当消费升级撞上城市更新，商业体纷纷提档升级寻出路，走向不同的未来 老商市的困顿与进化
去年，济南印象城购物中心和悦立方24小时商业街相继开业，为洪家楼商圈输入了新活力。(□记者 段婷婷 报道)城市更新，是城市发展到一定阶段的必然要求。在消费升级大背景下，城市商业形态有机更新不断加速。从受困于市区的批发市场，到深入居民区的便民菜市场；从日渐高端的商圈，到热闹难现的老旧市场……在日益强调消费体验和个性化的今天，老商市面临怎样的困顿，又是如何提档升级的？请看记者的调查。
□ 本报记者 申红 段婷婷
“在这拍一张”，在济南市悦立方街区，陈晨和闺蜜四处逛街的同时不忘拍照留念；“名不虚传”，在济南万象城综合体，徐女士一家排队两小时终于吃上了网红餐厅的爆款食品，心满意足；“送您两棵葱”，在济南郎茂山农产品市场，市民老李边买菜边跟熟识的摊主拉了10分钟的呱……
党的十九届五中全会提出，要畅通国内大循环，促进国内国际双循环，全面促进消费，拓展投资空间。全面促进消费，首先要营造良好的消费环境。如今，城市增量商业空间日渐缩小，存量商业改造提升是城市发展的内在需求，也牵动着消费升级的走向。
近年来，济南市城市中心存量商业正面临着这样的时间节点。在城市有机更新大幕下，如何能够盘活存量商业资源，同时给市民带来全新的消费体验和生活方式？批发市场外迁、棚户市场改造、老商圈复兴、15分钟便民生活圈建设……当消费升级撞上城市更新，不同的商业体如何在满足消费者日益个性化的需求下，达到与城市建筑、文化底蕴的深度结合，这是一个亟须作答的“必答题”。
产业配套缺乏、后继空间不足、功能布局不合理等都阻碍着市场发展，同时市场也给城市交通、环境质量等造成一定影响
犹如城市中的“困兽”批发市场外迁成趋势
对济南人来说，堤口果品批发市场一点也不陌生。这里曾经每天车来车往，热闹非凡。但如今，商户盼着能尽快“离开”，这又是为何？
“市场上八九成的商户都呼吁能早点外迁。”济南市果品流通行业协会秘书长董德贞说。作为跟堤口果品批发市场共同成长30多年的老商户，董德贞有些着急，眼看着生意都被外地市场抢走了，却受限于市场规模，无计可施。
位于济南市槐荫区的堤口果品批发市场自1986年建成后，逐渐发展成年成交量百万余吨的江北最大果品批发市场。“那时候省内青岛、烟台，省外石家庄、杭州等地都到市场上拿货。”董德贞说，不过如今三分之二的市场份额都被外地市场抢食了。
为何如此？这得从市场所在的区位说起。堤口果品批发市场位于济南纬十二路与堤口路交叉口。“以前这个位置就是郊区。”董德贞说，随着城市骨架的伸展，被围在其中的堤口果品批发市场，犹如一只“困兽”，难以扩大规模。
“批发市场要想发展，必须有足够大的场地，停车场、冷库等配套设施要更加完善。”董德贞说，目前市场占地约100亩，外地新建的市场都已是几百亩甚至上千亩地。“我的摊位300多平方米，如果想做大起码要500平方米以上，甚至上千平方米。”不过以市场的体量显然再拿不出更大的摊位。这让堤口果品批发市场运营方以及商户都很着急，“这些年很多大客户看中了济南的区位优势，想来市场落脚，然而提出上千平方米场地要求，我们根本满足不了。”董德贞说。
交通是另一个制约因素。用董德贞的话说，“出不去、进不来”。目前车辆只是行驶时间有限制，不过商户也担心未来一旦黄牌车限行，进出将更加不便。车辆出不去、进不来，就意味着货物流通不畅。“以进口水果为例，目前商贩都是从郑州、杭州、广州、北京等地进货，基本没有国外直接到达的一手货。”董德贞说，如果面积大，进出量大了，就能拿一手货源，那样济南老百姓吃进口水果价格也能更便宜。
事实上，市场早就意识到了这个问题。几年前，堤口果品批发市场经营方就提出在城郊规划建立农产品物流园区。不过，外迁之路不易，几经曲折后终于落地长清区。2019年12月，济南市公益性农产品批发市场项目奠基，作为济南市首个市级公益性农产品批发市场，该项目总投资137亿元，占地2662亩，包括果品交易区、蔬菜交易区、粮油副食交易区、水产交易区、肉禽蛋区、冷链物流区、净菜加工配送区、商务区、生活配套区等。
如同堤口果品批发市场，匡山蔬菜批发市场、山东白鹤装饰材料批发市场等传统批发市场，都曾盛极一时。不过先行者的烦恼是，随着城市拓展，市场所在地从郊区演变为城市中心，产业配套缺乏、后继空间不足、功能布局不合理等因素都阻碍着市场发展。而失去经营优势的批发市场也成为城市发展的掣肘，给城市交通、环境质量、城市面貌都带来了不小影响。
