稳定为主，调节为辅
牛冠华■记者倪珉文/图
8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告（以下简称公告），要求商业银行从今年10月8日起，新发放的首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。此举旨在落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，并在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，有力维护了借贷双方的合法权益。
9月4日，记者就大家关注的房贷新政话题，采访了电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华，请他就相关政策进行解读。
焦点一
“房住不炒，主流平稳”
记者：落实“房住不炒”、房地产市场长效管理、确保区域差别化住房信贷政策，在此次的房贷新政调整中，有多个关键词值得关注。您认为，这一政策出台有何背景？
牛冠华：这是央行主要为了解决“融资贵”难题，才推出新的贷款市场报价利率(LPR)，目的是推动降低贷款实际利率。从贷款利率首次报价数字直观地来看，不论是一年期还是五年期以上利率，相较于原基准利率及原市场报价利率都有所下降，因此直观上释放的是融资成本下降的积极信号。不过从实际来讲，“降息”的理解并不够准确，因为银行各类贷款利率是可在市场报价利率基础上“加减点”生成，所以在现实借贷过程中，真实借贷利率存在着一定的自由浮动空间。
但是值得注意的是，之所以完善贷款市场报价利率机制，其目的是为了精确引水“入田”。央行副行长刘国强在8月20日明确表示，完善贷款市场报价利率目的是为了将更多信贷资源流向小微和民营企业，而针对最近的房贷利率上普遍上涨的房地产行业，则坚决表态“不会下降”。25日央行迅速发布公告，进一步证实了房贷利率不会下降。
本质上来说，此次改革贷款市场报价利率是我国利率市场一个重要节点，对于利率决定市场化和完善利率的传导机制都具有积极意义。因此从理论上来讲，改革完善的贷款市场报价机制是可以实现资本的定向放水，将信贷资源更多地配置到实体经济。
另一方面，从提振经济和防范金融风险的角度看，调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标，而实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡，是此次信贷结构调整的重要领域，因此可以肯定的是，贷款利率即使下调，从行业上讲也不太可能是房地产领域。
新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为每月报价一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。即，央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。如最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%，如果银行的房贷利率是5.44%，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12%。根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。“简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。”这个问题上，央行明确定调：“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
实际上目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。总体分析，新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流平稳。
焦点二
“形式上差异，大趋势上调”
记者：对普通购房者而言，最关心的莫过于房贷利率对自身是否有影响。那么，政策的变化会对购房者产生哪些实质性的影响？
牛冠华：央行的公告以LPR为基准来调整住房按揭贷款利率政策，其实与以往的住房按揭贷款利率政策在原则上没有多少变化，或变化很小，只不过是形式上的差异而已。相同之处表现为定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。也就是说，定价基准转换之后，居民住房按揭贷款利率没有多少变化，基本上是保持在现有的水平。
差异主要表现为以下几个方面。
一是住房按揭贷款利率的合同形式有所增加。公告明确表示，居民住房按揭贷款利率合同，可以是浮动利率，也可是固定利率。前者利率浮动周期最短为一年，即当居民签订住房按揭贷款利率为浮动利率时，每年都要根据LPR变化而调整。如果签订贷款利率合同是固定利率，那么这种利率以合同约定时间为准。至于居民的住房按揭贷款利率采取哪一种利率形式，就在于购买住房者与商业银行协商来决定。这样能给购买住房者，在签订住房按揭贷款利率合同时，多了一种选择。
二是如果购买住房者与商业银行签订的按揭贷款利率合同是浮动的，这不仅有浮动周期的问题，也有不断地重新定价问题。所以，公告规定：“如果居民购买住房的按揭贷款利率合同是一年期浮动的，那么其住房按揭贷款利率每年都要根据LPR的变化重新定价。与以往央行控制的贷款基准利率相比，LPR变化概率会高于以往的贷款基准利率”。所以，未来住房按揭贷款利率呈现上升趋势是有可能的。
所以，与以往相比，以LPR作为住房按揭贷款利率的基准，增加了一些住房购买者的自由选择权，但更多的话语权却完全回到商业银行手上，这当然会减弱住房购买者与商业银行协商谈判的市场力，有可能更不利于银行办理按揭贷款的住房购买者。个人认为：从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。
焦点三
“稳定为主，调节为辅”
记者：此项政策的变化，会对未来房地产市场的发展以及房价走势产生怎样的影响？尤其对于乐山市场，是否会有影响？
牛冠华：央行的改革有利于推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。
央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。
7、8月是市场的常规淡季，虽然全国一二线房地产市场呈现下行的趋势，但乐山房地产土地市场却依然保持活跃状态，可见乐山作为三四线城市，能在全国下行趋势下保持活力，有其内生因素。例如乐山市政配套及产业布局的升级换代，乐山置业宜居的优势越见明显。从产业升级、城市化进程、宜居属性、房价水平等多方面看，乐山楼市依然属于成长型的市场，发展潜力仍然较大。下半年可以预见，市场仍将处于一个健康稳定的发展状态。
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