柳州市新一轮城市基准地价更新成果新鲜“出炉” 住宅用地最高级别基准地价232万元/亩
基准地价是土地价格的参考。图为柳东新区一处施工中的地块。 今报记者张存立 摄
今报记者石红星实习生蒋玉婷
7月18日，柳州市自然资源和规划局召开新闻发布会，宣布柳州市新一轮城市基准地价更新成果正式“出炉”。本轮基准地价定级范围是上轮的2.2倍，商服、住宅用地等基准地价有所上浮，其中商服用地最高级别基准地价为384万元/亩，住宅用地最高级别基准地价为232万元/亩。
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新一轮城市基准地价更新即日起实施
基准地价是指城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均价格。原则上基准地价每3年更新一次。
经柳州市政府同意，柳州市自然资源和规划局组织开展了此次城区土地定级及基准地价更新的工作，更新成果也已经市政府批准公布，即日起实施。
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新的基准地价
如何确定
本轮基准地价更新评估覆盖范围为柳州市市区（不含柳江区），总面积为982.67平方公里（不包含河流水系面积），用途分为商服、住宅、工业、公共服务项目用地四大类。估价日期为2018年9月30日。
本轮基准地价更新采用分类定级的技术方法，通过选择对某种类型用地有影响的土地因素，分析不同因素在地域空间的分布差异，同时根据专家对各类因素打分确定后的权重，在整个更新范围进行因素分值叠加，依据叠加后的总分值变化规律，划分不同类型土地的土地级别，并通过土地级差收益验证土地级别。
在城市土地分类定级的基础上，再用市场交易样点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合政府的产业政策、土地管理、城市规划等因素，确定新的基准地价及其修正体系。
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商服繁华路段设立商服路线价
本轮基准地价成果的表现方式有两种。
第一种为级别、区片基准地价，依据土地级别、区片的划分区域制定出各用途平均地价。其中商服用地分为6个级别，最高级别基准地价为384万元/亩，最低级别价为66.7万元/亩；住宅用地分为6个级别，最高级别基准地价为232万元/亩，最低级别价为60万元/亩；工业用地分为5个级别，最高级别基准地价为56.7万元/亩，最低级别价为22.4万元/亩；公共服务类项目用地分两类，各5个级别，一类最高级别基准地价为113.3万元/亩，最低级别价为33.3万元/亩，二类最高级别基准地价为56.7万元/亩，最低级别价为22.4万元/亩。
第二种为商服路线价，对于商服繁华路段，评估并设立商服路线价。本次共在183条道路上设立了商服路线价，路线价最高15880元/平方米（1058.7万元/亩），最低1840元/平方米（122.7万元/亩）。
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商服、住宅用地基准地价略上浮
柳州市的上一轮基准地价于2015年9月28日公布实施，估价期日为2014年9月30日。本轮更新成果与上一轮相比，有多个方面变化。
本轮基准地价定级范围为982.67平方公里，上一轮基准地价定级范围为446.28平方公里，本轮定级范围是上轮的2.2倍。
此次基准地价更新，结合柳州市“一主三新”布局，整体工作范围扩大，城中区、鱼峰区（含柳东新区、阳和工业新区）、柳南区、柳北区全覆盖，新增了北部生态新区的石碑坪镇、长塘镇。考虑柳江区过渡期内各项政策可沿用原有，故本次仅做监管不做更新。
本轮基准地价新增建立了公共服务项目用地基准地价体系，并结合新产业与新兴产业，增加了土地利用现状分类二级类的细分，如对加油站、办公、旅馆、科研、教育、文化娱乐、港口等有收益项目用地的价格进行了细致分类。
与上一轮基准相比，本轮更新，各用途基准地价有所变化，其中商服用地年均增幅2%，住宅用地年均增幅2.8%。
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增加“江景”影响因素
本轮基准地价更新还有一些创新和亮点。
根据是否有一定收益，将公共服务项目用地分为一类和二类。其中一类包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；二类包括公用设施用地、公园和绿地。
根据现行《土地利用现状分类》，结合柳州市新产业与新兴产业，除制定一级类商服、住宅、工矿仓储、公共服务项目用地的价格体系外，还针对二级类中，如加油站、办公、旅馆、科研、教育、文化娱乐、港口等有收益项目用地的价格进行专题研究，并配套相应的地价修正体系与应用方案，使得柳州市基准地价体系更完善，方便各类管理部门的使用。
住宅用途的应用体系，还结合柳州百里柳江的景观特色，增加住宅用地临江景观影响因素。
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仓储用地基准地价同比下降
此次基准地价更新对降低企业用地成本是否起到作用？该局副局长李冠环表示，柳州市工业用地供应主要集中在各工业园区。此次更新后，各工业园区土地价格保持与上一轮不变，仍然是柳州市最低工业用地限价，即336元/平方米；
对供水、供电、供燃气等公用设施用地、公园绿地，属于本次新建立的公共服务项目用地（二类）的范畴，以及交通运输用地，均参照工业用地地价确定，有利于降低企业土地取得成本。
此次更新后，仓储用地较上一轮基准地价价格有所下降，有利于降低物流企业的用地成本。
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更新基准地价
不会直接影响房价
此次基准地价更新对土地市场价格、房地产市场价格是否会产生影响？李冠环认为不会产生直接影响。
李冠环表示，基准地价反映土地的价值，以及地价总体水平与变化趋势，仅是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有相对稳定性，不会大起大落。土地最终的成交价是由市场需求决定的，不会直接受到基准地价的影响。土地进入市场确定的底价，是根据土地评估价、土地开发成本和政府产业政策等具体情况综合评估确定的，与基准地价没有直接关系。
不管是地价还是房价，都与项目本身的区位及周边配套有密不可分的关系，而且市场供需也是重要因素。土地招标、挂牌、拍卖确定底价时，虽然会以基准地价为基础，但具体的各个地块，有其自身的实际情况，如交通、市政等配套，出让的底价也会有所不同，而且土地出让的最终成交价，也与市场需求等多种因素有关。也正因是如此，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。
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