行业新特征频现房地产稳中谋变

许传明

房地产发展新特征频现

宏观经济发展形成新格局

不同级别城市发展分化：从经济增长的逻辑出发，通过土地资源和人力资源进行观察，2018年不同层级城市发展进入了前所未有的分化阶段。传统一线城市已经基本进入规模化外延式扩张的尾声，其经济增长将转而以内涵式提升为主。以济南和青岛为代表的区域中心城市既有外延式扩张的充裕空间，又有内涵式提升余地，将成为下一阶段中国宏观经济增长的主要贡献者。三四线城市则受制于人口规模和资本规模的限制，经济增长的贡献度整体增长不强。

资源要素效能提升令二线城市发展更为亮眼：根据国家“十三五”规划，每公顷建设用地产生的GDP将从2013年的137亿元增长到2020年的210亿元，规划土地生产效能几近翻倍。根据省市两级规划，济南市2030年常住人口预计不超过1000万。2000年后的前15年城市外延扩展比例与后15年外延扩张比例基本持平。新旧动能转化推动土地利用效能大幅度提升，将使济南等区域中心城市在经济外延扩张的同时，经济效能将更集约高效。也就意味着济南为代表的二线城市后续发展比以前的发展将更为亮眼。

房地产行业生命周期进入新阶段

空间发展呈现新特点：特大城市二手房交易开始反超新增商品房，特大城市开发规模回调的动向表明着房地产开发全线城市高速发展阶段已经结束。二三线城市成为新增商品房开发的主战场。

房地产景气周期呈现新特征

城市轮动效应减退：经过近20年的发展，当前房地产行业集中度空前提高，全国性开发企业城市渗透度空前，业务布局从一线城市扩散至大部分三四线城市。行业集中度提高，使不同层级城市处于同一经营管理决策之下。传统上房地产景气周期在不同层级城市之间的轮动效应减退，景气周期同步化趋势明显。

景气周期从“短期波动”向“长期稳定”演进：回顾房地产历次景气周期，本轮行业从复苏到见顶的上行周期长达50多个月，明显长于此前历次周期。究其原因自是受多种因素影响，但其中主管部门调控措施的精准度和操作的细致度达到前所未有的程度，更令本轮景气周期波动的幅度与速率成为历次房地产景气周期最为平稳的一次。

当期济南楼市进入景气周期的低档期，但是整体供需结构、量价关系等都成为历次景气周期中最为稳定、和缓的。2018年末住宅库存去化周期为9个月左右，完全处于8-16个月的供需平衡区间之内。

房地产后续发展稳中有变

济南房地产产品同步全国持续迭代升级

产品持续性加速迭代更新：迭代本是一个科学用语，是指通过重复反馈达到或逼近目标结果。房地产行业集中度的提高，就促成了全行业性的加速迭代：若干家开发商分别同时在全国范围内开发几十甚至几百个项目，同步与客户需求展开几十甚至几百轮的磨合进而反馈提升产品，产品随之在全国范围内同步提升。这个过程产生的产品升级速度较以往区域性开发企业加速了几十甚至上百倍。在济南楼市成为新时期房地产发展主战场的背景下，济南不仅能与一线城市同步，甚至能出现各品牌房企最新锐的产品，济南市民将充分享受市场竞争带来的品质提升和服务升级。

房地产行业向经济效能提升转型：在宏观规划土地效能翻倍和新旧动能转换的时代要求下，房地产行业作为社会经济发展的先导性和基础性产业，全面提升发展效能更是应有之义。具体到济南房地产发展来说，在原有零售、办公地产之外，文教、休旅颐养、科研和其他产业地产所占比重将越来越高。但是全国性的商办产品库存高企的现状，加大产业地产开发规模必然会推动新业态、新模式不断涌现。

快周转模式在本轮行业景气周期达到顶点，虽然操作手法将延续迭代，但快周转将不再是房企的唯一战略选择。轻资产模式、重视不动产持有运营的综合开发模式开始出现，且从长期看将成为房地产行业的主流模式。

济南房地产开发空间预判

土地资源和人口集聚将成为房地产布局的导向：济南正在从大型城市向特大城市跃进，其发展既体现在城市人口和建成区面积等外延指标的扩张，还体现在人均经济效能和产业结构的提升。从国内经验看，大型城市向特大型城市转型的土地资源扩张以撤县市划区为主要途径。以土地资源为导向的房地产开发主战场也将向城市新区转移。原有城市建成区的开发形态将以旧城改造为代表的“再城市化”为主，在全市中的开发占比将不断下降。

房住不炒的政策导向不动摇

防风险调控导向不动摇：化解和防范系统性风险位居决胜全面建成小康社会三大攻坚战之首。尤其在当前货币政策适当宽松，货币发行规模高企的情况下，更应坚持房住不炒的政策导向。主管部门对常规房地产开发投资及销售的金融管控难以显著放松，但是基于商办库存高企、鼓励产业运营的需要，主管部门在产业地产开发和运营等环节给予积极政策与金融支持也是非常必要的。

因城施策下的多元城市调控导向：根据合富研究院（山东）的预判，2019年是房地产市场完成筑底的阶段，意味着房地产中观发展特征将出现重大变化。同时不同层级城市发展分化，也促使房地产经营环境分化。基于中观发展周期和楼市分化，不同城市的楼市调控政策组合将日趋多元。合富研究院（山东）预判各地先期将围绕“居民”端进行楼市行政性政策调整，进而陆续扩展至行业性政策和金融市场化领域。

(本文作者许传明系合富辉煌（中国）山东公司副总经理)

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