济南市自然资源和规划局闯出新建商品房“办证”新路“不动产证”咋办百姓说了算
年底前，70%不动产登记业务将实现网上办理，届时登记大厅人员将大大减少。
市不动产登记中心加强区县不动产登记业务指导，快速推进全市办理一体化、标准化。市民正在使用网上“全链条”业务申请办证。
业主购买新建商品房办理不动产权证时，业主、开发商、银行三方到场，缺一不可，这是传统做法的“习惯”要求。开发商“陪同”成千上万的业主办证有难度，代理机构垄断市场“积习”十余载，业主办证“等”开发商、“靠”代理中介、“要”改变现状的呼声很高。
而这样的问题在全国范围内普遍存在，几陷无解状态，鲜有破解良策。济南市自然资源和规划局不动产登记中心从根源入手，积极分析问题、解决问题，大胆尝试，破旧立新，大量精简资料，转变服务理念，通过与其他政府部门数据联网，变“让群众提供资料”为“为群众提供资料”，实现“一证取证”，把“群众跑”“部门跑”真正变为“数据跑”。
挖掘根源
破开垄断乱局清理垄断土壤
事实上，意识到新建商品房办不动产权证需要中介代理，必将是个“定时炸弹”，2017年初，市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，大胆甩开开发企业和银行，推出业主“自行办证”，让开发商提前移交所有手续和资料，业主准备好资料自己去办证即可，目的是让业主不用约开发商，大大缩短新房办证周期和等待时间。然而，业主并未得到理想中的便捷，新流程推行的极为艰难。
采访中记者发现，大部分开发企业“店大欺客”，拒不执行相关法律法规的要求。《不动产登记暂行条例》和《山东省商品房销售条例》里明确规定，开发商应当配合业主办理不动产权登记，并且要将所需材料提交给业主用来办理不动产权证。但在实际运行过程中，开发企业总以各种原因拒不配合，甚至强制代理，将本应自己承担的义务转嫁给以收费为目的的办证代理中介，将本应提交给业主的办证材料转交给代理中介，造成了业主“想自己办不能办，想什么时候办说了不算”的局面，只能完全听从开发商和代理机构的安排，导致业主意见越来越大，矛盾一触即发。
在调查过程中记者还发现，开发企业之所以控制着业主的材料，是因为被银行把着“命门”。原来，开发企业在银行存有大量的“担保金”，业主在办理转移登记的同时办理抵押登记，这笔“担保金”才能从银行那赎回来。开发商为什么要在银行那里存“担保金”？这是因为开发商在预售房屋时房屋还不具备抵押资格，业主购买开发商的期房时从银行那贷到款，靠的不是抵押的房产，而是开发商在银行那的“信用”，信用如何保障？开发商只能交“担保金”来替业主担保，以此保障银行的利益，等到交房后，办理不动产证时再给业主的房屋办理抵押，这时房屋才算真正抵押给银行，担保金才能赎回。如何确保业主自觉地办理房屋抵押？开发企业不敢相信业主，因此只能依靠代理中介来确保业主将房屋抵押登记。
金融机构在办理抵押登记时也不及时、不积极。目前大多数购房人均为按揭贷款购房。根据我国的商品房预售制度，开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人、由承购人预先支付定金或房款的行为，这种房屋习惯上称为期房。期房未建成，无法办理抵押。根据不动产相关条例，银行和业主可以到不动产登记部门办理预抵押，预抵押之后，当业主再办理不动产证时，预抵押会转换成正式的抵押证明，只需银行工作人员签字即可。调查中发现，银行在办理预抵押时积极性并不高。一方面预抵押无法保证法律效力，有一定的风险性，一旦出现纠纷，有的法院会认为预抵押不属于物权抵押，银行的利益将难以保证；另一方面，预抵押需要开发企业逐户给业主准备材料，手续复杂过程麻烦，办理预抵押还会延长放款等待时间。
最重要的是制度约束，现行法规要求明确具体，现实操作受限。《不动产登记暂行条例》的第十四条明确规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。从目前全国各地不动产登记机构实行落实情况来看，大部分人都认为双方共同申请的意思是双方同时到场申请，包括银行、业主和开发企业。一个楼盘少则百户，多则成千上万户，每次需要三方同时到场，还得保证不动产登记大厅不人满为患，正常顺利开展工作，从规模、频率、时间等多方面来看，银行和开发企业实际操作起来都太难。
转变观念将“让群众提供资料”变“为群众提供资料”
除了上述限制因素，市不动产登记中心从自身出发，自我剖析，转变服务理念。为什么群众办证会受制于开发企业和银行？因为各种材料的提供。如何做到不问群众要材料，而是主动为群众提供材料？
