共用设施改造费不得计入物业服务成本
兰州晚报讯（记者王星明）即日起，新版《兰州市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）正式施行，有效期五年。12月18日，兰州市物价局联合兰州市住宅保障和房地产管理局印发通知，称本市行政区域内的物业服务收费行为及价格监督管理工作均按此《办法》实施，而物业服务收费，普通住宅实行包干制，实行政府指导价，普通住宅以外以及普通住宅实行酬金制的实行市场调节价。业主或者物业使用人未入住或入住后不使用，连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。此前制定的物业管理服务收费政策与本办法相抵触的，按本《办法》执行。物业服务收费实行明码标价，对价格违法，将依照相关法律、法规和规章的有关规定予以处罚。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价
《办法》所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
《办法》明确，开发建设单位、业主（业主委员会）通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
物业服务收费根据物业服务内容和服务类型的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅实行包干制的物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外（高级公寓、别墅、度假村、办公及各类商业用房等）以及普通住宅实行酬金制的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅经同意改变了住房用途的，物业服务费实行市场调节价。物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
共用设施改造费不得计入物业服务成本
《办法》规定，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服务企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。
物业服务收费实行分等级定价
普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；公共租赁性住房物业管理区域；普通（限价）商品住房物业管理区域；配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
物业服务收费实行分等级定价。政府价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。物业服务等级标准由政府物业管理行政主管部门负责制定。
实行政府指导价的物业服务收费，由开发建设单位、业主（业主委员会）等，根据物业服务特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、服务标准，结合物业服务的实际情况，在政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门规定的基准价及其浮动幅度内与物业服务企业协商或通过招投标确定收费标准，并在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定。
房屋空置超6个月业主可申请物业费按70%交纳
《办法》规定，已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金应当由开发建设单位承担。已交付给物业买受人的物业，物业服务费自物业交付或书面通知交付之日起次月计收。已符合交房条件，建设单位或物业服务企业已通知物业买受人，因物业买受人的原因未交付的，物业服务费自物业交付或通知之日起次月计收。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者与买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担。
业主或者物业使用人未入住或入住后不使用，连续超过六个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。
利用共用部位经营收益应用于补充专项维修资金
业主或物业使用人对房屋进行装修时，应当向物业服务企业登记，还应签订住宅室内装饰装修管理服务协议。对实施物业管理过程中物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、出入证件工本费、装修押金等。具体标准及其管理办法由市价格主管部门另行制定并公布。
实行物业小区出入证管理的，应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，由物业服务企业按制作成本收取成本费（卡证费）。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。单位或个人所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
租房客不交纳物业费业主要负连带责任
物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
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