济南市房地产行业迎来新机遇，楼市进入“洗牌期” “金九银十”临近，还在观望吗？
点击查看原图本报记者满广宇近年来，随着济南市宏观经济环境不断优化，特别是济宁及周边经济带蓬勃发展，济南市迎来了更加广阔的发展空间，特别是房地产市场，吸引了万达、绿地、恒大、碧桂园等一线房企的投资，为济南市居民居住生活提供了品质保证。在政策与市场双动力的条件下，80、90、改善型购房者也迎来了新的购房机遇。业内人士建议，购房者可抓住房企推出的“金九银十”的时间节点，结合政策的引导，谨慎购置房产。
○分析：未来市场需求持续增大，楼市进入优胜劣汰期“在过去的十年，房地产行业取得了辉煌的成就，一大批业内人士从中获得了巨大利益。这十年中房价平均上涨了3至5倍，一些一线城市上涨了10倍以上。房地产行业关系民生，尤其在济南市，巨大的人口基数决定了同样巨大的人口增量。而在传统观念中，成家立业的最重要标志就是拥有自己的房产。人口增长和住房观念共同决定了房地产行业的消费需求在未来相当长的一段时间内不会减少。随着济南市经济的发展和城市化进程的推进，新增的住房需求也在不断增大，人口城市化率每增加1%，就意味着新增城市人口约8万，也就同时意味着新增住房需求约320万平方米。济南市城市化发展空间还很大，房地产行业还有巨大的市场。”业内人士说道。
济南市房地产市场从2016年到2017年上半年处于高速增长阶段，其中2016年中下旬商品房销售面积和销售额增幅均达到峰值。从2017年上半年房地产市场看，升温明显，开发商拿地热情较高，房屋销售也增加明显。绿地、碧桂园等一批明星项目的热销，也揭示出济南市房地产行业的蓬勃发展。好项目不愁卖，一些失去竞争力的开发企业难免要被市场淘汰。
从今年起至2019年，市区计划每年供应住宅用地120公顷，年均保障2.4万套住房建设需求；未来五年，市区计划供应住宅用地600公顷，其中保障性住房用地供应约30公顷，用于保障12万套住房建设需求。“坚持‘分类调控、因城施策\’原则，合理安排住宅用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，有效改善商品住宅供求关系，稳定市场预期，确保房地产市场持续健康发展。”相关部门工作人员表示，今后将严格执行任城区、兖州区、济宁高新区、太白湖新区和济宁经济技术开发区区域功能定位，并结合当地人口变化预测、基础设施配套水平、商品住宅库存和商品住宅用地供应潜力，统筹安排各区间的住宅用地供应数量及类型，实现产业和人口、居住和交通的有效对接。
○购房：为选套中意婚房，近1年时间小伙看了50余套户型1991年出生的李龙是一家私企销售员，女朋友是一名出纳，两人年初刚刚订婚。为了选择满意的婚房，他们一年间看了十几个楼盘、50多套户型。两人每月工资加在一起7000元左右，去掉生活开支，结余不到4000元。面对较大的经济压力，两人对买房慎之又慎。“结婚生子后，没房子会带来一系列的问题。”李龙说，与其每个月将千余元交给房东，还不如紧巴点买套属于自己的房子。“两年前那会儿房价不低，对于我们这些刚毕业的上班族来说，贷款买房压力还是很大的，所以打算观望一段时间，而且当时考虑的因素也很多，父母赡养、二胎等问题。”李龙说，选房初期他将目标定在了商品房上，但看了一圈后发现价格适中的商品房位置较偏远，配套设施不够完善。于是，跟女友协商后，还是打算买套交通、生活都比较方便的城边房。“我们选择较为繁华地段的城边房，主要是因为小区户型、配套设施都较合理。”李龙表示，房子不在于大小，主要是图生活得方便。最好是能买套学区房，毕竟以后有了孩子上学方便，而且学区房好转手，不掉价，值得投资。最终，经过近1年的选房后，两人选定了位于永旺购物东侧的一套商品房，总价下来60余万元。对于新房，李龙非常满意。“虽然是期房，不过看到规划图，未来小区的规划会十分合理，而且周边配套设施也较齐全，这也是我们看重这儿的一个原因。”李龙说。
○政策：首次使用公积金贷款，最低首付款比例恢复为30%目前，全国有多个城市出台楼市调控政策，济南市也出台了关于调整公积金的相关业务。其中，首次使用住房公积金贷款的，最低首付款比例恢复为30%；第二次使用住房公积金贷款的，最低首付款比例恢复为40%。不得向已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款，抑制投资投机性购房，保障刚需购房者的贷款资金需求，成为此次楼市调控政策的主要内容之一。“现在身边朋友都开始观望了，觉得房价说不定能降，所以我也打算再看看。”在某楼盘销售现场，已经看房1个多月的市民王先生告诉记者，早就听说要出台政策，虽然仅出台了公积金政策，不过目前楼市走向不是很明确，他打算再观察观察，加之目前入市的项目并不多，他还要精挑细选一番。“我们的项目已经暖场很长时间，开盘时到场的客户也不少，但销售情况不如预期，不少有买房计划的客户都没有出手。”火炬路某楼盘销售人员小陈说，自从公积金政策出台以后，像王先生这样“观望”的购房者也持续增加。“不少房企项目均抓住‘金九银十\’最后的时间与期限，为年底的整体销售加油打气。此外，由于济南市新楼市政策的出台，部分房企会考虑资金链周转等问题，有需求的消费者不妨抓住眼下时机，合理谨慎出手购房。”业内人士表示。
记者手记购房者年轻化
80、90后占多数在购房的大潮中，可以明显看出年轻的身影越来越多。据业内人士介绍，目前济南市购房者呈年轻化趋势越发明显，80、90后占据购房群体的半壁江山。“正处在适婚年龄的年轻人，结婚买房是他们不得不考虑的一个重要问题。不过，当前大多数年轻人的经济实力并不雄厚，这就决定这个群体在购房时主要有两个特征：一是靠‘啃老\’完成首付，二是购买小面积房屋。”环城西路某置业顾问说，现在80、90后买房多数还是需要父母支持，普通家庭的孩子都是父母付首付，个人利用公积金、商业贷款、混合贷款等方式进行买房。
记者留意到，随着适婚年龄的人群逐渐增加，80后通过相亲认识后，一般一年内便会结婚，而婚房也被提前提上日程。“我想现在选好房，价格合适就入手，毕竟今年已经29岁了。”80后的马先生说，原来想买大一点儿的户型一步到位，但手头上的资金又有限，他和女友一致决定还是先买小户型。“如果有了孩子肯定住着有点挤，等以后有一定积蓄了再换房。”
与马先生一样想法的人群占了很大部分，第一是到了适婚的年龄，第二由于个人经济条件所限，才会选择小户型房产。还有一些外来务工人员由先租房，再购二手房、小房，最后购买新房、大房，逐渐改善生活。
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