济南市房屋征收补偿有新变化明确改建地段、就近地段和异地安置涵义 规定“不享受最低套型面积标准”补偿的8种情形
本报1月29日讯（记者 张茜）近日，济南市出台了修订后的《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》（以下简称《实施细则》）。记者在今天召开的济南市委市政府新闻发布会上了解到，修订后的《实施细则》共44条，明确了不享受最低套型面积标准补偿的8种情形。
涵盖八个方面新变化
变化一，调整了文件适用范围。为适应济南市机构改革和行政区划调整、实现全市国有土地上房屋征收管理和政策统一，《实施细则》规定，市辖区包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区。济南高新技术产业开发区、南部山区、济南新旧动能转换先行区的国有土地上房屋征收决定以市人民政府名义作出；各功能区管委会具体组织实施辖区内建设活动涉及的房屋征收与补偿工作。
变化二，明确了房屋征收范围确定问题。《实施细则》规定，“房屋征收部门可根据房屋征收项目类型，单独或会同相关部门根据建设用地规划意见，按照《办法》第十条规定拟定房屋征收范围，报人民政府批准后出具《征收范围确定意见书》”。如果征收冻结通告和征收补偿方案中的房屋征收范围与房屋征收决定公告载明的房屋征收范围不一致的，以市、区人民政府征收决定公告载明的房屋征收范围为准。
变化三，明确了启动征收程序后暂停办理析产分户等相关手续。《实施细则》明确规定：在征收冻结通告发布后、房屋征收决定作出前，被征收人有析产分户、抵押等不当行为的，一律不得增加补偿费用；在征收决定作出后，相关部门应暂停办理房屋析产、过户、抵押、建立新的租赁关系、分列或变更公有房屋租赁户名等业务。同时，完善部门联动机制，将冻结通知、房屋征收决定和补偿决定等相关文件及被征收房屋清单及时抄送市、区不动产登记机构。
变化四，明确了改建地段、就近地段和异地安置的涵义。《实施细则》规定：“改建地段”，是指征收项目用地范围内的地段；“就近地段”，是指项目实施单位提供的用于产权调换的房屋，与征收项目用地边界距离在3公里以内、且被征收房屋与产权调换房屋基准评估单价价格差在10%以内、属于同一区位地段；“异地安置”，是指项目实施单位提供的用于产权调换的房屋在非改建地段和非就近地段、不属于同一区位的地段。”
变化五，明确了公有住宅房屋补偿方式。为适应济南市房改政策的调整、保障公有房屋承租人合法权益，对原《实施细则》第十四条规定内容进行了部分修改。一是产权明晰的公有非成套住宅房屋（含无不动产证但有直管公房租赁证的），公有房屋承租人符合房改购房条件的，可申请房改。二是房屋征收部门对具备房改购房资格条件的公有房屋承租人，应当对其实行货币补偿或房屋安置。区分非成套住宅房屋和楼房情况，对选择货币补偿的公有房屋承租人，按相应比例进行补偿。三是公有房屋承租人不具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。
变化六，明确了享受最低套型面积标准补偿的认定条件。《实施细则》第二十二条规定了在本市承租有其他公有住房、在征收范围外另有产权住房、在本市他处有宅基地住房等八种不享受最低套型面积标准的情形。为鼓励按期搬迁，《实施细则》规定，享受最低套型面积标准的被征收人或公有房屋承租人，选择房屋安置的可以享受3万元的搬迁奖励费。
变化七，提高了停产停业损失、附属物等补偿标准。
变化八，明确了征收存有产权或使用权纠纷房屋的处理方式。征收有产权或使用权纠纷的房屋，情况十分复杂，容易影响征收进度。为此，《实施细则》明确了此类问题的补偿处理方式：一是被征收房屋存在产权或使用权纠纷，在签约期限内当事人未达成协议的，应实行产权调换，产权调换的房屋暂时安置现使用人。二是存在使用权纠纷的，房屋征收部门应与被征收人签订征收补偿协议，与现使用人签订暂时安置协议，暂时安置协议应作为征收补偿协议的附件。三是存在产权纠纷、超过签约期限，当事人仍未达成协议的，应作出补偿决定。
8情形不享受最低套型面积标准补偿
《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》于2015年3月1日施行，对“被征收人只有一套住宅房屋”的补偿作出了原则性规定，并且授权各市制定具体补偿标准，根据省《条例》的规定，济南市制定了具体标准。其中，制定了“只有一套住宅房屋”应享受的补偿标准，即被征收人“只有一套住宅房屋”，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按最低套型面积标准进行房屋安置，或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。
《实施细则》规定了“不享受最低套型面积标准”补偿的8种情形：第一种情形：在本市承租有其他公有住房（含企业单位自管房或已签订公有房屋使用权转让合同）的；第二种情形：在征收范围外另有产权住房（包括网签购房合同、网签预售合同、预告登记），以及有转让房改房行为的；第三种情形：因本市他处住房（含宅基地）征收获得补偿安置房或产权调换房屋的；第四种情形：在本市他处有宅基地住房的；第五种情形：在本市他处有保障性房屋（含公共租赁住房、廉租房和经济适用房），在征收补偿核查享受最低套型面积标准资格时未退出的；第六种情形：已经享受过本市最低套型面积标准待遇的；第七种情形：在房屋征收决定公布之日前5年（含）内，在本市房屋征收（拆迁）获得过货币补偿款，由于自身原因未购买住房的；第八种情形：被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人且其父母另有住宅房屋的。
搬迁费、临时安置费有所调整
关于搬迁费、临时安置费以及停产停业损失补偿费的调整，将2017年济南市印发的《关于调整济南市市区房屋征收搬迁费临时安置费发放标准的通知》（济更政字〔2017〕25号）中有关搬迁费、临时安置费的内容充实到新的《实施细则》里。即搬迁费住宅房屋每平方米30元，非住宅房屋每平方米35元。搬迁费总额不足2000元的，按照2000元计发。每月的临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米30元计算，征收非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米35元计算。每月临时安置费总额不足1500元的，按1500元计发。
为解决群众反映较为突出的安置房交付后需要装一定时间装修，不能即时入住的问题，《实施细则》增加了“安置房按普通商品房标准装修的，自安置房交房之日当月起，房屋征收部门可以按每月临时安置费的标准，发放3个月临时安置补助”。
为适应济南市经济社会发展情况，《实施细则》调整了停产停业损失补偿标准，即营业、生产用房从原来每平方米200元调整到现在的400元，其他非住宅用房从原来每平方米150元调整到现在的300元。
《实施细则》对房屋附属物以及设备、树木进行了分类，对补偿标准进行了测算，适当提高了附属物、设备、树木迁移的补偿标准。
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