“地铁房”亦或透支未来房价？
本报记者 何成军 石磊
“距离不是距离，时间才是距离”，这便是地铁的意义所在。
地铁串起的不仅仅是交通线，它使一座城市再发展、土地再利用、商业恢复活力，这就是地铁之于城市而言，有“黄金链”之称的真正原因。
其实，当地铁还是一种构思之时，精明的商人就已磨刀霍霍。显而易见，“地铁边上盖楼”商机无限。
如今兰州也开始建设地铁，贯通之后，会对兰州楼市有一个较大的提升，节约了交通的时间成本，缩短了城市的距离，将整个兰州的城市框架拉开，未来兰州将不只是一个中心城区，而是出现多个城市副中心。
但专家提醒：对于部分投资型的客户而言，购买“地铁房”必须考虑较长时间的资金风险，在资金实力比较强的情况下，持有作为长期投资的产品或许可行，但并不是一个很好的投资渠道。在“地铁房”普遍上涨的情况下，有可能会透支其未来的房价，即在轻轨交付之后，其房价的上升仍然需要一个过程，而此时已经有些涨得过头了，所以购房还需冷静，谨慎购买。
地铁提升的价值
兰州地铁1号线一期工程的建设，不光对周边的房地产项目、沿线的土地价值有着提升作用，还对途经的商圈、板块、区域有着明显的带动作用。地铁的开通，可以使这些区域迅速同城化，放大点说，甚至可以盘活兰州的全部资源——曾有专家接受媒体采访时这样说道。
公开资料表明，兰州地铁1号线线路全长约25.909公里，设计有20个站点，西向东分别为陈官营站、奥体中心站、世纪大道站、迎门滩站、马滩站、土门墩站、西客站站、西站十字站、七里河站、小西湖站、文化宫站、西关什字站、省政府站、东方红广场站、盘旋路站、五里铺站、东部市场站、拱星墩站、焦家湾站、东岗站。
多个城市的案例显示，一旦地铁建成投运，就会有大量的人选择居住在地铁500米左右的范围之内，也就是说地铁周边的项目会因此而增值。
在1号线沿线，有天庆国际新城、中集幸福里、中海凯旋门、银滩雅苑、天居锦河丹堤、众邦2号院、银滩金茂广场、天源一号、兰州中心、鸿运金茂广场、华鼎东岗综合体等多个在建在售项目，这些项目或许会因为地铁的建设受到购房者和投资者的追捧。
有公开数据资料显示，地铁上盖物业价格平均要高于同片区同等素质物业30%以上。一项统计数据表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。地铁上盖物业即结合地铁站点的建设向上拓展空间，构建轨道站点综合体，将交通接驳、商业、办公、居住等需求整体化解决，实现最大化的土地利用。
像兰州华鼎东岗综合体、鸿运金茂广场、兰州中心、中海凯旋门等项目，当属于地铁上盖物业。
一般情况下，地铁郊区一端是住宅需求的增加，而地铁的市中心的一端可能是商铺和写字楼需求的增加。中集理想国际、众邦国贸中心、银滩金茂广场、天源一号、兰州中心、天宝时代广场、鸿运金茂广场、华鼎东岗综合体等多个写字楼项目，将会因地铁的开通直接受益。
除此之外，地铁沿线的土地也将顺势升值。由于地铁在重新分配城市资源的同时，也盘活了土地资源，使更多的投资者有动力靠近建成区或靠近交通干线以较低的开发成本，进行成块开发，这远胜于城市的分散开发。城市边缘带的交通相对于市中心更加便利，可以最小的代价将城市居民与城市就业机会连接起来，同时降低老城区的压力。
地铁线上有“香饽饽”
“地铁房”是购房者心中公认的“香饽饽”。尤其是像兰州这种拥堵的城市，出行堵车常常让上班族们郁闷不已。
任何一个城市，地铁过往区域价值必然提升，兰州也不例外。与许多城市一样，地段是许多购房者考虑的首要因素，选择轨道周边的房产，已成为越来越多兰州人关注的话题。
官方给出的数据显示，兰州轨道交通1号线一期工程共设置20个车站，最大站间距2332米，最小站间距842米，平均站间距1344米。全线在东岗设车辆段与综合基地，在陈官营设停车场。
有专家分析道，轨道交通具有不堵车、运力大的优点，所以不可否认，靠近轻轨或地铁居住的业主在出行方面的确会得到一些实惠。在兰州，对于大多数朝九晚五、在西关什字等市中心的上班族来说，住在地铁旁边定会方便出行。