以位于济南市历城区的七里堡蔬菜综合批发市场为例，对空气质量的“隐秘”影响备受重视。
济南市生态环境局历城分局局长刘长军介绍，历城区空气质量国控监测站点位于山东大学洪家楼校区内，该站点数据居高不下。经过数据分析，主要影响因素为PM10，不过周边工地较少，因此机动车尾气成了最重要的影响因素。
七里堡蔬菜综合批发市场距离该监测站点直线距离只有471米。济南市生态环境局历城分局对市场进出车辆进行了样本分析，连续三天时间晚上10点到早上6点，进出七里堡蔬菜综合批发市场的燃油三轮车接近2200辆、货车接近700辆。且该市场有一处楼顶停车场，大约有400个停车位，上楼坡道达到了30度到40度，车辆低速怠速爬坡，尾气排放量尤为大。
近期，济南市生态环境局历城分局疏导了一批“小散乱”的经营业户214户，10月2日关闭了楼顶停车场。前后对比，空气质量6项主要污染物指标都下降了10%左右。
今年上半年，历城决定顺应济南市大型批发市场搬迁至外环路以外的规划布局，实施七里堡市场改造提升暨部分功能外迁，结合消费提档升级要求，打造现代农产品加工物流配送中心暨冷链物流中心，满足济南市百姓日益提高的消费需求。
大型批发市场外迁，已经成为趋势。目前，山东白鹤装饰材料批发市场、姚家旧货市场都已经外迁。事实上，批发市场外迁工作在很多城市都已启动。2013年，北京就启动了动物园批发市场、大红门批发市场等地的外迁。日前，湖南最大的农副产品市场长沙红星大市场也宣布于明年1月外迁。
2017年，济南市政府批复的《济南市城市商业网点规划（2016-2020年）》，提到以供给侧结构性改革、提升城市土地资源价值为批发市场总体规划思路，以“城零郊批”“划行规市”为手段，对现有187个批发市场分三个区层采取“外迁、提升、建新”的方式进行规划引导。“政府通过补贴等形式引导部分批发市场外迁。”济南市商务局相关负责人介绍。
“作为菜篮子、果盘子工程，由政府主导建设公益性的市场是最好的选择。”董德贞说，堤口果品批发市场现所在地块位于地铁口，外迁之后土地重新开发，也将发挥更大价值，一举两得。
基础设施改造提升是大势所趋，老旧市场改造提升后往往需要经历重聚人气的阵痛期
设施更新易人气重聚难
为解决发展中存在的问题，济南部分老旧市场主动改造升级谋出路，如老东门市场、泺口服装城、金牛建材市场、老屯市场等。
“买建材，到金牛”是不少济南人耳熟能详的广告语。1992年10月，山东省（金牛）建材市场正式开业，成为全省第一家专业建材市场。作为开业近30年的老市场，金牛建材市场不断面临改造升级的问题。2005年始，金牛建材市场先后进行了两次升级改造。2007年金牛建材家居广场投入使用，营业面积扩大，购物环境改善。“目前来看，也已经有十几年，而且周边都是一层的地摊式商铺，已经不太适应市场需求。”金牛集团相关负责人介绍，随着人们生活水平的提高，对于购物环境的需求也在提升，市场基础设施改造提升成为大势所趋。虽然金牛建材市场出租率常年稳定在98%以上，但是考虑到市场需求，2019年市场所有者决心用两到三年时间，将原有建筑拆除，在原址上建设新的地标性建材家居大卖场，新建后经营面积大了一倍。
不过，近些年来，老旧市场改造往往需要经历改造后重新聚人气的阵痛期。
济南老东门小商品市场建于1994年。“人挤人”曾是对老东门小商品市场最直观的描述。不过，老旧的大棚市场越来越不符合城市发展定位，也存在消防等安全隐患，2013年11月，老东门小商品市场停业改造4个月。2014年3月，市场以全新面貌出现，然而往日的盛景却并未出现。
除了改造空档期人气流失以外，新市场定位、网购冲击等都是造成人气难聚的重要因素。市场管理方也采取了多种措施，想要恢复往日人气。“目前比刚开业的时候好一些，不过跟改造之前是没法比了。”老商户杨女士介绍。记者在市场看到，不少位置较偏的商铺闲置，一铺难求的盛景难以再现。
今年改造9个多月的济南老农贸市场老屯市场，以“老屯新西街市场”的名字面世。“集团对搬迁出去的老商户承诺，建好以后，回来的商户优先选房。”市场相关负责人称，为了给商户提供更多便利，新市场采取第一年免物业费、卫生费，第二年优惠一半，第三年正常收费的措施。
