车辆多停车位少 兰州住宅小区停车收费纠纷多
本报记者 完颜华
收费之争
“他们本来是一个大管家，现在却充当起主人的角色来，没有任何手续就要收费，俨然一副主人的姿态……”兰州银滩雅苑小区物业和业主不断升级的矛盾，让业主代表付润恺很是无奈。
3月29日，兰州远大物业管理有限公司在手续尚未办理齐全的情况下，向安宁区银滩雅苑小区业主强行收取停车费，并对不交费的车辆强行上锁。此举引发了业主的强烈抗议，部分车主盛怒之下堵住大门，致使进出小区的交通陷入瘫痪。
几次交涉无果后，双方进入了长期的拉锯战：白天物业用隔离墩堵上车位阻止停车，晚上车主又挪开隔离墩强行停车。
业主们拒交停车费的理由很简单：一、物业手续不全，无法提供有效的收费文件；二、小区公用场所属业主所有，物业公司无权乱收费。
“物业公司只是业主聘请来提供服务的机构，小区地面停车位属业主所有，车主们在自己的地盘上停车，凭什么要给物业公司交费？”作为有车一族，付润恺认为，兰州远大物业管理有限公司收取停车费，但又无法提供相关票据，这本身就是一种不法行为。
对此，远大物业公司相关负责人解释称，首先，国家已经完全放开了小区停车费收取的规定，物业公司的收费不再需要批文；此外，小区停车费并不是租赁费，而是一种管理服务费，因为停车和管理是有成本的，所以收取适当费用也是应该的。
截至4月13日，这场因停车费引发的纠纷已持续近半月，但仍未有平息的迹象。
停车之难
其实，远大物业公司的说法并非没有道理，今年1月4日，国家发改委出台规定，要求各地对住宅小区停车服务价格实行市场指导；2月4日，兰州市物价局又下发文件，要求全市放开非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务价格，实行市场调节价。
停车收费由市场指导，一项看似合情合理的规定，却引来了不同的声音。随着两项政策的相继出台，网络上一篇质疑小区停车收费合理性的文章也在广泛流传，文章称，《物权法》规定，占用业主共有的小区道路、绿地以及小区其他公共场所、场地用于停放车辆的车位属于小区全体业主共有。
随后，小区停车费到底该不该收，物业收费行为是否合理等问题，成为不少市民心中的疑惑，全市因停车费引发的各类纠纷不断上演：
1月12日，兰州典美物业公司因收取停车费与城关区秦剧团家属院业主发生矛盾；1月15日，安宁区黄河家园、北岸公馆小区物业与业主因收取停车费，发生流血事件；3月10日，七里河区兰西天和苑小区因停车费纠纷，引发业主用车堵门事件……
尽管每个小区矛盾的内容各不相同，但焦点无非有二：一、小区停车费收取多少该由谁来定？二、放开以后有没有人来监管？市场化是不是意味着每个小区都可以按照自己的“规定”来收费？
车位之缺
各种纠纷频发的背后，是全市与日俱增的机动车数量和日渐稀缺的停车位之间矛盾。
相关部门的数据显示，截至今年3月底，兰州市机动车保有量已超过63万辆，全市现有的机动车数量与停车位的比率约为21比1。
“稀缺的停车位让停车费不断走高，现在养一辆车比养一个人都难。”提到停车难问题，家住龚家湾的陈勇军表示，由于全市车多位少，短短几年时间，每个月停车费就从以前的几十元涨到现在的300元。
据了解，除了按月收费外，也有部分小区采取竞售方式向业主出售停车位，出售价格低的10多万，高的则达30多万。
那么，花几十万买来的停车位，究竟属不属于自己呢？长期关注物业纠纷问题的马国涛律师认为，小区停车位的归属因房屋销售时是否已按公用建筑面积分摊而有所不同。
马律师介绍说，根据法律规定，如果开发商在销售房屋时，小区停车位没有按公用建筑面积公摊，其所有权应归开发商所有，开发商有权出售或出租；如果开发商在销售房屋时，将停车位按公用面积分摊给了全体业主，那么停车位就归全体业主所有；如果小区停车位是由人防工程改建而成，开发商也无权私自出租出售。
“目前很多小区出售的停车位都没有明确的产权证明，所谓‘出售\’，其实只是一种长期租赁，车主只有使用权，没有所有权，所以花几十万元买来的停车位并不一定就归自己所有了。”马律师说。
监管之困
“车主和物业之间发生的停车费纠纷，表面上是小区公用面积的归属问题，本质上则是业主与物业之间权利和利益争夺的结果。”马国涛表示，根据《物权法》规定，小区车位应归业主共有，所以停车费价格就应由业主和物业公司协商而定，实行市场指导，并不意味着小区的物业想收取多少就收取多少。
据悉，国务院2007年10月1日修订的《物业管理条例》规定，小区的物业管理公司要跟开发商分开，通过市场竞争的方式“择优选用”。但目前兰州市大多小区的物业，却都是由开发商在售房之前所指定。
马律师解释说，这种“建管不分”的现象，已违背了房地产开发与物业管理相分离的原则，基于开发商和物业公司这种“父子”、“兄弟”关系，开发商埋下的“地雷”，往往在业主和物业公司之间“爆炸”。
“由于分散的业主缺少与物业公司对话、共同决策的机制，个人在对物业公司的监管上又处于劣势地位，所以在物业和业主发生纠纷的情况下，业主根本无法与物业公司抗衡，业主的利益也难以得到保障。”兰州城市学院社会管理学院教授杨建毅表示，当车位成为“稀缺资源”后，物业公司便可以以小区管理者的身份进行收费，正是这样一种需求的急速膨胀与供应的先天不足，使停车位变得“奇货可居”，如此一来，停车收费也就成了“理所当然”的事了。
杨教授认为，要想遏制小区因停车费引发的纠纷，就需要打破开发商对物业公司选择的垄断，让小区停车收费这一“利益”正常地进入市场，使物业有一定的竞争空间，否则，在车辆和停车位配比严重失衡的情况下，如果对停车费实行市场指导，势必会出现“价高者得”的局面，进而引发不少的社会矛盾。
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