地铁，是一座城市融入国际大都市现代化交通的显著标志，随着一个城市地铁的开通，地铁沿线周边地区就会成为居住、商业热点，人来人往有了一定的消费群体，会带动地铁周边商业的发展。
中国三产化服务化著名学者、甘肃农业大学教授贺有利也认为“地铁将驱动新城市商圈的形成”。他告诉记者，轨道交通所带来的聚集和扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，形成“磁力效应”对城市加以影响，逐步形成特色鲜明的轨道商业圈。
在兰州，轨道交通一号线沿线穿越了东方红广场、西关什字、西站等繁华商圈，这些地方本身城市配套设施齐全，随着地铁的开建，1号线途经的陈官营站、世纪大道等地的城市配套设施也将随之愈加成熟，生活功能设施越来越完善。
凡是有地铁的城市，地铁沿线的住宅价格总是相对更高，而且更容易转手。很多城市，地铁规划到哪里，大型社区(那边叫屋村)就建到哪里。等到地铁建成，大型社区早已住得人丁兴旺了。可以说，地铁旁的房子升值潜力大，一直都是市场“抢手货”，每每推出即被一抢而空。
地铁站可以产生“筑巢引凤”的效果，因为地铁能够带来大量人气，带动周边商业的发展。兰州地铁轨道交通1号线经过了东部市场、东方红广场、西关什字、西站四大商圈，地铁开通后除了促进这四大商圈发展外，还有可能促使新的商业圈在重要地铁站周边不断崛起。
尚需谨慎的“地铁房”
1号线的开建，无疑会让“地铁房”成为开发商营销的噱头。
但是有专家却认为，轨道交通对不同区域楼盘价格有不同影响。“楼盘价格上涨主要是受整体市场影响，而受轨道交通建设影响较小。”
即便如此，兰州沿线楼盘已纷纷亮相。在1号线沿线，有天庆国际新城、中集幸福里、中海凯旋门、银滩雅苑、天居锦河丹堤、众邦2号院、银滩金茂广场、天源一号、兰州中心、鸿运金茂广场、华鼎东岗综合体等多个在建在售项目，而这些项目或许会因为地铁的建设受到购房者和投资者的追捧。
轨道交通网一旦形成，对郊区楼盘绝对是加分，而对市区楼盘则是减分。还有专家认为，对郊区楼盘来说，有轨道交通支撑之后方便了许多，但效果可能不如预期那样强烈。
兰州的房产开发商总是在提醒购房者，称“在地铁获批之时出手最佳”。理由是:从一些邻近1号线项目近期的热销中可见一斑，尚在炒作概念之时，地铁物业的便利性尚未体现出来，故价格相对较低。“等到地铁开通之后，人人都认识到地铁的方便，届时市场行情将很难预料。”
于是乎，以“地铁站或地铁换乘站”为宣传特征和营销口号遍布视野。
对于购房者而言，如果是自住型购房，出于居住习惯或者办公需要，当然可以持有，而对于部分投资型的客户而言，必须考虑较长时间的资金风险，在资金实力比较强的情况下，持有作为长期投资的产品或许可行，但是并不是一个很好的投资渠道。在“地铁房”普遍上涨的情况下，有可能会透支其未来的房价，即在轻轨交付之后，其房价的上升仍然需要一个过程，而此时已经有些涨得过头了，所以购房还需冷静，谨慎购买。
此外，要强调的是，轻轨或者说轨道交通，首先影响的是城市的格局，在此基础上才会影响到房地产，所以要说轨道交通对房地产的影响，其实首先要说的是对城市格局的影响，否则就有点本末倒置了。
从这个角度分析，首先轨道交通因为便利了郊县居民到市区购物，所以对郊县的购买力会有更大吸附力，因为购物讲求环境和人气，也讲究集聚性。在出现这个现象的基础上，市区大型商业网点会迎来一个更大的发展期。来客会更多，商贸会更繁荣。相应的市区交通压力会更大，道路会更拥挤，这也可能促使一部分人选择到市郊居住，一部分企业选择到市郊新商务区办公。
因此购买郊区楼盘时必须考虑到地铁费用及时间。再者，即使某区域有轨道交通经过，也并不意味着该区所有楼盘都成了“地铁房”，要谨防某些“不靠边”楼盘借轨道交通大做文章，忽悠购房者。
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