轻信“下证过户”他们损失至少300万 90后房主制造“一房五卖”，因牵扯债务纠纷，住宅被查封
“一房五卖”所在的小区 新时报记者罗晓飞 摄
这真是一套令人教训深刻的房子。最近济南一则“一房五卖”的新闻引起广泛关注，经记者初步了解，90后房主不仅制造“一房五卖”，而且其还牵扯债务纠纷，有债权人提出财产保全，法院已预查封该套住宅。这样一来，5位购房者中的4人损失至少300万元，因此律师建议购房者最好远离“下证过户”房，在没有产权证的情况下交易，存在“钱房两失”的风险。
低于市场价出售5位购房者中招
9月7日，记者来到历城区春江郦城小区一期，找到了涉事住宅，由于刚交房几个月，楼上楼下时不时传来装修声。记者敲门进入，这是一套很符合刚需的三室一厅一卫户型，建筑面积93.38平方米，尚未装修，客厅里摆放着3张崭新的双人床，北卧也摆放着一张新床，两个南卧则有人居住。经了解，在此居住的是5位购房者中的一位，已搬进来了两个多月。
通过第三方，记者联系上了居住在此的购房者，大体了解了其购房经过：其在业主群里得知房主有一套房子要卖，因为价格便宜，就和他接触并协商后签订购房合同，约定总房款120万元，首付交了60万元，今年5月初小区交房，这位购房者“收房”并拿到了钥匙，却不知道房主已在不同的中介处将房子分别卖给其他4位购房者。“一房五卖”的事情败露后，这套房子的锁来来回回换了两三次，一周前其他4位购房者买来新床搁在房子里，就成了“五户共处一室”的局面。从已知情况看，房主是一名90后，欠下不少外债、网贷。
是什么吸引5位购房人相中同一套房子？在楼下，一房产经纪告诉记者，像这套房子所在的高层住宅楼二手房均价1.4万—1.5万元。而去年上半年济南楼市行情不错，热点区域房子热销，当时房主以120万至126万元不等的价格分别卖给5位购房人，均价在1.29万—1.35万元之间，确实比市场价低了不少。
事后，其中一位购房者说，当时房主低价卖房的理由说是家里人病了，急需用钱。但是，事情真是这么简单吗？
涉事住房今年4月30日就被预查封
这套房子的最大问题在于挂牌时离交房还有一年，交房后最少要一年半才能下证。根据济南楼市调控政策，2017年4月20日之后网签的新房，在取得不动产权证满2年后才可交易。这样算来，2019年5月交房，2020年底有希望拿到证，再过2年才能交易。当时情况下，一边是市场上“一房难求”，一边是摆在眼前的低价房源，要想得到心仪的房子，有的购房者选择了“下证过户”交易。
凤华路晟新房产店长张宁说，所谓“下证过户”就是买卖双方签订合同，买家取得居住权，待取得不动产权证并证满2年后，卖家协助买家过户。但是，这种交易风险颇大，而且政策限制这种房子上市交易。在取得不动产权证前，产权所有人仍为原房主，在这期间，如果房子被法院查封，损失的只能是买家。
据了解，4位通过中介达成交易的购房人，分别以122万、123万、125万、126万成交，其中3人分别交了60多万、83万和97万的首付款，另一位自行成交的购房人交了60万首付。这样算来，房主至少收了4人超过300万元的首付款。而记者从历城区法院官网查询到，该套住房已于今年4月30日被预查封，保全金额110万元，有银行抵押，并且查封3年。这意味着，5位购房人搭上首付不说，房子短期内也不易得到。
房主涉嫌伪造购房合同并“一房五卖”
尽管房子没有证，为何还能在中介处挂牌呢？其中一位购房人经21世纪不动产屹立加盟店介绍，与房主达成交易，并交了97万元首付。记者联系上该店店长，对方表示当时这套房源是原来同事介绍的，他们查验过购房合同、发票、房主身份证复印件，根据购房合同上面的编号查询显示房源是真实的。
据他称，今年5月交房时，客户找不到房主，他们才知道这套房子被“一房五卖”了，事后他们也积极配合有关方面调查，并退还客户佣金。“这套房子属于‘下证过户’房，给客户说过。因为房子未取得不动产权证，只有他在办理过户时才能查到是否有过交易。”对于新房限售2年的政策，其理解是“网签满2年就可以交易”，因此在店里上架。
另一家涉事中介为21世纪不动产政和世纪加盟店，该店员工称店长和负责该单业务的经纪人不在店里，他们不了解详情。
张宁分析，没有不动产权证的房子，要想交易，需要提供购房合同、发票等，这套房子“一房五卖”，里面很可能还有涉嫌伪造购房合同的情况。记者从唐冶派出所初步了解到，在“一房五卖”败露后，原房主确已投案自首，其中有涉嫌伪造购房合同的情节。
远离“下证过户”房购房一定前查验房本
检视这起令人欷歔的“一房五卖”骗局不难发现，90后房主利用低价的噱头吸引购房者，购房者急于入手，轻信“下证过户”房，最终面临“钱房两失”的结局。那么，二手房交易中如何避免被骗呢？
对此，多家中介机构房产经纪表示，购房人最好买有产权证的房子，并事先查验产权证、购房合同、卖家身份证。张宁说，为避免“一房多卖”风险，买家相中房子并签协议后，卖家的不动产权证、购房合同等资料押在门店，过户当天原不动产权证收回，过户更名后，买家就可以顺利办理贷款了。另外，在新房源上架前，他们会让卖家出示购房合同，查验单元楼号，确认产权人。“我们一般不建议买这种‘下证过户’房，会事先跟客户讲清楚风险，卖这种房子对中介也有风险。”
“想避免风险就是不要买‘下证过户’房，即使这种房子证下来了，因不满5年买家要承担高税。”凤华路另一家中介的房产经纪建议，买家除了看不动产权证、购房合同（发票）、卖家身份证，还要查验购房合同编号，如果产权为夫妻共有的话，还要夫妻双方到场。
山东新亮律师事务所陈正斌律师认为，限售房不符合交易规定，在房主欺诈卖房过程中，中介机构未尽到审查义务，应承担一定责任，但是购房人明知未取得不动产权证的房子不能交易，也存在一定过错。所以，“一房五卖”给购房人提了个醒，一定要购买产权清晰，没有抵押、没有纠纷的房产。（新时报记者罗晓飞）
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