2月份济宁市新建住宅价格指数微涨0.4% 80后购买实力上涨 改善型需求更突出

本报记者满广宇

日前，国家统计局公布了2月份房产数据，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同，济宁市新建住宅价格指数微涨0.4%，呈缓慢上涨。随着适婚群体、刚需、改善型住房人群的增加，越来越多的居民选择130至180平方米的小三居或小四居。此外，随着城市进入快速建设阶段，投资者也陆续进行小型商业不动产投资，即不占用较大资金，也可以保值、投资、售卖。

消费者： 三居室成刚需、改善型住房人群首选

“对于房屋面积的大小，近两年购房者的心态发生了很大变化，尤其是在三四线城市。”据城区某房地产销售顾问介绍，以前，不少刚需购房者在首次置业时，常常抱着“过渡”的心理，通常先买套公寓或小两房，然后再过几年换大房。近年来，随着刚需产品形态越来越丰富、品质越来越高，刚需置业者更倾向“一步到位”，不少购房者都是直奔130平方米左右的三室户型而来。

“买房子最好能一步到位，一厅两卧向阳，采光通风较好，比较适合三口或四口之家。”二胎孩子刚刚出生的80后小李告诉记者，目前，他关注的是实用型三居室，无论是养孩子，还是与老人一起都能住开。

“我本来想买一套小公寓，等结婚时再将公寓卖掉，换一套大点房子，但跟父母商量后，他们的建议是直接买套三居室的。从我目前的收入情况来看，想在三五年内换房是不可能的。等结婚后有了宝宝，父母要过来照顾，太小就住不下了，所以购买一套小一点儿的三居室更实用。”作为刚需一族的姜先生说，对于首次置业的刚需群体而言，他们选房更注重生活便利和价格便宜，面积不大、功能齐全的三居室房源是最理想的选择。

售楼处： 70后、80后是中大户型消费主力军

“根据去年购买人群来看，70后、80后成为中大户型消费主力，他们选购的基本都是150平方米以上的四居室。”某楼盘置业顾问告诉记者，目前城区销售房屋以住宅为主、商业为辅，占据市场主导地位的仍旧为刚需或者改善型住房产品。

在刚需群体的争夺上，除了首次置业者外，开发商还瞄准了35岁至50岁的换房者。近期，市场上推出的产品不少是中大户型，买家多是自住群体，其中不少都属于有换房需求的二次置业者。对于眼下的市场需求变化，有业内人士指出，换房家庭也是强大刚需力量，注重品质升级、实现新生活方式的换房需求仍在释放。

根据统计部门数据显示，今年2月份济宁新建及二手房源销售最好的户型是144平方米以上的和90至144平方米的刚需、刚改户型。有楼盘负责人称：“从目前项目签约客户来看，主要以刚需、改善型客户群为主，涵盖的面积段主要集中在90至180平方米。”该置业顾问说。

投资者： 入住率较高的社区类商铺颇受青睐

记者在采访时发现，目前楼市处于准旺季，随着暖场活动和优惠的释放，投资者入市信心及意愿增强。业内人士表示，区域未来的发展规划和发展前景，人口增长，都是商铺未来升值的关键因素。而目前济宁市处于快速建设阶段，商业繁华地段的商铺投资额高，虽然回报稳定，但升值空间小，因此，趋于成熟的商圈或者未来会成熟的商圈成了投资的热点。

“一处具有商业潜力的社区底商，不仅仅能够促进区域内形成一定的生活和商业氛围，另外，也能对周边的居民生活产生一定的辐射影响作用，生活便利同时达到多赢效果，好的社区底商潜力十足。”市民李先生告诉记者，他在东城区看好了一套130平方米的社区商铺，价格大概在9500元/平方米，跟住宅相比，商铺的租金回报相对较高。

“最近这段时间，我们项目的公寓、商铺成交都比以往有所提升。”据东郊某项目置业顾问介绍，商业产品投资门槛比较高，买家以专业客户为主，他们有丰富的置业经验，追求稳健的投资回报。对此，业内人士表示，商铺本身就是属于一种投资的产品，购买商铺的客户一般较有经验，这类客户的市场洞察力比较强，对区域的发展、周边配套、开发商资质等等一些客观条件都比一般客户看得清晰，下手也很果断。

新闻1+1

买住宅看细节 买商铺看前景

“对于怎样选择改善型住房，建议从环境、距离、交通、品质、户型、生活方式等条件入手，所有的生活方式的展开都需要靠这些方面来聚合，从而形成一种建立在共性上的个性化特征。”业内人士说，拥有更多城市资源的地段不但拥有不可复制的良好生态环境，而且将有高端、齐全的商业生活配套，未来资产的升值空间也较大。

“买商铺跟买住宅不同，买住宅要考虑户型、绿化等细节，买商铺要把握好大方向。第一位的肯定是区位和地段，通过政策、规划各方面分析，商铺在3到5年内能否有一个好的发展，消费群体能否有保证，这是购买商铺的首要依据。”业内人士说，其次要考虑到周边区域的消费人群和消费实力，为以后出租做出谋划。按照投资回报率来看，如果能够通过租金在20年内收回成本，也就是说投资回报率在5%左右，投资是非常合理的。“但目前大部分商铺投资的投资回报率很难达到5%，这就要看商铺自身的增值弹性，因为对于投资者来说，这种增值的收益弹性更大。”

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