2017年乐山中心城区商住用地“第一拍”落槌
乐山城区青江片区鹤祥路西北侧［QJ（B）-07-a-1号］资料图片
乐山城区通江片区檀木南街与凤凰路北段交汇处［TJ（B）-09-e号］资料图片
拍卖会现场5月25日，2017年乐山中心城区商住用地首拍正式拉开帷幕，乐山中心城区青江片区鹤祥路西北侧［QJ（B）-07-a-1号］、乐山中心城区通江片区檀木南街与凤凰路北段交汇处［TJ（B）-09-e号］两宗地块率先登场，最终分别以8900万元与8800万元成交。在引起强烈市场反响的同时，电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，作为楼市的风向标，本轮乐山土地供应的开启与热拍，将为楼市后续的稳健向上发展提供强有力的支撑。“一级市场（土地）和二级市场（楼市）的关系，就好比‘面粉\’与‘面包\’，前者如若价格蹿升，后者还能一如既往吗？”他说道。
现场
竞拍激烈
最高楼面地价1800元/平方米
当天，乐山中心城区迎来了2017年土地市场“第一拍”。现场除了有本土的开发企业围绕两宗地块展开“混战”，还有来自成都等地的知名地产商一同参与“厮杀”。用其中受访的一位开发商的话来形容：规模之大、关注度之高、叫价之激烈堪称乐山近几年罕有。
上午10点整，乐山中心城区青江片区鹤祥路西北侧［QJ（B）-07-a-1号］地块刚一登场，16家报名竞拍的企业及自然人就展开了激烈角逐。伴随着200万元一次的不间断加价，很快从3600万元的起拍价，跃升到了7000万元的关口。紧接着，拍卖主持人将加价幅度改为100万元一次后，地块争夺的第二波“大战”就在2号、20号与21号之间展开。待到大屏幕上的数字来到8800万元时，整个拍卖会场的气氛也随之凝固住了。“8800万元第一次，8800万元第二次……”就在众人以为将要“尘埃落定”之时，12号竞买人突然举牌，叫价“8900万元！”，一举夺得该地块的使用权，现场也发出了雷鸣般的掌声。最终，该地块以总成交价8900万元、折合楼面地价1800元/平方米，被12号竞买人四川邦泰集团（竞拍名称：乐山市鸿通房地产开发有限公司）收入囊中。
掌声犹在，战幕再起。乐山中心城区通江片区檀木南街与凤凰路北段交汇处［TJ（B）-09-e号］登场不到十分钟，3200万元的起拍价就刷新成了8000万元。最终，该地块以8800万元的总成交价被刘洪平竞得，折合楼面地价为1785元/平方米。
有业内人士在接受记者采访时说道：“两宗地块的溢价率分别高达147%和175%，足以反映开发商们对于当前乐山市场的信心以及对未来发展潜力的高度认可。”
对比
“价值洼地”
决定“市场潜力”
“高关注”、“高溢价”已经成为了本轮乐山土地拍卖的代名词，与此同时，不少外地知名地产商会进军乐山市场也成为此次土地拍卖的亮点。
对于外地知名地产商会进军乐山市场的情况，身兼成都市房地产商会副会长的牛冠华说道：“成都各主城区，新建商品住宅价格最稳定的成华区，从去年3月到去年12月，房价上涨约18.7%。高新区在2016年年末成为房价最高的区域，平均房价达15088元/平方米。天府新区则是上涨最快的区域，从去年3月到去年12月，房价上涨约57.8%。”他表示，虽然受到限购政策的影响，2017年1季度成都市商品住宅均价为8214元/平方米，较上一季度下降约4.43%。但今年1季度，成都市商品住宅供销比约为0.76，而这一数据在上一季度仅为0.46，供销比回升后仍处于低位（供销比在0.8-1.2范围内时较为平衡），表明成都楼市压力依旧。
“再看距离乐山较近的泸州楼市与宜宾楼市，前者今年1-3月商品房成交均价5499元/平方米，商品住房成交均价5238元/平方米，月度成交价格走势平稳；后者房价更是在今年前3月一路抬头，1月均价5953.80元/平方米、2月均价为6395.59元/平方米、3月均价6212.19元/平方米，基本都在6000元/平方米左右徘徊。”牛冠华说道。
对比之下，来自乐山市住房保障和房地产管理局的数据显示，2017年1-4月份，乐山市中区销售47.1万平方米，同比增长39.6%；市中区二手房住房成交16.63万平方米，同比增长6.67%，均明显增长。从乐山市中区商品住房成交平均价走势来看，今年1月4510元/平方米、2月4592元/平方米、3月4466元/平方米、4月4615元/平方米，虽然呈现企稳增长的态势，但是依旧远低于周边地市。
市场
“去库存”
激活“价格通道”
进入2017年的乐山楼市，一些变化悄然发生，一些现象正在“漂流”——因一二线城市调控“组合拳”所导致的“挤出效应”，使得外来购房群体增加，让乐山楼市消费结构逐渐发生变化；因城市规划升级、旅游度假需求以及楼市信心回升，所产生的房价“补涨”现象，已经在今年的乐山楼市开始显现。
记者了解到，乐山不少主要在售楼盘进入2017年后都迎来了不同程度的价格调整。比如，邦泰国际社区目前房源均价为5400元/平方米，对比上一阶段价格上涨了500元/平方米。滟澜洲目前房源均价为4450—5300元/平方米，对比今年1月份，在售产品均价大约上涨了100—400元/平方米。时代青江2期，目前房源均价为4600元/平方米，对比上一阶段价格上涨了约200元/平方米，并且付款方式优惠取消、团购优惠取消、特价房取消。
进入5月，记者又从两家新推房源的项目处了解到了最新的房价情况。滟澜洲相关工作人员表示，此前“现房风暴，百套房源限时秒杀”所有房源按照户型进行一口价定价，不分楼层位置，现房均价达到约5000元/平米，相较前期价格涨幅明显；中心城四期，开盘均价为5000元/平方米左右，比三期房源每平方米上涨了500元。
追本溯源，阶段性“价格通道”被激活的本因，还是去年以来乐山楼市快速去库存所致。2016年12月份乐山楼市凭借月销量34.57万平方米跻身四川省楼市榜第五位，以及2016年全年乐山市中区销售商品房213.75万平方米的“骄人战绩”，使得去库存率在今年2月份集中显现。据了解，乐山市中区商品住房2月末累计可售面积42.37万平方米，同比下降51.49%，商品住房月末累计可售套数4091套，同比下降55.42%，更是创下了阶段性的新低。
采访手记
虽然对于楼市的后期走向，仍旧只能用“唯一可以确定的，就是什么都是不确定”来概括。但从当前市场的表现来看，乐山本土拿地价格的高企与房价的客观上行之间已经形成了相互刺激、又相互制衡的关系。这些势必开启乐山楼市“价值和价格”的全新通道。
记者 倪珉 文/图
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