300平方米出租房被改造宿舍住48人 济南一小区业主集体要求退租 租房真要看邻居脸色吗
近日，山东济南有人却将小区的住房租下来改造成了集体宿舍。房屋改造和装修引来了邻居们的注意，原来300平方米出租房已被改成宿舍能住48人。
日前，家住济南某高档小区的业主，因为最近楼上的装修声音很大，就上楼去看，发现原房屋被某餐饮公司租下，已经被改造成集体宿舍。原本的主卧卫生间被改造成了公共厕所，西厨房也被改成了淋浴间，300平方米的房间，整整齐齐放了24张上下铺。
该小区其他业主得知这种情况后，纷纷上门要求其退租。一业主说，餐饮公司给员工租下高档小区的房子当宿舍是好意，但他们的行为已经严重侵害到了小区其他业主的权利。先不说群租存在安全隐患了，单单是一套房中住了48人这种情况，不可避免地会产生各种各样的扰民现象。另外，餐饮公司直接改变房屋原有的结构，做法也不妥。
房屋原有的主人表示，他们也是被对方骗了。双方当初签合同时，对方说只有十多人。如今既然已经成这样了，希望双方能够心平气和地坐下来把事情解决好。
出租的房屋被改变用途，相邻业主如何维权，听听律师是如何说的。
深圳有房东和租客被邻居起诉
被判停止侵权 赔偿精神损害费
陕西望颂律师事务所高级合伙人、副主任王世冰律师分析认为，《住宅室内装饰装修管理办法》规定，以下行为都是禁止的：如未经原设计单位或者具有相应资质登记的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间等。很显然本案中的当事人侵犯了邻居的相邻权。
华商报记者网上搜素发现，有关小区出租房屋当宿舍的案例并不少见，很多业主表示投诉无门，有些人甚至采取一些过激措施。
难道真的存在监管空白吗？西安城东一小区物业办相关负责人告诉华商报记者，物业管理的范围主要是业主专有面积以外的公共区域。如果业主把房子出租做群租房，物业办是无权管理的。如果租给他人用于经营活动，申请人应当知悉物权法的相关规定，遵守有关房屋管理的法律法规及管理规定，并经有利害关系的业主同意，市场主体不扰民、无污染、无安全隐患。如果遇到侵权行为，业主可以直接向小区物业管理部门反映或向工商部门、房产部门投诉，责令其停止侵害行为，也可以通过业主委员会或者以自己的名义向法院起诉，要求停止侵害行为并赔偿损失。类似的判例也不在少数，深圳市罗湖区的陈先生，楼上房屋被出租做餐馆员工宿舍住进20多人，他因为遭受噪音、臭味和污水影响将房东、租客告上法庭，要求对方立即停止侵权，并赔偿其各类损失数十万元。罗湖区法院一审判租客立即停止侵权，赔偿陈先生精神损害抚慰金6000元。
不得将住宅改变为经营性用房
住宅商用须经利害关系业主同意
王世冰律师说，《物权法》明文规定了业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这就是说，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：首先，相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。其次，“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。
王世冰律师说，国家住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》第八条明确规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。《商品房屋租赁管理办法》规定，对于违反最小出租单位和人均居住使用面积最低标准规定的，由市、县政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改的，出租人将会被处以5000元以上3万元以下的罚款。
针对商品房屋租赁
多地已出台配套实施办法
陕西启坤律师事务所梁双连律师分析称，根据国家的政策，很多地方出台了配套实施办法。比如，北京明确规定，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。杭州明确规定，出租居住房屋的，应当以一间原始设计为居住空间的卧室或者起居室为最小出租单位，不能分隔搭建后出租。每个居室人均使用面积不得少于4平方米，且每个居室实际居住人数不能超过2人。否则将由公安机关责令限期改正；逾期不改正的，如果出租人是单位的，将处以2000元以上2万元以下罚款，如果是个人的，将处以200元以上2000元以下罚款。
记者查询发现，西安就有针对一套房子分割成N间对外出租情况的处罚案例，西安市房管局曾在专项整治期间发现西安某房地产营销策划有限公司涉嫌将位于西安市未央区某小区的一套房屋客厅用石膏板隔为一间房间、一个走廊，并将房屋出租，房管局责令该机构限期整改，记入信用档案并取消网上签约资格，处以3万元罚款。
梁双连说，市民如果遇到类似情况，首先，可以基于有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，协商解决。可以以正常居住受到侵扰为由，与出租房屋的业主进行协商，与物业部门、业主委员会等进行沟通，提出意见；其次，可向相关权力部门进行举报，比如公安部门，因出租人未核实承租人信息或者登记具体租住人的身份信息都有可能违反《治安管理处罚法》等法律法规，这一点也在前面分析过；最后，建议可以通过诉讼途径主张相邻权受到侵犯，根据《物权法》等对于相邻关系的规定，要求对方停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等，以维护自己的权益。华商报记者 王利民
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