济南中院发布房屋买卖十大典型案例
随着房价不断攀升，受利益驱动，卖方签订合同后“坐地起价”、“一房二卖”等影响房屋交易市场秩序的违法行为频现。10月23日，济南市中级人民法院召开新闻通报会，通报去年以来济南中院房屋买卖审判工作情况，并发布济南中院审理的十大房屋买卖典型案件。
去年以来，济南中院在审理房屋买卖案件时，始终坚持保障民生和促进经济发展并重，坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾，坚持执行法律与贯彻政策相统一，坚持弘扬诚实信用与惩戒违约相结合的原则，为省会房地产市场的稳定和发展作出了积极贡献。
2017年，济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1469件，审结1511件；
2018年（截至9月30日）济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1246件，审结1117件。
法官表示，下一步，将通过案件审理打击违约行为，引领诚信社会风尚，保障房屋买卖交易市场的稳定；针对部分房地产中介公司的不诚信行为，将相关中介公司和有关单位、部门进行汇总，及时发送司法建议并关注回函及落实情况；建立与社区居委会、街道办事处、不动产登记中心等部门的多方联动机制，加强法官、法官助理、人民陪审员等人员的调解能力培养，促进房屋买卖合同纠纷调解工作的社会化、专业化；重视从源头上提高当事人对合法权益的保护意识，加强普法宣传力度，通过向社会发布典型案例等形式，提高当事人的法律意识和风险意识。
典型案例
案例1
关键词：夫妻一方【基本案情】
王某岗与王某涛及济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，将王某岗、於某某夫妻二人的一套房屋出售给王某涛。於某某起诉主张王某岗出售涉案房屋未征得其同意，王某涛与王某岗签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。
法院经审理认为，在王某岗与王某涛签订《房屋买卖合同》时，王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件，并有济南某中介公司证实王某岗与於某某进行了通话，就於某某同意出售涉案房屋的意思表示进行了核实。遂判定涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效，驳回了於某某的诉讼请求。
【法官说法】
“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方虽系无权代理，但并不必然导致合同无效。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权，应视为夫妻双方有共同出售涉案房屋的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失的，另一方可以要求损害赔偿。
案例2
关键词：一房二卖【基本案情】
张某某与济南某置业公司达成某房屋认购意向，并交付首付款。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》，在要求张某某签署正式的《商品房买卖合同》无果后，通知张某某解除其优先购买权。张某某主张未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售，张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失。
法院经审理认为，张某某与济南某置业公司虽未签订《商品房买卖合同》，但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况等进行了确认，济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。
【法官说法】
商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
具有下列情形，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
案例3
关键词：恶意串通【基本案情】
韩某丙与孙某某系夫妻关系，二人育有包括韩某甲、韩某乙在内的四个子女。韩某丙于1999年死亡。涉案房产系韩某丙与孙某某的夫妻共同财产，登记在孙某某名下。韩某丙去世后，孙某某与韩某乙签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出售给韩某乙，并办理了过户登记，但韩某乙未实际支付房款。韩某甲主张孙某某与韩某乙恶意串通，未实际支付房款，损害其利益，双方签订的《济南市存量房买卖协议》应为无效合同。
法院经审理认为，孙某某与韩某乙签订的《济南市存量房买卖协议》损害了韩某甲的利益，该协议应为无效合同。
【法官说法】
韩某乙作为子女，对于涉案房屋的属性及其父亲去世后未进行继承的事实是明知的，但在未明确告知其他继承人，亦未支付房屋对价的情况下与其母亲签订《房屋买卖合同》，办理了房屋过户登记，即韩某乙与孙某某之间存在恶意串通行为，且损害了其他继承人的权益，故涉案的《房屋买卖合同》应为无效合同。
案例4
关键词：逾期交房【基本案情】
刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某商品房一套。山东某开发公司未如期交房，刘某某、徐某某要求山东某开发公司按照合同及补充协议的约定分段计算违约金。
法院经审理判定，山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，故法院按照涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金。
【法官说法】
我国合同法中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，既不得约定与损失不相称的违约金数额；另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济措施，但违约金在具有救济性的属性之外，还兼具惩罚性。本案中，山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的情况下，再次签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期交房违约金标准，系其对再次违约后果的预期判断，该部分的违约金更多体现了惩罚性，故对该部分违约金不再进行调整。
案例5
关键词：拒绝收房【基本案情】
李某某购买济南某房地产公司开发建设的一储藏室，因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明，李某某拒绝收房。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低，要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金；济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
法院经审理认为，济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明，违约在先，无权要求解除合同。关于逾期交房违约金，合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一，法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低，李某某有权请求增加违约金，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。
【法官说法】
