小区停车咋收费“官宣 ”十条点迷津 临沂市发布物业管理区域机动车停放收费政策性解读
本报2月25日讯 (记者董立军) 近些年来，随着车辆的增多，停车难问题日益突出，小区停车收费问题更是市民关注的焦点，小区内哪些应该收费，哪些不应该收费，物业和业主争议不断，2月25日，临沂市停车设施管理办公室出台了《物业管理区域机动车停放收费政策解读》，希望能为广大物业和业主指点迷津。
沂蒙晚报记者注意到，整个政策解读共计十条，涉及停车收费的类型、停车收费的标准、停车收费的收益、商住一体住宅停车位的划分、车位场地使用费的使用、处罚措施等，部分解读详细而具体，并标有相关的法律依据。“小区停车收费的问题不是三两句话就能说得清楚，也不是简单一句‘小区停车位归全体业主所有或是物业所有’，首先，大家得明白车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费的区别，三者有不同的收费标准和要求，然后再根据具体的情况进行具体分析。”市停车办工作人员介绍。
据悉，小区停车收费的标准主要有政府指导价和市场调节价，其中，普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。停车收费无论是执行政府指导价，还是执行市场调节价，停车场经营管理单位应当在显著位置公示收费标准。
沂蒙晚报记者注意到，正是根据三种不同的收费性质，其收益归属也不同，其中车位租赁费收益归建设单位，停车服务费收益归物业服务企业或停车服务公司，车位场地使用费收益归全体业主共有。
焦点回应
焦点一：哪些情况可以免收停车费？
(一)住宅小区内临时停放机动车的，未超过2小时的应当免费。
(二)对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。
(三)普通住宅物业小区业主大会成立前，建设单位与物业服务企业可以约定免收停车服务费，物业服务企业可以自主决定免收车位场地使用费。
(四)业主大会成立后，业主大会或者业主大会授权业主委员会与物业服务企业约定免收停车服务费或车位场地使用费。
焦点二：车位场地使用费如何使用？
针对车位场地使用费的使用情况，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门确定。
物业服务企业代为收取的车位场地使用费，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
如果物业服务企业代收的车位场地使用费占为己有的，根据《中华人民共和国刑法》第二百七十条规定，将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的行为，构成侵占罪。业主可以通过向公安机关报案的方式处理。
焦点三：哪些停车位归全体业主共有？
根据《物权法》第七十四条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于全体业主共有的车位。如果商品房销售合同中约定规划的车位，属于全体业主共有的，按照合同约定执行。
根据相关规定，业主共有的道路或其他公共区域的使用，必须经业主大会共同决定，未经业主大会决定任何人无权擅自停放机动车。物业服务企业有权采取措施，管理业主随意停车的行为。
针对物业公司擅自利用业主共有道路或其他公共区域增加车位，并收取车位使用费的情况，根据《物业管理条例》第六十四条规定，由城市管理行政执法部门责令限期改正，给予警告，属于个人行为的，处1000元以上1万元以下的罚款；属于单位行为的，处5万元以上20万元以下的罚款。
记者董立军
商住一体住宅业主们看过来
停车位划分也有“杠杠”
商住一体住宅是指底层为商业，上层为住宅，或者外围沿街为商业，内部为住宅的情形。
从土地产权角度看，如果商业与住宅使用的是同一宗土地，按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权(即建筑物区分所有权，而非共同共有)。
从规划技术标准的角度看，商业用房应按照商业面积配建停车位，标准一般为 1个车位/100m 2，住宅用房按数量配建停车位，标准一般为1.0-1.2个车位/1户，具体标准以批准的总规划平面图为准。由于规划设计时，并没有将商业用停车位和住宅用停车位分别标注并区分，导致商业用停车位和住宅用停车位在使用过程中存在冲突。
从物业管理区域的角度看，《山东省物业管理条例》第八条规定，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。因此，除非配套设施设备能够分割并独立使用，商住一体的住宅均属于同一物业管理区域。
按照公平合理和方便利用的原则，在车位的使用过程中，物业服务企业可以按照规划的车位配建标准，将商业配建的停车位和住宅配建的停车位划分区域分别管理，执行相应停车收费标准。
记者董立军
名词解释
(一)车位租赁费：指在物业管理区域内租赁建设单位的车位需交纳的费用。
(二)停车服务费：指物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内车位，由物业服务企业提供相应服务需交纳的费用。
(三)车位场地使用费：
指占用业主共有道路或其他公共区域停放机动车需交纳的费用。
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