。

预测6：回归本心，越基础越重要

纵观30年房地产市场发展，高质量发展几乎是所有30强房企都在强调的战略口号和行动。业内认为，未来房企的竞争都是体系的竞争，单纯的价格营销战已经解决不了问题。

同样的，从近些年的发展模式来看，房企确实已经过了黑马辈出的时代，天时地利人和的窗口期从2018年到2020年被完全填充，未来房企想继续中速增长，核心靠清晰的战略、产品的差异化、强运营效率，即整体综合竞争力的PK和较量了。

回归柳州，今年以来，柳州爆发的多起维权集中在房屋质量上。一些涉及居住安全属性问题的房屋质量，甚至引起了柳州政府部门的重视，出示停发预售证勒令整改等命令。

柳江县锦辉房地产开发有限公司总经理陈辉表示，大城市面对的体系竞争，于柳州楼市更多体现在房屋质量以及品质上。“今年出现质量问题的楼盘不在少数，非常明显的一个现象就是，楼盘危机公关处理得越好，后续销售受损的概率就越低。而越是同系品牌集中爆发质量问题，对后期销售的影响越是致命。”陈辉表示，而柳州人其实对创新性、时髦性反应并不是非常敏感，倒是对于最基础的质量问题反应强烈，绝对是能达到一石激起千层浪的效果。并且这样的效果，是持续且很难逆转的。

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