济宁市二手房市场遇冷，交易量暴跌 贷款难、虚假信息等导致难卖
本报记者满广宇
随着城区土地竞拍率逐渐提升、棚户区改造工程开工建设稳步增长，近期二手房市场上的买家都持观望态度，并不急于出手，卖家不急着用钱的也都坚持价格不松口。买卖双方博弈之时，受伤最深的是业务量少、成交低迷的房产中介们，部分中介“附加”新房销售。
部分中介“染指”新房销售，开车接送价格低
“先生，均价7800元左右的新房咱们考虑吗？预计2021年交房，适合投资，而且卖得特别好。如果您不喜欢，我们这里也有配套设施齐全的二手学区房，因为是学区房价格可能高一些，9000元左右。”车站西路附近某中介机构工作人员说，连他自己都没有想到，房产中介经纪人开始通过微信向潜在客户推荐新房。
“二手房中介居然在卖力地推销新房，但这样的现象在中介眼中也是无奈之举。”业内人士分析，现在二手房成交很不理想，只能做到以前50%左右的量，一些品相不好的老房子挂牌半年以上也无人问津。而且成交周期也拉长了，有些周期能达5个月以上。一个门店十几号人，成交上不去，只能联系着卖新房试试，只要成交就有返点。
记者在采访中了解到，这种现象在城区已属正常，由于城区进行棚改、房产开发商频频拿地，使得新楼盘市场数量激增，新房源备受刚需族热捧。相比之下，虽然二手房配套设施齐全，但是房屋陈旧等问题使得二手房中介交易量上不去。“我们不仅是提供新房项目，还能拿到比售楼处更优惠的价格。如果客户去看房，我们会开车接送，而且从中介签约，走的是团购渠道，比售楼处正常价格还要低。”城区某二手中介告诉记者，不管客户有什么需求，无论是自住、改善还是投资，甚至豪宅，他们都能找到匹配的。
新房交易流程较为简单，选择性更大
“新房屋外观新颖、现代感强，但是一般户型偏大，公摊面积也大、总价高。相比之下，二手房的建筑外观较为传统单一，上世纪九十年代建筑风格为主，很多二手房房间不够敞亮，而且客厅面积过于窄小、户型小，但是公摊面积小、总价低。”城区李先生说，他从去年开始就利用节假日期间去看房，准备入手一套100平米左右的房子，经过对比发现，去年新房源很少，或者价格很高，直接让人望而却步。虽然二手房总体较佳，但是房龄较大，小毛病较多，也不主张购买。
“今年城区的房源市场发生了很大的变化，新楼盘逐渐崛起，金融政策对于首套房支持力度更多，新房交房量也上去了，使得我们这些刚需一族选择面更广。”李先生告诉记者，买新房主要是与开发商之间进行交易，手续相对较少，流程方面较为简单。而二手房一般是购房者、卖家和中介等三方进行交易，涉及到的人员多、部门广，面签、过户等环节都需要亲自到场，流程较为复杂。
部分房企选择和中介合作，拉高成交量
“二手房难卖有很多种因素，首先是买卖渠道越来越规范，消费者不像以前一样好‘忽悠’；其次是金融贷款也有相应规定，审批、资金、征信等都有限制。”城区某房产中介说，小户型的二手房虽然好卖，销售量也多，但是佣金少，最少的只能赚到1000元，连水电费都不够。而大户型的二手房源总价格高，一般人支付不起高额的费用，如果走贷款程序则更慢，客户也容易流失。
“虚假信息也是成交量减少的原因之一，虚假在于对房源的描述非真实客观，导致购房者经常白跑一趟。”城区某中介负责人告诉记者，例如，部分中介商把简装写成精装、家电老旧写成家电齐全、附近有学校就靠近名校、楼下有100平米的小超市就是配套成熟等。
记者在采访中发现，不仅中介主动去卖新房，很多房企也都在与中介合作。“公司会要求大家多做一些新房业务，还会分批组织经纪人去实地看盘。这其中既有养老自住房，也有投资商办房，更有豪宅改善房。尤其针对一些城区内的老住户，在卖掉区域内自己的老房子时，往往与经纪人建立了比较良好的信任关系，一旦有换新房需求，正好可以通过经纪人达成交易。”城区某二手房公司负责人说，毕竟对房企来说，楼市成交量远比房价重要得多。
提醒： 购买二手房后应及时过户
“很多二手房交易容易因为过户产生纠纷，这是因为房屋产权的实际获取与否是体现在产权证上的，即使购房者付了全款甚至已经入住了，只要没有完成过户就不算取得了产权。如果长期不过户或者因为某种客观原因而无法立即过户存在的风险很大。”市不动产登记部门工作人员说，在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况时有发生。
同时，在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。此外，如果房产出售方有未结清的贷款，在过户前应先还清贷款，买方一定要盯着卖方立即还清银行贷款，否则，如果卖方未按时归还贷款，抵押权实现时银行有优先受偿权，可优先处置，买房者因此会陷入极为不利的局面。
在签约付款至房产过户期间，如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行，导致钱房两空的风险。
新闻1+1
新房老房税费差别
新房：
主要需要缴纳契税、房屋维修基金等主要税费，二手房由于拿房产证的时间的长短不同，税费也不一样。相比之下，新房的税费比二手房低不少。
二手房：
房产证未满2年的房子：契税、增值税、个税等。
房产证满2年但不符合满五唯一的房子：契税、个税等。
满五唯一的房子：契税等。
另外，涉及划拨土地上的二手房交易时还要办理土地出让手续，缴纳土地出让金。
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