营销升级下的地产新轨迹
本报记者 何成军 石磊
百家争强的局面下，入驻兰州房产市场的大亨们并没有谁败下阵来。反之愈战愈勇，新的理念层出不穷，并且都得到了丰厚的回报。
大亨的入驻，使得兰州房地产市场竞争压力空前剧烈，为了分食兰州楼市的某一块“蛋糕”，大亨们使出浑身解数调整策略，吸引更多的购房者与投资客。这其中，营销策略是最能吸引与激发购房者欲望的重要策略之一。
营销大战一触即发，房产商们的营销“手段”也在不断升级，用各种方式，在各个领域推出种类繁多，且不尽相同的活动，新的创意、新的思路在兰州房产市场中不断涌现出来。
如今，房产大亨们的营销大战已经愈演愈烈。理念的升级，思想的改变，这股劲风正在吹袭着兰州地产市场。
营销思维多元化
时代的进步，提升了人们对高品质生活、家居的要求。
随着工业时代的发展，人们不断涌入城市，加入到城市建设的队伍当中，城市也在不断展示着钢筋混凝土的美丽。人居追求，也从最初安逸静谧的乡村生活追至繁华快速的城市生活。随着城市生活节奏的不断加快、城市生活压力的不断增大，人们向往安逸静谧生活的心，已在骚动。此时的骚动，显然对城市生活提出了更高的要求。
外来房地产大亨们不断入驻金城，提升了兰州房产市场的发展空间，同时也带来了先进的建设理念与居住文化。居所，不只是简简单单的休憩之地，它一直在潜移默化地影响、改变着住房者的生活。
此时，宜居的概念是一味良药、是一座天平，消除城市生活的急躁，保持动与静的平衡。
此时的“宜居”概念，也为多元化的营销手段加足了筹码，而各式各样的主题活动，也为其锦上添花。
步入2015年，各大房地产商越来越细化的营销策略使人眼前一亮。
3月13日，碧桂园首日5000瓶鲜氧免费派发兰州市民,并打出“拒绝十面霾伏”绿色战士“全城出动倡议环保生活”的口号。兰州碧桂园的工作人员全城出动，在市区免费派发装满鲜氧的空气瓶共计5000瓶，呼吁全市人民保护“家园”，活动在兰州市区内掀起了一股抗霾的绿色环保巨浪。
环保题材的营销策略在兰州房地产市场上实属少见，如此细化的营销策略也为其在兰州楼市的发展助力不少。宴会主题的营销方式在兰州房产市场中已屡见不鲜，但大名城的大手笔，却为罕见。
3月22日，甘肃国际会展中心，迎来了一场规格空前的晚宴。此次晚宴的东家，便是兰州大名城，晚宴邀请了近千位业主赴宴共襄名城璀璨之夜，而如此千人同宴的大规模且如此高规格的晚宴，在兰州也尚属首次。
4月12日，兰州碧桂园“驾驭人生 逸品生活”为主题的马术尊崇体验完美上演，引爆大好春日里的激情。当轻奢主义马术，遇上兰州碧桂园。骑上骏马漫步于此，此情此景仿佛让人回到了充满城堡传说的古欧洲骑士年代。数百人在兰州碧桂园项目会所广场共同见证了这场骑士风范盛宴。
营销重打“功能”牌
住房中，住只是其中一部分，其体现出的功能性也逐步被人们所重视，比如说，学区房。
“学区房”是时代的产物。
“孟母三迁”的故事充分阐释了教育环境的重要性。
从古至今，家长对孩子教育的重视程度从未减轻。购房之时，当然着重考虑的因素也是求学，学区房的“繁荣”，就此埋下伏笔。
时代的快速发展，引发了房产市场的巨变。从单一的“人居”发展到对“人居环境”的高要求，这其中，不同人群对环境的需求也不尽相同。教育环境的优劣逐步被购房者所重视。购房者需求的改变，直接带动了开发商的思维改变，“学区房”应运而生。
学区房依校而建、择校而居，地理位置优越，教育资源丰厚，决定了其价值所在。
现如今，教育资源的分布，扩大了房地产商的营销范围，细化了家居住宅的功能。而兰州市独特的狭长地形，教育资源的分散排布，都限制了开发商以“学区”作为优势的营销策略。
物以稀为贵，学区房在兰州房产市场中的数量与其价格成反比。以此为导火索，学区房市场发展火热。
此时，教育资源的重要性正在被渐渐扩大，开发商将此视为不可多得的商业契机，功能价值由此体现出来。
营销逐步精细化
漫无目的的营销活动在当下，只能是惊鸿一瞥。
进入2015年，有数据显示：一季度（1.1-3.31）兰州楼市共计成交新建商品房3506套，同比去年一季度（7272套）下降了51.79%，销售面积38.49万㎡，共计27.07亿元，环比2014年四季度（9365套）下跌了62.56%。
而3月30日，三部门联合发布二套房首付低至4成以及二手房营业税5改2的政策，这一政策将极大地刺激改善性需求购房者入市。
数据显示：2015年4月8日，兰州新房楼盘172个，其中18楼盘涨价，7楼盘降价，147楼盘价格持平。从2015年涨跌数据来看，接近85.47%的楼盘价格持平，涨价楼盘占10.46%，降价楼盘比涨价楼盘少11个，占4.07%。大环境的改变，左右着房产商的营销策略，适时的迎合与调整，是保证其发展的根本。商家面对“大环境”下的因地制宜，在就此显现的十分明显。
但因地制宜也不仅仅是单一的面对宏观政策调控的“大环境”。
例如，学区房的营销人群定格在青年群体，宜居理念的房产大多围绕中老年人群等，其所处“小环境”的不同，营销策略也需要改变。
不同的经营理念与外在环境，注定需要房地产商有着不同的营销思路与理念，盲目的模仿会使其发展恶性循环。
各大房产商有着不同的所处环境，但竞争不会停止。此时，营销策略就显得尤为重要。吸引更多的客户资源，就是营销战的胜利，这其中精细化的营销策略就是保证胜利的秘密武器。
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