规划为纲 配套为魂 潜力无限 通江、蟠龙、青江三宗优质地块即将开拍
时值岁末，面对乐山城市吸附力逐年提升后的强劲市场需求，在顺应市委市政府确保房地产市场平稳健康发展的大方针下，笔者从乐山市土地矿权交易中心最新了解到，乐山市将于11月13日在乐山市土地矿权交易市场公开拍卖出让乐山市中心城区通江片区檀木南街南侧[TJ(A)-13号]、乐山市中心城区蟠龙片区瑞云路东侧[PL(II)-d-06号]和乐山市中心城区青江片区陆游路北侧[QJ(B)-10-d号]三宗国有建设用地的使用权。
与此同时，市政府网站于日前发布了关于通江片区、蟠龙片区的控制性详细规划（草案）。其中透露的交通、公共设施等信息，未来怎么规划？对于拟出让的地块，又将产生什么效应？笔者就此进行了梳理。
地块一：乐山市中心城区通江片区檀木南街南侧[TJ（A）-13号]
所属片区：通江片区
宗地面积：119518.22平方米（合179.28亩）
容积率：大于1.0且不大于2.5
起叫价：69330万元
片区定位：作为中心城区近年的供地“大户”，通江片区的规划范围北至S308线，南至通棉路—龙游路北段，西以成绵乐客专为界，东接岷江，规划面积813.89公顷，其中城市建设用地面积579.28公顷，规划范围区内总人口12.5万人。根据《乐山市城市总体规划》及规划区发展趋势分析，通江片区的发展定位为：乐山城市北部门户、山水宜居城市新区。
据了解，通江片区将规划形成“一廊串两区，两轴通四向、三核心缀城”的总体结构。其中，“一廊串两区”指以竹公溪沿线为景观廊道，串联区域北部依托乐山一中和周边新兴楼盘以及保障性住房用地形成的王河居住区和区域南部依托通江已建老区及联运站附近城市建设形成的岷河居住区。“两轴通四向”指以嘉瑞大道、檀木南街为东西向发展主轴线，连接棉竹、牟子片区；以乐青路、鹤翔路为南北向发展主轴线，打造为南下入城主通道。而“三核心缀城”则指区域北部以乐山万达广场为主的商业服务中心、区域南部为居民生活配套的公共服务中心、沿竹公溪水系形成的文化休闲中心。
从内外部交通网路来看，区域也有相当的优势。绕城高速公路在通江片区北面1.8公里处，并在乐青路延伸段设置有出入口，通过绕城高速，通江片区能快速与中心城区各高速公路实现对外交通接驳。规划片区快速路有S305线，是通江片区与牟子片区、棉竹片区、苏稽片区和峨眉山市的快速联系通道，也是片区内交通疏散的快速通道。而内部规划区路网采用方格网形式，间距均匀，联系方便。包括南北向瑞祥路、乐青路以及东西向嘉瑞大道—檀木南街、翰林路、通棉路—龙游路、金紫街、杨山路、滨江路等穿插其间，同时合理组织路网线形、增加南北向通道、加密中心城区支路网体系。
前沿观察：据了解，此次升级版的通江片区宗地为原有两宗地块的合并，位于乐山万达广场商业综合体覆盖区域内，能极大地满足购房者“吃、穿、住、娱、购、医”等需求。随着万达集团、碧桂园集团、富力集团、美的集团、天立集团、邦泰集团和领地集团等企业进驻，以乐山万达广场为中心的城北都市副中心正在形成。同时，区域内涵盖市级幼儿园、小学、初中和国家级重点高中等完备教育体系，是目前乐山基础教育较好的资源集中地。依据最新发布的规划草案，通江片区依山傍水，从生态基础上来看可分为三个各具特色的区域：西北部山林地区、中部湿地片区和东部临江区域。规划以“显山、露水、透绿”为整体设计原则，对山、水、轮廓线、水岸等要素进行控制，建筑布局宜大疏大密，建筑轮廓线结合山体背景而错落有致，岸线亲水而不乏活力。将重点在“竹公溪滨水空间打造”“山水通廊打造，增加景观渗透”以及“街道空间及建筑布局形式设计”等环节进行设计引导。区域人居环境不断升级，其“人文”“生态”等优居属性日益凸显。
地块二：乐山市中心城区青江片区陆游路北侧[QJ(B)-10-d号]
所属片区：青江片区
宗地面积：30987.44平方米（合46.48亩）
容积率：大于1.0且不大于2.5
起叫价：19500万元
