小区车库变店铺，乱象到底该如何治理

□牡丹晚报全媒体记者 胡云华

连日来，市区多家小区的业主反映，小区内有部分地上车库被改成店铺，进行经营性活动，影响居住质量。为此，牡丹晚报全媒体记者走访了市大学路、华英路、和平路等路段的多家小区，发现绝大多数小区存在地上车库被改成店铺的现象，店铺种类多样，吸引了小区外部的流动人群，使小区人员更加复杂化。

车库改店铺现象为何存在？该行为是否有法可依？相关部门又该如何管理？带着诸多疑问，牡丹晚报全媒体记者进行了采访。

车库改店铺，带来问题一串串

10月21日中午，正值午饭时间，部分学生及务工人员涌进菏泽大学嘉园，并向附近几栋楼的地上车库聚集，整个小区顿时热闹起来。

牡丹晚报全媒体记者发现，带有“超市”“烧饼”“快递”等字样的车库前，消费者络绎不绝，穿拖鞋的小区住户、穿校服的中学生、刚下课的大学生、穿蓝绿色工装的工人来往其间，形成了短暂的消费高峰期。

消费高峰期过后，部分空闲下来的商家拉出店内的燃气罐或电磁炉，开始在车库门外炒菜，准备自家的午饭；部分商家门外则已堆积起购物垃圾，尚未来得及打扫。

从车库店取到快递、买完菜，小区业主姬女士接受了牡丹晚报全媒体记者的采访。

谈及“车库店”给她带来的影响，姬女士表示：“能够给生活提供便利，但这种便利程度其实非常有限，因为，小区门外就有各种店铺。对我来说，在意的主要是安全问题。车库店里如果有明火，又没有窗口通风，会不会存在火灾隐患？更主要的是，进小区的人太多了，且不只是附近常住的住户和学生，流动性社会人员也增多了，让我觉得不太安全。”

更有居民表示，因小区内的外来人员增多，监控区域有限，在自家楼下带婴幼儿遛弯时，也需要更加谨慎。

在市华英路附近的佳和花园小区，车库店里的卫生环境相对较差。店门外，除杂物随意堆积之外，门前丢弃的部分生活垃圾已经腐败，来往居民都绕道而行。牡丹晚报全媒体记者发现，受卫生条件影响，很少有消费者到此类店铺购物。

该小区业主告诉牡丹晚报全媒体记者，小区长期没有物业公司入驻，车库店铺的经营及卫生环境都靠店主自我约束，因小区内空地面积较大，没有购买车库的业主一般将车辆停放于空地处。

在随后走访的鑫苑花园小区及金都华庭小区，也都存在车库被改成店铺的现象，但物业对其管理约束得相对较好，车辆停放比较统一，均未发现车辆占用消防通道等现象。

牡丹晚报全媒体记者走访发现，车库店所在的居民楼，多为人员往来较多、小区大门附近的前三栋楼，且经营种类繁多，包括小超市、餐饮店、快递点、摄影复印店、服装店、育婴店、洗衣店甚至医疗美容店，靠近学校附近的小区，还有多家教育培训机构的店面。

部分店铺为吸引顾客，对车库进行了装修改造。如将车库门改为崭新的双开防盗门，将店铺招牌进行设计装饰，在没有窗口通风及自然光照明的车库内，店主利用物件布置及灯光增添室内亮度。

另有部分店铺，在占用车库门外区域摆放货物的同时，又用木棍及防雨布料搭起遮雨凉棚，并将其进一步扩展为货物存放区。更有部分商户将货物堆积进与车库相邻的一楼入口处，住户上楼时需绕行。

