县西巷新增综合体荷芳里最快5月开业
5日，位于县西巷中段的荷芳里拆除建筑围挡后露出真容。 新时报首席记者王锋 摄位于新坊巷东区的“不贵书店”
新时报记者刘杰 摄
后宰门街新时报首席记者王锋 摄（资料照片）
就像一个不太红的明星，每年县西巷的人气问题总被拉出来讨论。近日，中段的荷芳里拆除建筑围挡露出真容，完成了整条街的商业连贯性。“县西巷的人气就像薛定谔的猫，听起来大名鼎鼎，走进去似有还无，所以人气究竟有没有？”在县西巷经营6年的店主张鹏这样说，大家死磕“人气”不放，还不是因为它拥有的商业区位优势和历史人文资源，对城市作出的贡献没能达到人们的预期，新落成的荷芳里希望能带动县西巷整体发展。
【“新人”入列】荷芳里落成招商运营很谨慎
2019年12月中旬，位于县西巷北段的荷芳里落成，这条街新增一个商业综合体。荷芳里是开放式低层建筑。沿街店铺玻璃门上张贴的招商海报上“人文体验”四个大字尤其醒目。三楼的招商办公室工作人员魏先生告诉记者，考虑到县西巷整体发展情况以及南侧泉乐坊的前车之鉴，荷芳里招商非常谨慎，日前还邀请了文旅部门前来指导。
记者了解到，荷芳里取意于“四面荷花三面柳”。因为是省国资委开发的项目，希望把项目做好做强，带动县西巷高质量发展，因此荷芳里整体定位尚在论证阶段，开业最早也要到2020年5月。
荷芳里的顾虑不无道理。
南段的泉乐坊和北段的新坊巷，开业以来始终备受人气差困扰。记者在工作日和周末两次探访，泉乐坊当前在营业的店铺不到三分之一，工作日前来的顾客屈指可数，只有几个邻近小区的居民来熟悉的店铺。周末时段游客略有增多，但相较于一路之隔的宽厚里和近邻芙蓉街，这些游客依旧只能算“散客”。北段的新坊巷在午晚餐时段游客稍多，但仅限于几家在营业的餐饮店。
【“寻医问药”】人气就像薛定谔的猫商家一度求助风水学
“县西巷有武岳庙，曾有九华楼，北接大明湖，南接泉城路，在文化方面它不逊色。”店主张鹏开了一家花店，店面颇有文艺风，他形容县西巷的人气就像薛定谔的猫。“泉乐坊的整体设计多美呀！有的地方曲径通幽，有的店铺充满文艺气息，街区内还有泉水流淌，这是现代建筑与泉水文化的完美融合。”张鹏说起泉乐坊和新坊巷对于二者的外观不无赞美，但一番溢美之词最后变成了“美则美矣，人气不行”，不过就是这种极具清新文艺风的设计风格，吸引着商家前赴后继来开店：这里有各种欧美日韩服装代购店铺，满足女生逛店的需求；有小众花店，随手一拍就是文艺大片；有养着好几只猫的店铺，撸猫人士的休闲胜地；别具特色的烘焙店，环境和美味可以兼得……但人气依然是困扰商家多年的谜题，商家对于县西巷人气不旺给出了种种解释，甚至向“风水”寻找答案。
“2-18岁摄影店”老板蔡蔡说着也忍不住大笑，她说自己也知道这都是毫无根据的推测，毕竟多年无计可施，向风水求助也只是求一剂安慰药，心态乐观是真的，但眼看着西侧的后宰门街都崛起了，着急也是真的。
【组团留客】后宰门街集聚成体验式的商业街
后宰门街的崛起是市场自发行为。2014年第一家民谣酒吧营业，背靠老城、面向百花洲的独特地理优势，很快吸引了游客。随后，居酒屋、甜品店，更多小型酒吧沿着后宰门街一字排开，到2017年正式形成集聚效应，2年来，这些小酒吧居酒屋火遍线上线下，最靠东的酒吧距离县西巷不到20米远。
在商务部门看来，后宰门的消费群体和泉乐坊、新坊巷基本一致：有一定消费水平的文艺青年、时尚青年。加上2020年开业的荷芳里，四者足够集聚形成体验式商业街。
体量是足够了，但商业品类不稳定。新坊巷在2年前出现过短暂的高人气时期。一家装潢设计公司把新坊巷西区装饰成时兴的北欧风，一时吸引了不少游客。“可房主一看人气涨了，房租一涨再涨，这家公司走了，西区也很快没了人气。”蔡蔡说，有个带头的店也能带火一片。对面的东区因为一家号称济南第六好书店的“不贵书店”，始终能有小而稳定的客流频频造访。
【专家解局】第三方物业代持整体运营或为良策
业内专家表示，从商业发展理论上来说，商业街区能不能火起来，除了区位、定位、推广等常见因素起作用外，开发商物业自持还是购买者分散持有也会起重要作用。南段的泉乐坊开发商在完成开发出售后很快撤出经营管理，只留下物业公司负责日常管理，北段的新坊巷的店铺大部分也在小业主手中。这就导致整条街道的商业发展缺乏统一定位、集中的宣传推广和精准的形象支撑。成功运营宽厚里的济南世茂商投总经理成峰也曾在采访中告诉记者，从从业经验来看，只有开发者对街区的物业自持比例在40%以上，才能够对街区的整体定位走向起到实质性带动作用。
“其实仅仅依靠市场的作用，商户和租赁者之间是周瑜打黄盖的关系，各负盈亏，但是从城市整体发展战略上考虑，长久下来，县西巷成了文化、商业两样都有但两样发展都不强的尴尬境地不说，客观上，造成了文化资源和商业资源的不充分利用，周边景区、商街节假日人群爆满，消防交通压力大，这一边也无法对人流进行分流。”在接受本报记者采访中，文旅部门工作人员表示，如果好好打造，县西巷的承载力不低于宽厚里。
济南市商务局工作人员介绍，在2017年制定的《芙蓉街-百花洲历史文化街区保护规划》，县西巷是建设控制地带，也是整个街区的边缘地带。“边缘地带也可以看作是从传统向现代的过渡地带。”他表示，这些地方的建筑风貌跟这个地位刚好是自洽的。山东财经大学相关专家表示，对于运营不好的商业街区，除了政府收购重新定位招商外，第三方机构进行物业代持整体运营也值得尝试，这样可以集中解决商业街运营中出现的问题。
（新时报记者刘杰）
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