突破材料关，购房群众不用向开发企业要材料。最初济南市新建商品房转移和抵押登记的办证资料多达19份，济南市政府通过改革不仅取消了涉及新建商品房转移登记和抵押登记中的维修基金缴存凭证、移交协议、抵押价值确认书等没有法律依据的材料；还充分利用济南市政府云平台与相关局委信息共享，对能够从网上直接获取的协议、营业执照、完税凭证等资料，由不动产登记机构直接通过部门间的共享数据取得，不再要求申请人重复提交纸制资料。将新建商品房转移和抵押登记的资料最少减至了1份，只需携带身份证就可以来领取不动产证，实现了“一证取证”。
突破申请关，购房群众单独就可以申请办证。济南市将新建商品房办理流程由双方共同申请变为双方适时单独申请。开发企业和银行可通过系统在网上先行提出申请，业主后期可随时申请转移登记和抵押登记，不再需要三方同时到场，既充分落实法律要求开发企业配合业主办证的规定，又不违反关于“转移登记需要双方申请”的要求，利用现有法律破解了现有难题。
突破窗口关，群众在家中就可随时申请。济南市利用“政务服务网”和“泉城办”手机APP打造新建商品房“全链条”一网通办新格局，实现了新建商品房转移登记的网上申请、网上审核，当日办结；水气热等相关业务实现网上同步过户。将不动产登记服务场所延伸至银行网点，金融机构和抵押人实现共同网上申请、“不见面受理服务”。开通微信、支付宝等网上缴费方式，推出 EMS 代为领证服务，把“群众跑”、“部门跑”真正变为“数据跑”。
突破时限关，新建商品房“全链条”办实现当日申请，当日领证。济南市将不动产登记簿和制证环节、缴费和领证环节合并；将新建商品房转移、抵押登记等较为简单业务由三审制改为二审制，将受理与初审环节合二为一，集成相关办理人员；开发建设了计算机辅助审核系统，逐步用机器取代人工审核，提高办事效率，缩短服务时限，新建商品房“全链条”办实现当日申请当日领证。
推动整改
破得开 立得住把好政策落地的最后一关
要真正解决问题，就需要采取一系列的措施来巩固强化成果，破得开还要立得住。济南市自然资源和规划局下发了《关于进一步优化新建商品房交易登记的通知》，明确要求开发企业在办理新建商品房首次登记时，应同时批量提交该楼幢全部已销售房屋的不动产转移登记申请，以方便购房人自主申请办证。对不提交转移登记申请的开发企业，暂缓发放首次登记不动产权证书，取得了良好的效果，自2019年5月份以来，所有新办首次登记的楼盘，3万余户住宅全部实现了开发企业的预申请，彻底杜绝了强制代理现象的出现。
抓好监督落实，把好政策落地的最后一关。市政府要求监管部门定期组织有关人员到各个售楼处监督落实相关工作情况，及时发现问题、整改问题，形成全方位无死角监督；通过新闻媒体、12345市民服务热线短信平台通知等各种渠道第一时间将办证信息传达给群众，接受群众投诉，住建部门则对违规企业采取通报、记入企业信用档案等措施予以训诫。截至目前，不动产登记部门接到购房人反映强制代理的情况共计20余笔，通过住建部门约谈训诫已全部解决。
注重宣传引导，让政策第一时间传递给千家万户。针对开发企业过去故意隐瞒，拒不配合的情况，济南市要求开发企业应在商品房销售现场公示不动产登记相关业务便民措施明白纸；同时充分利用市政府政务服务热线，在开发企业办理首次登记之后，即时将购房群众可以办证的信息通过12345短信服务平台向群众发送通知，目前已成功发送一万余条短信；对可以单独申请办证的楼盘，通过微信公众服务号、政府网站随时对外发布，让便民措施得以广而告之。
2019年9月4日，济南市委市政府召开记者发布会，宣布新建商品房“全链条”一网通办业务的正式实施。截至目前，已经有780余户购房群众通过网上申请办理了新建商品房转移和抵押登记，2000余户在窗口进行了单方申请；取得了良好的社会效果，强制代理的中介机构再也没有了市场。
夯实信息共享，铺就不动产登记快速高效发展的高速公路。2019年5月，市政府办公厅下发《关于简化不动产登记申请资料和规范办理程序的通知》，9月，又根据山东省政府办公厅《关于进一步压缩不动产登记办理时间的通知》制定了《进一步压缩不动产登记办理时间的工作方案》,要求由大数据局牵头，相关部门共同推进与不动产登记相关的信息共享，明确全市所有区县不动产登记使用有关部门信息的可通过共享获取，从而进一步巩固改革成果。同时，济南市在全面落实自然资源部、省自然资源厅制定的不动产登记指导性流程图的基础上，创新公布了包括二手房交易、首次登记、法院查封登记等18套网上办理流程图，确定2019年年底前全市所有区县不动产登记流程精简优化到位，70%的不动产登记业务均能实现网上申请、网上审核、网上反馈、现场核验、一次办结的“互联网+不动产登记”模式。（文/本报记者 王宝泓 图/本报记者 赵晓明）
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