个别无法租到车库进行经营的店主，则在与车库店相邻的公共区域直接搭建凉棚，挂起简易招牌，进行店铺经营。

受此影响，部分住户也开始在自家车库内外存放杂物及垃圾，占用了部分公共区域。

业主私自出租车库，部分店铺有营业执照

“根据相关法律文件，私自出租车库开店肯定是不合法的。除业主自己开店经营外，大多是业主私自将车库出租给外来人员，合同及资金交易的当事人只有业主和店主，物业事先并不知情，甚至在店铺开起来后，绝大多数业主也并不知道是哪家业主私自将车库出租、改变了车库用途。即使发现了车库店，因为没有行政执法权，我们只能对双方进行劝诫，但收效甚微，有的店主甚至直接撕掉了物业发出的告示。部分出租车库的业主为大学老师，知法违法，但语言能力较强，物业工作人员上门与其沟通时，无法说服对方遵守相关条例。”说起小区里的车库店，大学嘉园小区物业经理戈先生有些为难地说。

据介绍，大学嘉园小区公共区域内，曾出现过大量违章搭建的店铺，严重干扰了居民生活，小区物业曾联合社区街道办、城管部门等对其进行拆除。

“但车库店与该情况不同。有些店铺是之前外面拆迁时搬进来的，本身有营业执照，且尚未到期，我们只能继续劝导店主和有关业主，至少先把个别的、使用明火的店铺劝离。也希望能继续联合相关部门，解决车库店问题，还居民一个安稳、安全的居住环境。”戈先生表示。

为维护居民生命财产安全，消防部门定期对车库店进行消防隐患排查。目前，大学嘉园小区正着手成立业主委员会，希望能借助全体业主的力量，制约车库店现象。

除去外部拆迁时搬迁入小区的店铺，为何有商家直接选择租赁小区车库，进行商业经营呢？

据了解，学校周边等人群密集区域，店铺租金普遍较高，但基数较大且相对固定的消费群体，对商家而言无疑具备巨大的吸引力。为此，部分店主认为，与其在临街店铺租赁店面，不如选择租金相对低廉的车库，可大大降低经营成本。

另外，商家认为，若车库店选在紧靠小区门口处的三栋楼，除了可以吸引小区外的消费者，还可以吸引小区内的住户进行固定消费。

对于车库店，省政协委员、市政协常委、菏泽博爱医院院长钟国栋表示，根据《中华人民共和国物权法》、《菏泽市物业管理条例》的相关规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。按照法律规定，业主如果将车库改变为经营性用房，除了要遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过有利害关系的业主同意。他认为，车库店存在七大弊端：安全隐患巨大、影响社会治安、造成环境污染、国家税费流失严重、对消费者合法权益保护不利、损害正常商业秩序、损害业主利益增加社会矛盾。

市人大代表侯宪会也认为：“首先，有供给就表明有需求，车库店非常便利，小区业主的确会在这类店进行消费。其次，部分车库店是小区业主在经营，他家在本小区，门店在本小区，对他而言就更方便。再者，一些餐饮会所有可能移到小区内，提供隐秘的私人宴请、家庭宴请、高档宴请，以应对‘八项规定’中不许随便吃喝、宴请等规定。这种情况也是有可能的。”

依《菏泽市物业管理条例》，提高业主及店主的法制观念

对小区内的住宅、车库及其他附属设施改变为经营性用房一事，《菏泽市物业管理条例》作出了明确规定。

《菏泽市物业管理条例》根据 《山东省物业管理条例》的规定，保留了对“业主将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房”的限制性规定，并规定“业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会征求意见，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。”这样既符合当前“放管服”改革和国家鼓励“大众创业”的精神，又最大限度地维护了社会稳定和公众利益。

“既然我们有相关的法律法规，就应按照法律来办。如果小区存在这一情况，业主可以向业主委员会进行申诉，也可以向物业管理办公室反映，要求其进行协调。”市人大代表侯宪会表示，“同时，如果业主有将车库出租改成店铺的意向，可以先向业主委员会提交申请，同时，尽量避免影响其他业主的正常生活，不要给其他业主带来不便。尤其是，不要在小区内开饭店、会所等往来顾客较多且比较喧哗的店铺。”

“车库也是业主的房屋，业主委员会可能也没办法有效治理车库店。我们只能逐渐增强大家的法律意识，让业主与店主遵纪守法。如果产生矛盾，至少我们有法可依，其他业主可依法投诉、起诉。但要求行政执法部门直接关闭车库店，是有难度的，很难实现。我们只能宣扬倡导，让事件双方意识到私自开车库店是违法的、不合适的，在此基础上，情况可能会慢慢变好。”侯宪会表示。

