冷气流来侵，大方向趋稳
通过对热点楼盘的价格调查发现，部分楼盘仍现涨势，而推出特价的楼盘也并非“真降”。
□Text/记者莫梦雪（见习）Photo/何俊涛
近期，在全国范围内，70个热点城市均出现了降价的趋势。柳州多盘继“十一”黄金周销售高潮后，继续献出“十八般武艺”，各种类型的优惠、促销向购房者“砸来”。有购房者也提出疑问：“难道，柳州也在‘变相’降价？”为此，居柳州对31个热点楼盘做了相关调查，厘清楼市“真相”。
价格“刹车”中，近期优惠不断
此次调查范围共涉及柳州六区，其中城中区7盘、鱼峰区7盘、柳南区5盘、柳北区3盘、柳江区3盘、柳东新区5盘，共计31个热点楼盘。调查内容包括各项目在售产品、6月份（或首开）价格与当前售价，并对价格出现变化的原因进行说明。
从调查中看出，价格方面，总共有20家楼盘从6月份至今价格均有所上浮。其中，城中区5家、鱼峰区5家、柳南区2家、柳北区2家、柳江区2家、柳东新区4家，上浮楼盘总数占所调查楼盘的64.5%。最低涨幅50元/平方米，属于常规上涨；最高涨幅达3000元/平方米，为城中区江景楼盘，其余楼盘普遍涨幅在200~500元/平方米之间。仅有2盘价格有所下调，柳南区、鱼峰区各占一个。剩余9盘价格处于平稳状态，且各区均“有份”。热盘当中，有不少项目的货量已不多了。
从总体上来看，近半年来，大部分热盘价格呈现出了上涨趋势，但仍有部分楼盘价格不受影响，价格下降只是个别。各项目涨价基本根据自家楼盘推新进度进行调整，或因产品较前期不同，或因市场利好而合理顺涨。而降价楼盘的明显特征就是，楼盘的某类产品销售即将进入尾声，因此会推出让利优惠活动。三分之一的热盘价格处于平稳阶段，柳州楼市或已在“刹车”中。而楼盘的优惠方式则多种多样并且部分优惠一直在延续中，如首付分期、赠送购房券、8X折扣与特价房等成为楼盘青睐的“优惠战”方式。
假优惠真降价？3个原因“澄清”
从近期的价格表现及楼盘推出的优惠活动中，看到了部分项目的价格有所“松动”，如盛天悦景台、中辰·阳光郡、金科·天宸、云星·钱隆悦府等推出了限量特价房源；碧桂园、恒大部分项目的首付分期、8.9折的折扣力度等，让购房者闻到了一丝丝“降价”的味道。然而，“扒开”优惠的外衣，楼盘是真的“降价”了吗？
部分推出特价房源的项目，价格与楼盘均价相差在600~700元/平方米。“仔细分析，就会发现部分楼盘的特价房源为大户型产品，这或是开发商前期未做好户型的合理销售分配导致，会在年底时加剧这个后果，因此会利用部分特殊户型进行特价销售。而‘8’字头的折扣力度不能认为是降价，而是时间临近了第四季度，需要为冲量做准备。因此这是开发商价格结构性调整的一个手段。”辉煌集团柳州公司市场部总监廖雅婕表示。而部分楼盘进入了尾期销售，让购房者看得眼花的“送送送”也是为了尽快地促成他们“买买买”，楼盘结束销售后进行另一项目的开发。
“楼盘的特价房、大力度折扣并没有表明柳州楼市就是降价了，而是属于正常的促销活动，特别是“金九银十”这2个月。而临近年底，开发商面临着完成回款任务的压力越重，因此普遍看来是很多楼盘推出了特价优惠，其实是开发商要完成年度任务。从金九的成交数据看来，频繁地推出优惠的热门楼盘成交量也不会太低。优惠对于成交来说肯定是有帮助的。”龙光·玖珑府的相关负责人表示道。
大势趋稳定，“小”涨有据可依
下半年柳州的房价，呈现出了趋于平稳的态势，对于这样的楼市表现，柳州房地产协会会长张涛认为，柳州楼市正在慢慢地趋于稳定与健康发展。而在供需方面，随着政府政策的实施，城区会扩大、人口会增加，柳州房地产市场的需求并不会饱和，而今后供需会慢慢进入平衡与健康。
廖雅婕表示：“柳州受到全国宏观经济的影响较小，今后柳州的房价仍会呈现略微上涨的趋势，但涨幅会保持在合理的10%的范围之内。这也表示柳州房地产市场会慢慢变得健康。除了价格，在成交方面，随着资讯与媒体的导向，购房者也会趋于理性购房，对房地产有了专业知识的补充，对楼市的发展甚至会有自己的判断，因此以后盲目买房将会减少。而在产品同质化的今天，开发商也将会从服务入手来提高品牌价值。”
业内人士也认为：“随着轻轨、城市配套等各类城建设施的利好变成现实，楼市受到影响是必然的。总体上整个柳州市场会是平稳向好的趋势，但有利好消息传出，楼市价格仍会在合理的范围之内有所上浮。”
置业建设
购买特价房需要注意什么？
“和非特价房相比，绝大多数特价房的户型、朝向、楼层方面可能会存在一定的劣势，因此购房者在购买时应该了解全面，考虑清楚，并和非特价房做比较。
1.户型和位置。在户型方面，如异形，拐角房，景观朝向不好。在购买特价房时，应首先注意特价房的户型结构是否合理，是否实用。另外，还要向销售人员了解清楚，特价房所处的位置，如果位置不好、楼层过高或过低，都会影响日后的居住和使用。
2.是否是滞销户型。有的滞销房源会拿来做特价，这种房源的通病是在面积比上做得不是很到位，如厨房偏小、客厅开间不够等，这样的房子，会影响到居住品质和生活品质。合理户型的面积配比：厨房面积占房间总面积的11%~13%，卫生间占套型面积的8%~11%，主卧约为15平方米，次卧约为9平方米。除了具备紧凑和功能齐备外，还应注意房屋的动静分区是否合理，房间的利用率如何，卫生间和厨房的安排是否方便使用。
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