矮层建筑，低密度产品，商业别墅组合，多为商业性质“商墅”频出没，创意产品引关注
柳州某在建的商墅。
□Text/记者龙利文Photo/何俊涛
去年以来，柳东新区联发·滨江壹号商墅产品发布；柳南区柳州海吉星商住两用天地楼热卖；不久前，柳江区四方新桂园营销中心开放，其宣传为商墅，位于3~4层面积为138~220平方米的新品接受咨询。商墅产品频频出现在楼盘和各大媒体的广告宣传中，引起了购房者的颇多关注。
追溯
近年来商墅去化冷热不均
从市场出现的产品来看，商墅的面积较大，作为大户型产品，商墅的市场普及度和受欢迎程度远没有同属于商业的商业公寓好。记者了解到，早在2016年，窑埠TOWN1期窑埠合院式商墅均价在4万元/平方米，到2016年底，荣和天誉100~150平方米LOFT商墅、海吉星139~258平方米的独栋天地楼和香颂·北雀路商业中心陆续推出了商墅产品。
不过，有业内人士透露，由于面积大、总价较高，当时商墅的销售速度缓慢。
但经过几年的市场发展，前几年推出的很多商墅产品慢慢消化，几近售罄。值得一提的是，去年海吉星的独栋天地楼出现多次开盘热销的局面，其三层结构、首层层高6米，楼下商铺楼上自住办公的形式，得到了众多业主的认可。
在推出“商墅”房企给出的解释中，“商墅”不同于别墅，也不同于普通的商铺，它是将商业和别墅组合起来形成的商住两宜的空间。从产权属性上看，“商墅”其实属于商业性质，从使用上来看，它是“商住两宜”。
现状
商墅多定位为主题街区
在目前商业体量相对过大，投资需求相对减少的市场环境下，类似产品或不会昙花一现，在2019年，这类产品或不会少见。
居柳州记者不完全统计，柳州目前在售或将有商墅产品入市的楼盘有：海吉星、联发·滨江壹号、四方新桂园、祥源领地等多个楼盘。
目前海吉星在售的是141~259平方米的天地楼，150万元/栋起，买三层享五层，依托新柳邕农贸市场，宜商宜住。即将推出较大体量商墅的还有联发·滨江壹号，项目方称未来将会把这些产品打造成柳江畔的风情商业街。
此外，记者还了解到，位于窑埠TOWN附近的纯新盘祥源领地，其土地出让时就明确配有较大商服性质用地，也将开发建设类似商墅产品。
与其他商墅不同的是四方新桂园，其不仅有低容积率，产品还拥有70年产权。但是其21栋284套别墅均定位为商业性质的别墅，主要是因为在建筑结构上3~4层约10.5~12米的高度，并在沿街设有底商。其商墅还依托了10000平方米的大型商业综合体，弥补四方片商业不足的缺憾。
探因
市场竞争大，地块商业指标高
那么，是什么原因导致商墅即将大量上市呢？
从这些商墅所在位置来看，基本位于新兴片区，周边的常住人口较少，商业市场不活跃，目前推出的商铺和写字楼的成交率较低，因此，与商铺、写字楼等物业相比，而居住功能的产品相比商业、办公功能产品，价格相对较低，这样市场的接受度就更高一些，所以这也是开发商建商墅的主要原因。
其二，广西盛元华工程造价咨询有限公司柳州第一分公司副总经理王庆凤表示：“近年来有不少地块出让时要求商住商服性质占比较大，部分开发商将商用产品‘变通’为住宅功能。”在项目商住、商业部分占比过大，同时柳州商用物业库存量大而竞争激烈，把商用物业做成商墅，提高市场接受度，有利于开发商去库存回笼资金。
其三，一位不愿透露姓名的业内人士表示，纵观这些有商墅产品的项目，不仅是商业面积占比大，还是低容积率地块。开发商在不影响规划指标的范围内，为了解决销售问题，减少竞争压力，将商用物业做成大面积的“商墅”产品，以此来吸引高端豪宅客。
另外，政府部门工作人员表示，除了土地出让的容积率和商业配比之外，部分项目还在土地出让之前已经由政府规定了其规划定位，窑埠TOWN就是一个例子。
趋势
突破传统，打造情景式体验商业街
商墅会是未来商业地产寻求突破的产品吗？
从规划上来讲，商墅既然是商业中的“别墅”，那么其用地性质依然为商业商务金融用地。柳州主城各个片区对商业商务金融用地的容积率、建筑密度的控制虽然不尽相同，但均偏高。也就是说，作为商业商务金融用地的项目，一般均为高层或超高层建筑，像窑埠TOWN、联发·滨江壹号这样多层、容积率低的商业用地，实在少见。而且将商业商务金融用地用来建低层商墅，成本自然也偏高。
据了解，窑埠TOWN运营到现在，商家的不断入驻，到如今整体商业形态初具规模，花3年多的时间。除了柳州以外，全国很多城市也规划建有商墅，不过，有的商墅项目运营却不佳。比如合肥就建有的商墅项目，但是投入运营之后，收益并不是那么理想。
不过，据业内人士分析，近两年来，商墅的出现与探索商业地产的突破有关。广西科技大学继续教育学院副院长陈有禄说：“传统商业模式受到很大的挑战，未来商业王道应该是情景式、体验式的商业。”陈有禄所说的情景式商业街，也就是指类似窑埠古镇的商墅区域，而要体现以体验式为主的情景商业，类似商墅这样的高品质、休闲型、娱乐体验型的商业街，是一个最佳的载体。
对于投资者来说，商墅是不是可以作为投资目标呢？陈有禄认为，商墅只要定价合理，总价低，就有可能获得市场的接受。但商墅作为商用物业，有着商用物业不能落户、产权年限短、转手税费高等劣势，购房者应该进行详细了解。
什么是商墅？
用开发商们的话来说就是具有商业性质的别墅产品，类似的产品还有大平层商务公寓。这类产品土地性质属于商用，获批的预售许可证也显示，产品性质为商业楼，但使用功能却是住宅。这类产品出现后，受到了业界和广大投资人士的一致关注。
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