海南成首个现房销售省份 对楼市、购房者有何影响？
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舆情回顾
上周，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。《通知》提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。而实行现房销售制度成为近期社会热议焦点。
舆情背景
我国1994年颁布的《城市房地产管理法》中，首次明确了商品房预售制度。同年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，并于次年实施，进一步规范了开发商商品房预售的条件。
据不完全统计，2020年2月份，全国已经有超过60城市发布了多次房地产政策，大部分都有关于疫情下的房地产市场调控。房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策，个别城市针对契税减免购房补贴。目前，已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10多个城市出台土地新政，以应对疫情影响，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。
其中，苏州市自然资源和规划局于2月19日发布的稳地产政策引起了市场广泛关注，原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”。对此，苏州方面回应称，未取消预售限制条件，只是针对具体地块，不统一要求。
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网友声音
@请叫我Snow先生：考验实力的时候到了。
@湖北丁盼：全国统一执行更好！百姓能够真正受益。
@乌鸦爱上树：终于有一省取消了预售。
@枫雨一刀：期待全国推行，现房销售、取消公摊。
各界声音
海南省住建厅厅长霍巨燃：目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售，甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：相比苏州松绑现房销售的政策，海南的政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售防范烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。政策总体上以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。相关规定和当前海南自贸区和自由港的建设有很大的关系。安居房制度体现了供给侧结构性改革的导向，对今年各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波：目前预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。现售可以避免出现货不对板，但预售也有利于开发融资。不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合目前房地产市场调控“因城施策”的要求。
舆情分析
受疫情影响，近期不少地方出台扶持房地产的措施，并引发了市场的高度关注，预期后续走势将会升温，并期待更多地方放松调控。然而在整体宽松的政策背景下，海南取消了商品房预售，不仅没有放松调控，反而进一步升级调控举措，坚持贯彻“房住不炒”精神。海南省成为了第一个以文件落实强调“城市主体责任制”，还是全国首个在省级层面要求现房销售的省份。
海南存量商品住宅用地可观。此前的2019年，海南就宣布过政策，3万亩以上的存量住宅土地不能再进行住宅开发。在商品房预售制度下，开发商在商品房建设期间提前收取购房者房款，将建设风险部分转嫁给了购房者与商业银行，这也间接导致国内地产开发商常年高负债、高杠杆经营。海南此举更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。海南省着眼长远，只准现房销售，体现了其调整产业结构的决心和破除经济发展对房地产的依赖的信心，坚定不移地落实“房住不炒”的要求，是为其他地方作出榜样。
在全国范围内，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售，甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为近些年房地产投诉和纠纷的最主要因素。实行现房销售制度，在一定程度上能杜绝这些问题。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收，且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，这对购买者是一个利好。相信，未来推进现房销售是大势所趋。
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