不少案例表明，市场运营方与商户形成利益共同体，才能形成合力。对此，环联小商品市场走出了一条路子。2017年，洪楼夜市因为占道扰民被关停，为解决商户生计问题，环联东方商贸城整合设置了上千个摊位，将原来分散的地摊集中起来。
“环联小商品市场的位置并不优越，想让商户从成熟的洪楼夜市搬来，非常难。”环联夜市运营部负责人谢伟介绍，前后用了半年，才将洪楼夜市八成商户请了进来。又用了半年时间，才将剩下的数百个摊位租出去。
为了打消业户顾虑，培育人气，夜市前两年全部免租。谢伟介绍，虽然不收租金，市场投入却不减，前两年市场改造就投入了1700万元。去年开始虽已收取租金，但租金水平并不高。前两年，夜市一天客流量也就几千人次，如今平时就达两三万，周末、节假日更是突破5万人次。谢伟表示，“市场压力很大，但是为了长远发展必须牺牲一部分利益。”如今，环联夜市已经发展成为济南市最火爆的夜市。
传统商圈向购物中心、开放式街区、百货、超市、独立商铺等多层次业态聚集
留住老商圈的文化重现老商圈的繁华
夜幕降临，济南市历城区洪家楼商圈白日的喧嚣转换阵地，在悦立方24小时街区的酒吧内、在街区小夜市上活力继续，氛围又被推向另一个高潮。
“过去十多年，洪家楼商圈经历了困顿期。”济南市历城区工信局（商务局）副局长张建国表示，洪家楼商圈形成已久，近30年来几经更迭。该片区曾是老历城县政府所在地，自然也成为商业聚集区。1978年洪楼百货大楼营业，周边聚集了不少摊贩，逐渐形成了洪楼夜市。2000年9月，大润发超市在洪家楼商圈开业，开启了商圈的又一个鼎盛时期。
2008年9月，银座济南洪楼店开业，百货业态补充进来，却并未掀起太大的波动。彼时，全国来看，购物中心已逐渐占领商业核心地带，济南从2010年进入购物中心时代，洪家楼片区却迟迟没能迈出这一步。片区业态日渐陈旧，聚集了大量小门头以及较为低端的小商品市场、农贸市场等。转折发生在2019年。2019年6月1日，印象城综合体开业，6月22日相邻的悦立方24小时街区开业，洪家楼商圈彻底被点燃。购物中心、开放式街区、百货、超市、独立商铺等多层次业态聚集的洪家楼商圈再现熙攘繁华的景象。
“改造提升不能盲目，需要精准定位。”张建国介绍，“购物中心是继大型超市后的新型业态，洪家楼片区尚没有购物中心，因此引进购物中心成为必然。”同时，周边大学生群体聚集、夜市文化繁盛，24小时街区应运而生。
“早在三四年前，项目商业开始规划时，就设定了两个不同的产品线，一个是购物中心，另一个就是开放式街区。”悦立方营运总监刘通介绍，“印象城主打高端，悦立方主打中低端，我们希望两者能够业态互补，打好配合。”
今年1-9月份，历城区社会消费品零售总额实现404.5亿元，增幅0.7%，排名济南市第一位。张建国介绍，商贸已经占到历城区GDP的31%，而洪家楼片区的带动作用不容小觑。
如今洪家楼片区吸引力明显提升。8月,山东德云文化广场项目开工，看中的也是片区的商业文化氛围。张建国说，按照规划，片区内还将打造美食一条街、摄影一条街、酒吧一条街、文化一条街。“洪家楼片区拥有百年山大与百年教堂，文化底蕴深厚，洪家楼片区的商业规划将与城市文化相得益彰、融合共生，让片区成为宜商宜游的商业聚集区。”张建国认为，这个过程中专业运营商至关重要。
农贸市场更有烟火气，但有些民生项目租金承受能力差，经营面积大，往往需要补贴
农贸市场装空调消费环境更凸显
“新业态层出不穷，并不意味着老业态就一定被淘汰。”山东振大实业有限公司副总经理刘彤表示，相对大型商超来说，农贸市场更有烟火气，依旧是满足市民日常需求的重要消费场所。“达不到顾客需求，问题不在业态上，而在消费环境上。”
2017年8月，振大实业打造的“郎茂山农产品市场”开业，成为全国首家标准化社区便民消费服务中心，也是济南市15分钟便民消费服务商圈示范项目。便利购物、贴心服务，是市场的两大主旨，蔬菜、水果、肉类禽蛋等生活日常所需的商品，以及家政服务、修鞋快剪、改衣洗衣等服务都能找到。
“我们是济南市第一家装空调的农贸市场。”刘彤说，除此以外，每天抽样农残检测结果单放在市场入口。“今年疫情影响下，市场正月初七开业，一直到4月份，客流量比往年提升了10%，销售额提升了25%。”刘彤介绍，跟商户聊聊价格、买菜搭两棵葱都是很多市民喜欢农贸市场的原因，“之前有一位老大爷，每天下午4点多都到休闲区坐一坐，看着人来人往。”刘彤认为，农贸市场满足了很多市民尤其是老年人的情感和交流需求。