开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，买受人有权拒绝接收涉案商品房，买受人拒绝接收房屋的，开发商无权要求解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下，接收了涉案商品房的，其再要求开发商承担逾期交付违约金的，不予支持。若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定即应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额；另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。
案例6
关键词：无产权房【基本案情】
徐某某与王某甲签订《购房合同》一份，徐某某购买由王某甲、王某乙开发的仲宫某花园小区房屋一套。仲宫某花园小区系王某甲与王某乙共同开发，上述房产无规划手续，所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续，应为无效合同。
法院经审理认为，本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设，未取得规划及建设手续，故徐某某与王某甲签订的购房合同无效。
【法官说法】
本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房，小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。小产权房不是法律概念，小产权房仅具备了商品房的使用性质，不具备法律性质。小产权房不能取得合法的土地证和产权证，小产权房买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险，一旦出现纠纷，购房人的权益很难得到维护，应谨慎购买。
案例7
关键词：逾期还贷【基本案情】
济南某某置业有限公司与杨某某签订《济南市商品房买卖合同》，杨某某购买某小区1004室商品房。杨某某贷款后，多次逾期偿还贷款。银行从济南某某置业有限公司账户内直接扣划杨某某逾期偿还的贷款及利息。济南某某置业有限公司主张杨某某逾期还款违反了合同约定，要求解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。
法院经审理认为，根据双方签订的合同，杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，济南某某置业有限公司有权解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。
【法官说法】
买受人以按揭贷款方式购买商品房的，在办理房屋产权登记之前，开发商对买受人的贷款承担担保责任，对此商品房买卖合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款或商品房被查封等情况下开发商的合同解除权。对此，首先要从格式条款角度就该类合同条款约定的效力进行审查。其次，若合同条款有效，开发商在尽到了应尽的通知义务后，买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保，致使银行扣划了开发商的保证金的，在满足了合同约定的情况下，开发商享有合同解除权，且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。
案例8
关键词：单位集资建房【基本案情】
山东省省级机关事务管理局、山东省发展和改革委员会、济南市人民政府出具一系列文件，山东某某工程公司取得了以其现有存量土地通过职工集资建房的方式建设职工住宅的相关手续，后经山东省省直机关住房委员会决定，将该部分房屋纳入房改范畴。李某与山东某某工程公司签订了《山东某某工程集团有限公司职工集资建房房屋分配合同》一份，约定李某购买山东某某工程公司建设的401号房屋一套。李某并非山东某某工程公司单位职工，李某已交付了全部购房款，山东某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未办理房屋产权登记，李某要求山东某某工程公司承担逾期办证违约金。山东某某工程公司主张涉案房屋系职工集资建房，已纳入省直房改范畴，李某并非山东某某工程公司职工，无法参加房改，故无法取得房屋产权登记。
法院经审理认为，涉案的买卖合同明确载明系山东某某工程公司单位职工集资建房房屋分配合同，李某不具有山东某某工程公司单位职工的身份，李某明知其不具有职工的身份而签订该合同，损害了国家及山东某某工程公司单位其他职工的利益，为无效合同。因李某与山东某某工程公司签订合同为无效合同，该合同自签订时自始无效，李某主张山东某某工程公司应支付逾期办理房产证的损失，不予支持。
【法官说法】
单位集资合作建房出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理办法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，应为无效。
案例9
关键词：故意隐瞒【基本案情】
济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》一份，约定祁某购买济南某某房地产公司开发的201号房屋，并对房屋价格、付款方式等进行了约定。合同签订后，祁某依约支付了购房款。济南某某房地产公司一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证。祁某要求解除双方签订的买卖合同，济南某某房地产公司返还购房款及利息，并赔偿其损失。
法院经审理认为，济南某某房地产公司未明确告知祁某涉案商品房未取得商品房预售许可证，存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证之情形，不仅应当返还祁某已经缴纳的购房款及利息，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【法官说法】
购房人在购买商品房特别是在建的商品房时应当着重审查开发商是否取得了商品房的预售许可证。开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任。
案例10
关键词：二手房买卖【基本案情】
梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同，将侯某某名下房屋出售给曹某。后曹某依约支付了定金及首付款。之后侯某某将曹某的购房首付款退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹某主张继续履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手续，并协助办理过户手续。
法院经审理认为，曹某在履约过程中，已经根据合同约定支付定金及首付款，侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同，且侯某某未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续，存在违约行为。曹某要求侯某某继续履行房屋买卖合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任，侯某某在履约过程中存在违约行为，应当承担违约金。故判决涉案合同继续履行，侯某某协助办理涉案房屋的抵押登记解除手续及过户手续，并根据合同承担违约责任。
【法官说法】
自2016年下半年以来，济南二手房房价飙升，出卖方找多种借口不履行合同，不再出售房屋，对此法院认为，应当保护守约方的利益，保护交易安全和稳定性，不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方，在判决继续履行合同的同时，违约方仍应当承担违约责任。本报记者 侯月 通讯员 袁粼
制图/郑芳
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