外延内生双重驱动开启国际化大都市新篇章 济南城市化发展之路

济南发展历程城市化快速推进，开启“三化合一”新时代

新时报记者严海宁 摄三大战略机遇叠加济南迈向现代化国际大都市

济南正从内向型二线城市转为国际化大都市，新旧动能转换、黄河流域生态保护和高质量发展、济南自贸区规划三大国家级发展战略叠加，济南迎来历史性发展机遇，大变局时代已然来临。房地产作为国民经济发展的基础性和先导性行业，发挥承载人口和经济发展的重要作用。回顾城市发展空间及房地产的发展历程，济南通过城市化、逆城市化、再城市化3种方式，实现外延式扩张和内涵式提升同步发展，拉开“东强、西兴、南美、北起、中优”城市发展大框架，为打造“大强美富通”现代化国际大都市提供先决条件。

第一阶段：

1999-2007年城市化为主发展阶段

进入改革开放后，随着社会经济的快速发展，济南城市规模迅速外扩。到2000年，济南二环以内框架已基本建立，城市建成面积达到170余平方公里，市区人口超过200万。2000年左右的济南楼市，刚经过1998年城镇住房制度市场化改革，住房消费人群主要是城区人口，开发主体还是主要为济南本地开发企业，房价在2000元/㎡左右。

2003年“东拓、西进、南控、中疏、北跨”的城市发展战略拉开济南城市发展框架。济南高新国际会展中心、齐鲁软件园、奥体中心筹建等城市级配套建筑落子东部，“东拓大势”逐渐打开局面。在“东拓”城市战略指引及2003年亚洲杯承办城市的契机下，经十路第一次拓宽，沿线拆迁释放大量购房需求，房价出现上涨趋势。

经过2004年“831土地交易制度改革”，土地交易由协议出让转变为市场招拍挂，到2005年济南房价已经达到4000元/㎡。此后两年国家实施大规模宏观调控，“国八条”“国六条”“70/90政策”等调控政策相继出台。但济南房地产市场仍然保持，平稳上涨态势，2006年房价水平发展至4500元/㎡左右。这个阶段中外来开发商开始陆续进驻济南，例如香港的恒隆、力高、南益，内陆的鑫苑、外海、绿地等，商业综合体、写字楼等产业载体开始发展，主要集聚在高新区、二环东沿线和泺源大街沿线。

第二阶段：

2008-2015年外延式扩张为主，内涵式提升为辅

2008年由美国次贷危机引发的全球性经济危机冲击全球经济发展，全国房地产低位运行，进入调整期。当年11月“4万亿计划”出台，财政、货币“双宽松”刺激了房地产市场，济南楼市迅速回暖，至2009年济南房价超过6000元/㎡。

2009-2010年济南房价每年增幅千元至8000元/㎡水平，部分东部项目突破万元大关。2013-2014年，楼市重启限购，济南房地产市场整体表现平淡，但成交规模稳步上涨，随着2014年下半年宏观调控政策放松，2015年济南楼市销量首次突破1000万㎡。楼市好景一直持续到2016年年底，史上最严“限购令”出台，此时济南住房均价已近万元，较10年前房价翻倍，楼市成交量继续创造历史,达到近1500万㎡。

此阶段济南城市处于外延式增长、内涵式提升同步推进阶段。一方面济南城市化重点继续向东延伸，伴随市政府搬迁、全运会举办，东部踏入发展快车道。同时“西进”格局逐步拉开，京沪高铁济南站落户济南西，西客站片区快速发展崛起，济南形成多中心的带状城市发展格局，市区面积较2000年几乎翻倍。另一方面长清大学城、圣井大学城等区域凭借良好的资源环境吸引济南人置业，呈现逆城市化现象；同时响应国家政策，老城区积极推动棚户区改造，例如南益名泉春晓、世茂天城、保利中心华府等项目推出，内涵式提升同步推进。

房地产开发热点也由二环内老城区逐步向东转移，奥体、高新、雪山、唐冶；向西至西客站，城市外围新区迅速发展。中海、保利、绿城等全国一线开发商相继入驻，商务重心也开始由老城区逐步向东部倾斜，汉峪金谷、奥体中心、高新核心区及经十东路沿线的商务集聚区开始出现。

第三阶段：

2016年以后外延式扩张与内涵式提升并重

济南楼市经历2016、2017两年调控加码，政策覆盖供需两端，正式步入“四限”时代。楼市表现“立竿见影”，供求规模回调，但房价并未停止上涨脚步。东部唐冶、新东站、汉峪等片区土拍屡次刷新记录，地王效应叠加供应不足导致楼市热度居高不下，住宅均价达到12000元/㎡。

随后形势急转直下，至2018年中期济南楼市到达周期波峰后，市场全面进入下行阶段。宏观调控贯彻落实“房住不炒”，房价持续回落，客户观望情绪浓厚，经历两年调整目前济南楼市已经基本趋于稳定。

此阶段济南城市化进程快速推进，中央商务区、汉峪等片区快速发展建设，新东站、孙村等城市外围区域纳入主城区范围，市中、历下、天桥等传统老城区零星进行再城市化开发，伴随人口、产业等资源外流章丘、济阳等逆城市化现象，济南呈现城市化、逆城市化、再城市化“三化合一”的城市化发展特征。

随着济南城市化程度加深，城区土地资源日益稀缺，政府对土地经济效能要求提高。一方面表现为市区内工业向外寻找廉价的土地和劳动力，以济钢为典型的重工业企业主动向外搬迁，济南都市圈的德州、泰安、齐河等地市承接很多产业转移。另一方面表现为济南土地出让过程中“土地商住比提高”“产业捆绑和拿地条件增多”，新区发展更加注重产业载体建设，中央商务区、奥体、汉峪、西客站等片区成为主要的商务集聚区。

新闻推荐

3207盏路灯“上岗”，经十路流光溢彩 本次改造路灯同等功率下比正常路灯亮2-3倍

经十路等重点道路路灯增亮工作成效明显济南报业全媒体记者崔健摄近日，不少市民反映行走在经十路上，夜景越...

章丘新闻，家乡的大事、小事、新鲜事。在每一个深夜，家乡挂心上，用故乡情为你取暖，陪你入睡。