如果自己的生活受到车库店影响，或认为车库店存在安全隐患，业主可以通过什么途径维护自身的合法权益？菏泽君诚仁和律师事务所律师韩光玲给出了专业建议：首先，业主可以向小区业委会申诉，要求业委会协调；若业委会无法协调解决，业主可以向菏泽市物业纠纷调解委员会申请调解，办公室位于市长江路1102号915；如果矛盾仍无法解决，业主可以向法院提交诉讼申请，走合法的诉讼程序。

在有限的权限内，寻求解决办法

为制约业主私自出租车库改作商用行为，几家物业公司负责人讲述了正在实施的“无奈之举”。

“根据《菏泽市物业管理条例》，私自出租车库开店肯定不合法。我们曾集中劝离过火疗店等带明火的车库店，其他能吸引大量消费者的店铺，我们也尽力劝其搬离，以免影响业主生活。目前，小区入口处剩余的几家车库店，因没有明显的安全隐患、顾客数量较小，我们尚未考虑到更好的劝离办法。针对停放在车库以外的车辆，工作人员负责巡逻查看。若其占用消防通道，或堵塞了居民正常通行路段，工作人员立刻会联系车主移车。”鑫苑花园小区物业公司的桑先生说。

此外，桑先生还表示，他曾了解过小区车库店的营业执照办理情况，发现所有车库店均为无照经营，因为不合法，相关部门不会给车库店办理营业执照。

大学嘉园小区物业则实行了定时集中停车的管理办法，即在傍晚固定时间点后，通知随意停放在公共区域的车主，将车辆开往小区内划出的临时公共停车区，以免夜间个别车辆堵塞消防通道。

金都华庭小区物业聂女士介绍了他们的管理办法：“小区有1000余户业主，地上车库仅400余个，且没有地下车库，业主对车库和停车位有需求。为此，我们与业主约定，凡是购买了车库的业主，我们登记了其家中两辆车的信息，一辆可存放于车库，另一辆可存放于公共区域；没有购买车库的业主，我们登记了其一辆车的信息，可停放于公共区域。若业主将自家车库出租给商家或自行经营，改变了车库用途，则默认其不需要车库停车，门禁处会禁止该业主名下的车辆再进入小区、占用公共停车位。同时，消防通道处坚决禁止停放车辆。”聂女士说，这一办法对车库店的治理起到了一定作用，但也未能根治。

整顿车库店，有相关管理权限的部门有什么建议？

市住建局物业科相关负责人说：“规划内并非经营性的建筑，是不允许进行店铺经营的，自家车库被业主私自改为经营性用途，也不合法。业主若想将自家车库改做商用，根据《菏泽市物业管理条例》，需要向小区业主委员会征求意见，并征得有利害关系的业主同意。”

市城管行政执法支队相关负责人表示：“私自经营车库店肯定不合法，但其根本问题是营业执照的办理问题，如果商铺有营业执照，我们需要联合小区物业、社区街道办等共同采取相关措施。如果这类商铺没有营业执照，行政审批与市场监管部门或许可以介入。”

牡丹区北城街道办事处物业科相关负责人表示：“凡是车库私自改作商用、有对外营业倾向的，我们不会给车库店办理营业执照。之前行政审批部门也向我们表明了态度，没有物业及社区的公章，他们一律不给该类个体户办理营业执照。目前有营业执照、尚未到期的商铺，在到期后一律不予继续办理。目前，大学嘉园小区业主委员会的成立手续即将完成审核。待成立后，业主委员会可联合社区、物业对车库店现象依法进行约束治理。”

市行政审批服务局大厅工作人员说：“个体户的营业执照，目前在所在地的街道办事处即可审批，如果街道办依法不予审批，市级行政审批服务局大厅也同样依法不予办理。”

钟国栋建议，政府部门要从车库的出售、出租、价格、增建、使用等方面起草加强住宅小区车库管理的指导意见，引导业主充分发挥车库的使用功能。

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