那么远，这么近，济南CBD步入世界级梯队还要走多久？济南中央商务区三周岁了 向世界顶尖的CBD，起航!

金丝雀码头

曼哈顿

济南CBD效果图

看起来很远——

起点之上，仰望巨擘

美国曼哈顿

令济南CBD仰望的巨人写字楼最抢手，租金位列全球第三

济南CBD“天际线”第一高——420米的超高层建筑，可谓是CBD的身高担当。这个高度，与纽约曼哈顿第一高相差百余米，这个看起来有些“高山仰止”的距离，在现代化建筑领域里，并非遥不可及。

美国大片里，密密麻麻的摩天大楼场景绝非特效，这些场景，几乎悉数存在于曼哈顿。这里是世界上摩天大楼最集中的地区，汇集世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所在地。整个曼哈顿耸立着超过5500栋高楼，其中35栋超过了200米，重建的世界贸易中心一号大楼楼高541米，共104层，是美国第一高建筑。每到夜晚，曼哈顿中城的数千栋摩天大楼通夜而亮，十分壮观，它也被喻为“世界上最好的地方”。

CBD成熟发展的最主要标志之一就是房价，曼哈顿的房地产市场，用“寸土寸金”形容毫不为过。

One57，专为全球富豪量身定制的高级豪华住宅，平均售价高达7.36万美元/㎡（约合人民币47万元），住在这里的大部分是福布斯富豪榜里的显赫人物，有“亿万富翁俱乐部”之称。

作为纽约市最大的就业和商业中心之一，曼哈顿楼市最抢手的，非写字楼莫属。根据仲量联行的统计数据，纽约中城区写字楼租金成本以每平方英尺194美元/年（1234元/月/平方米）列位全球第三。

伦敦金丝雀码头

银行总部聚集，堪称掘地生金大量滨水空间，让人遐想“丝路花雨”

与世界上历史最悠久的CBD——纽约曼哈顿相比，金丝雀码头作为CBD而言，可谓后起之秀。它曾经是一片近乎荒芜的船坞港口，改造后在30多年内“速成”，支撑伦敦在国际金融中心第一梯队屹立不倒。

金丝雀码头之于伦敦，正如华尔街之于曼哈顿，是寸土寸金、精英人士集聚之地。金丝雀码头摩天大楼林立，坐拥英国最高的3栋建筑——235.1米高的第一加拿大广场（金丝雀塔），还有写有HSBC字样高199.5米的第八加拿大广场（“汇丰银行塔”），还有长的同样高、在顶层墙上写有“CITIGROUP”字样的花旗集团中心。金丝雀码头划定了伦敦的天际线，是伦敦作为国际金融中心的“脸面”。

金丝雀码头及其周边的房价也在飞涨，根据莱坊国际房地产公司2015年4月发布的春季报告，金丝雀码头的房价在过去12个月猛增9.2％，远超伦敦市中心黄金地段（2.8％）和伦敦外围高端房产（4.5％）的增幅。房产均价为每平方英尺600～750英镑(折合人民币6万～7.5万元/平方米)，区域楼王价格为每平方英尺一千英镑(折合人民币10万元/平方米)。

金丝雀码头也时常上演脉脉温情的一幕。午休期间，白领们从四面八方的办公楼里涌到公共场地，或坐在草地上吃三明治，或在音乐喷泉边、雕像下坐坐。金丝雀码头拥有大量的滨水空间，它充分利用水，通过滨水用地把绿化、建筑界面以及咖啡馆、餐厅、酒吧、零售店等商业休闲娱乐设施整合在一起，成为适合人停留、活动的场所。而这，让人对济南CBD丝路花雨绸带公园充满了遐想。

追起来很近——

举全市之力聚焦打造“本土曼哈顿”

郑州、合肥、南京等群雄崛起强敌环伺，城市战争已经打响

济南追赶世界级CBD并非妄言。

十几年前，济南这座城市被《新周刊》评价为“钝感之城”，指称济南温吞、缓慢、内敛、保守。尽管略显夸张有失客观，但在某种程度上，也确实戳痛了很多济南人的内心。如何摆脱“大省小省会”的尴尬，重新审视济南最近两年的发展不难看出，一条城市发展与思想突围的道路已然清晰。

2017年5月初，济南史上最高规格的党政考察团开启杭州、合肥、郑州三城之行，表面看，这是一次对标的城市建设、经济发展的考察学习之旅，实际上，则是一次直面危机感之旅。面临高手合围之势，济南突围迫在眉睫。

山东半岛城市群以北，京津冀协同发展势头强劲，雄安新区横空出世；向南，长江经济带生机勃勃；向西，中原经济区异军突起，郑州迈向国家中心城市……作为副省级城市的济南，在人才大战中的优势也受到冲击。

济南时不我待CBD成世界500强竞技场

2016年，济南召开“济南中央商务区（CBD）城市设计专家论证会”，首次面向公众公开城市设计方案。根据规划，济南CBD位于经十路城市发展主轴，总面积约3.2平方公里，总规划面积约1000万平方米。未来CBD，不但是济南新城心，更是价值最高地。

在纽约曼哈顿CBD的核心区，从百老汇路延伸到东河的一条街道，全长不足一英里，宽仅11米，却以“美国的金融中心”闻名于世，这就是“华尔街”，正在建设的CBD就是要打造成济南新的金融中心。

济南CBD大力实施聚焦战略，使之成为承载济南区域性经济中心、区域性金融中心定位的优先和首选平台。

华润、绿地、平安、复星……济南CBD逐渐成为了世界500强企业的扎堆聚集地。目前，一只全新的招商团队正在打造，未来五年，济南CBD将引进50家以上金融机构省级总部，100家以上世界500强和国内500强区域总部入驻，真正成为新金融名片，济南的“华尔街”。尽管与金丝雀码头有着近30岁的代沟，济南CBD最终也将成为金丝雀般的CBD新秀。

甲级写字楼存量低仍属价值洼地

从2016年至今，CBD范围内房价从两万元左右，逐步增至3万元左右。

在住宅价格一路走高的大背景下，写字楼开始受到投资者的广泛关注。在核心区域，写字楼价格也逐年看涨。仲量联行山东区域公司总经理白路发布的《济南CBD楼宇经济及产业发展》中指出，济南办公楼市场规模发展迅速，从2007年的40万㎡到2017年400万㎡，10年间迅速增长了10倍的供应量。其中，甲级写字楼存量16.9万㎡，租金每月118元/㎡。乙级写字楼存量439.2㎡，租金每月65元/㎡。

从上述数据来看，当前市场写字楼存量看似很大，但多的是同质化的乙级写字楼，相比而言，甲级写字楼依旧稀缺。此外，当前CBD甲级办公楼租户多为金融服务业、房地产、建筑业、健康医疗以及高科技产业，空置率相比乙级写字楼较低。大部分甲级写字楼，“整层或者整栋销售”已经成为一条铁律，针对大客户的定向开发是普遍现象，某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”。 （记者刘杰）

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