2019年，济南市商务局公示了《济南市15分钟社区便民商圈规划暨示范建设规划（2019-2021年）》，提出利用1-2年的时间，在中心城区建设一批以“好邻中心”为支撑的“15分钟社区便民商圈”，到2021年建设114个。“15分钟便民消费服务商圈”形式不一，老城区鼓励采用社区商业街布局；新城区鼓励采用一站集中式或社区商业街布局模式。
“‘15分钟社区便民商圈’主要是以大型社区为中心，生活所需基础业态，缺什么补什么。”济南市商务局相关负责人介绍，对于所缺项目，商务部门搭建与企业沟通的平台，补齐民生所需。
“社区商业发展有潜力，不过目前主要以住宅底商为主，商铺销售出去后，无法统一规划业态，容易导致某几种业态扎堆，其他需求得不到满足。”刘彤认为统一的公司化运营是未来趋势，不过济南的运营公司还处于起步阶段。
菜市场的统一运营也面临不少问题。“有些民生项目租金承受能力差，经营面积大，往往需要补贴。”刘彤介绍，“郎茂山农产品市场”的“10元快剪”理发店就是类似的项目，每年租金只有1万元。由于市场是企业自有地产，尚能支撑，如果市场是租赁项目，资金压力大，就必然会压缩此类项目。“所以还是希望政府有针对性地给予补贴，保证各种业态健康发展。”
满足民生需求的同时，面对不断增强的品质化、个性化消费需求，济南提出支持首店经济发展，到2021年商业品牌首店每年增加100家的目标，并对于开设亚洲首店、中国（内地）首店、山东首店、济南首店、旗舰店的国际品牌企业，给予最高300万元补助。根据济南市商务局数据，今年前三季度，济南新建品牌首店、传统老店、智慧小店、连锁便利店达到400余家。
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存量商业提档升级，他们这样做
□ 本报记者 段婷婷
随着城市扩容发展、产业转型升级，存量商业的更新是城市发展进程中必经的阶段。国内不少城市早已着手存量商业更新，让商业发展成为拉动城市经济发展的新引擎。
2020年9月26日，广州第二大单体购物中心悦汇城启幕，这个近40个足球场大的商业项目，前身是以鞋具箱包批发为主的专业市场——财富天地鞋业广场。2019年1月，广州提出专业市场转型升级的统一部署。经历600天打磨，项目焕然一新，开业当天截至21点，吸引逾30万人次打卡。
今年10月24日，长沙最大水果批发市场红星大市场也迎来搬迁消息。作为“菜篮子”和“果盘子”，老红星水果交易量占长沙的90%以上，肉食交易量占长沙的70%以上。该市场将于明年1月，外迁到新建的红星全球农批中心。根据报道，2015年8月，长沙市商务局、市城乡规划局共同组织编制了《长沙市专业市场布局规划(2015-2020)》，提出在三环线周边及外围地区形成10个专业市场群，为市内市场外迁提供承接地。2016年4月，服务26年的马王堆蔬菜批发市场成为长沙城区首个外迁市场。近年来，宝南街手机市场、西长街水产禽畜市场也相继外迁。
而在洛阳，市场外迁集中在近两年时间。今年11月，洛阳市商务局在网站公示了中心城区批发市场疏解外迁相关情况，2018年以来洛阳市已先后疏解外迁了唐宫路综合大市场、林安汽车城、建材大世界、图书食品城、关林路西市场等大小市场30余处。
专业批发市场外迁的同时，老商圈如何提档升级，诸多城市在不断探索路径。观前街作为苏州市中心最繁华的步行街，从1998年更新至今已经20多年，今年苏州对整条街进行更新改造。深圳东门步行街作为第二批“全国步行街”改造提升试点，今年9月10日正式启动升级改造，旨在打造成为引领传统消费升级、培育新兴消费业态的新型商圈。
今年9月，重庆市住房和城乡建设委员会印发了《重庆市城市更新工作方案》，将传统商圈提档升级作为重要方面，提出计划今年全面推进中心城区观音桥商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈等的更新改造工作，落实44个更新项目。加快全市智慧商圈服务体系建设工作，推动传统商圈向公共服务智能化、政府管理数字化、产业发展联动化、企业营销精准化、消费服务智慧化的智慧商圈转型升级。
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