虽然本次发布的控制性详细规划（草案）尚无关于青江片区的最新信息，但是经过数年的规划升级，该区域已经成为中心城区较为成熟的新兴区域。青江片区以交通枢纽、商务交流、居住生活、休闲娱乐服务功能为主，将建成以新型商业为特色的高端消费品牌功能区。区域内已建成成绵乐客专乐山站、乐山汽车客运中心站、乐山公交客运总站、大型社会停车场等完善的交通网络设施，是中心城区的交通枢纽。今年以来，世豪MALL、红星美凯龙等大型商业体落地，邦泰集团、领地集团、鸿通集团、恒邦集团等房企纷纷入驻。随着青江新区的日渐成熟，乐山现代化、国际化、特色化的城市形象已见雏形。
前沿观察：此次地块拍卖中，青江新区将再次吸引地产商的眼光。究其原因，业内人士分析主要有两点：其一，目前是入手储备优质土地的好时机；其二，青江新区的总体规划优越，区域已经具备居住圈层的必要条件。这里有了三站合一（高铁乐山站、乐山长途客运中心站、乐山公交客运总站），有了大型商业综合体（嘉州新天地、世豪广场、红星美凯龙等），有了医疗配套（乐山市妇幼保健院）、教育配套（乐山市嘉州学校），随着该片区的配套日渐成熟，对开发商的吸引力也将随之增加，青江新区正成为乐山土地市场的热点区域。此次出让的[QJ(B)-10-d号]地块位于青江核心地块，周边有邦泰国际社区、领地·蘭台府、万华国际、鸿通·凤凰国际等项目，还有世豪广场这个商业综合体在侧，方便吃穿住行。区域内将形成站前广场、世豪广场、嘉州新天地等新型消费圈，满足购房者的不同需求。随着该片区的配套日臻成熟，对开发商的吸引力也将随之增加，青江新区正成为乐山土地市场的热点区域。
地块三：乐山市中心城区蟠龙片区瑞云路东侧[PL(II)-d-06号]
所属片区：蟠龙片区
宗地面积：21033.30平方米（合31.55亩）
容积率：大于1.0且不大于2.0
起叫价：10710万元
片区定位：根据最新版《乐山市中心城区蟠龙片区控制性详细规划》介绍，蟠龙片区北部与通江片区相邻，东部与柏杨坝片区相接，南部毗邻城市绿心，西部与青江片区相接。规划面积157.16公顷。规划范围区内总人口3.0万人。按照《乐山市城市总体规划》及规划区发展趋势分析，蟠龙片区功能为“乐山中心主城”的组成部分，以生态居住、家居建材商贸为主的城市新中心区。
未来，蟠龙片区将规划形成“一带、两轴、两心、三区”的布局结构。其中，“一带”指依托竹公溪，打造竹公溪生态公园，建设独具特色的生态景观带。“两轴”即片区发展主轴——东西向的春华路，次轴——南北向的瑞云路。“两心”指在片区中部形成的公共服务中心，以及沿柏杨西路形成的以现代家居建材为主的商业服务中心。“三区”指以瑞云路、春华路及范尖110KV高压线为界划分为南北三个生态居住小区。
对外交通方面，蟠龙片区周边道路，龙游路、鹤翔路和柏杨西路均为城市主干道，通过城市主干道，能实现与城市各片区、成乐高速、乐宜高速及城际铁路（高铁站）的连接。蟠龙片区对外联系主要依托以下通道：向东（至柏杨坝片区），龙游路、柏杨西路、春华路；向西（至青江片区、高铁站），柏杨西路（接至乐路）；向北（至通江片区），鹤翔路（接乐青路）；向南（至青江片区、苏稽片区、辜李坝立交），鹤翔路（接长青路）。区域对内规划区路网采用方格网形式，间距均匀，联系方便。
前沿观察：本地块所属的蟠龙片区是连接青江片区、通江片区和柏杨坝片区的中心纽带。片区规划上以商业金融、文化旅游、居住为主要功能，与青江片区等共同打造为综合性城市新中心区。驱车5分钟即可享受青江片区的繁华商圈、通江片区的完备教育资源以及柏杨坝片区的高品质都市生活。因其独特的地理位置和优越的发展前景，蟠龙片区吸引了市民的密切关注。
同时，在空间发展策略的环节，强调区域协同发展，充分利用“高铁站前区”的定位，与青江、柏杨坝片区协调发展，并使之成为城市发展的重点区域；确保区域在空间、环境、道路等方面的连续性和整体性，合理利用土地资源，提升土地价值。基于规划区的用地、道路和河流形成的基本空间格局，结合开发强度分区，依据城市设计控制的目标导向，确定规划区的城市设计控制体系，包括节点、廊道、高度、界面等控制元素，形成“点-线-片-网”的城市设计结构。充分利用自然元素和人文元素，塑造以商业、居住、休闲相融合的蟠龙片区新貌。通过城市设计控制，营造丰富的城市空间形态和景观风貌，形成具有现代城市风貌和良好生态环境的新区。
（倪珉本版图片均由乐山市土地矿权交易中心供图）
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