护航安居梦 济南法院“法官解读民法典”系列报道③

住房一直是老百姓关注的热点问题，在我们的日常生活中，因居住权益、住房产权等问题，经常会发生权力与权益之间的博弈。为回应民众对安居乐业、美好生活的需求，民法典首提居住权。什么是居住权？居住权将对我们的生活产生哪些影响？本期《济南法官解读民法典》栏目，邀请济南中院民一庭法官尹伊君为我们解读物权编居住权的相关内容。

Q

十九大报告中提出了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在本次民法典的制定中，居住权入典就是一大亮点，专门用来解决特定人群生活居住的需求。具体来说，什么是居住权？

A

尹伊君：首先，居住权是一种物权，一种独立的用益物权。提到物权，最突出的特征就是绝对权，也称为对世权，即权利人之外的一切人均为义务人的民事权利。这一特征也与债权相区别。债权是相对的，是双方或多方之间的权利义务关系。而本次民法典将居住权设定为物权，其核心就是要保障居住的需要与权能。即作为物权的居住权经登记生效后，任何人有侵犯其居住权的行为，居住权人均可以直接提起诉讼保障其权利。

第二，居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定自然人生活用房的需要而设定的权利。因此原则上，居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，只享有占有及使用的权能，而不能挪作他用，如出租、商用等。此外，民法典第三百六十九条明确规定：居住权不得转让、继承。当然，民法典从尊重当事人意思自治的角度，规定对一些相关权利，当事人还可以另行约定。

第三，居住权一般具有无偿性，是无偿设立的。一般情况下，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，这也是由居住权的性质、本质而决定的，但双方当事人另有约定的除外。

Q

关于房屋居住的问题，我们之前比较熟悉的就是房屋租赁，租赁权与居住权有怎样的区别？

A

尹伊君：第一，正如我们之前谈到的居住权是一种独立的物权，租赁权则属于债权。

居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与他人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。

第二，根据民法典第三百六十八条的规定，设定居住权必须加以登记方能设立，而租赁权并无此要求。

第三，居住权的设定原则上是无偿的，而租赁合同则是一种双务合同、有偿合同，承租房屋的一方须承担相应义务。

第四，居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不得超过20年。

Q

居住权会对我们的实际生活产生怎样的影响？

A

尹伊君：法律的生命在于实施。民法典增设的居住权制度，对于解决非继承人的居住问题、离婚后需要经济帮助一方的居住问题等具有重要的现实意义，为实现全体人民“住有所居”提供了法律支撑。

首先，在居住权制度设立以后，对于房屋的所有权人来说，其完全可以为其子女之外的亲友设立居住权，这样，即便所有权人去世，居住权人也仍然可以凭借作为物权的居住权，在房屋中居住。而在居住权人去世或者居住权消灭的情况下，被分离出去的权能自然恢复，房屋所有权重新归于完整状态。

其次，夫妻双方离婚后，完全可以为无房一方设立居住权，而由另外一方享有所有权；这样即便所有权人另行处分房屋，也不会影响居住权人的利益。

此外，现在我国已进入老龄化社会，对于老年人来讲，养老就会成为一个很大的问题。例如我们平常所说的“以房养老”，民法典设立居住权制度，就能满足这一需求。老年人可以为自己设立居住权而将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。

Q

我们应该如何去设立居住权，在合同中应该包含哪些条款？

A

尹伊君：民法典第三百六十七条规定设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。我也希望我们社会的每一个人都能成为学习民法典、宣传民法典、运用民法典的积极参与者，让这部以“法典”命名的法律充分发挥其价值。 （本报记者 侯月 通讯员 周文鹏）

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