楼市趋稳 一二线城市或率先回暖
近日,中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告称,大数据房价指数(BHPI)监测显示,2018年12月,受监测的142个样本城市房价平均环比下跌0.68%,环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。
业内人士分析认为,在严厉的调控政策持续下,2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据,2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下,未来各线城市房地产市场将延续分化。其中,三四线城市仍存在去库存化压力,整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。
一线城市进入补库存阶段
1月28日,上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示,截至2018年12月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米,环比增长2.1%,同比增长1.6%。
从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,2018年6月份首次出现同比正增长态势,7-12月份继续同比正增长,二线城市保持了连续42个月的同比下跌,而三线城市在连续38个月同比下跌之后,目前出现了连续两个月同比正增长的现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年全年库存先降后增,存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错,去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温,房企高库存压力重现,这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。
2019年楼市整体供应小幅上涨
事实上,全国各线城市针对自身市场特点,普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示,在此背景下,市场分化更加严重,一线城市成交下滑,热点二、三线城市需求较为旺盛,成交依然处于高位；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置政策的收紧,在2018年下半年项目去库存化情况有所下降、成交逐渐疲软。
2018年底,随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松,新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。克而瑞地产研究院的数据显示,总的来看,全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%,各能级城市供应全线上涨,一线涨幅最甚高达48%,二、三四线涨幅均在20%左右。
“全国房地产市场在2018年下半年转冷,项目去库存化率明显下调,而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减,调控放松预期被进一步强化。”克而瑞地产相关分析人士预测,未来一线城市新增供给量预计将显著增加,二线城市供给量整体小幅增长,三四线城市供应量回落分化。克而瑞方面预测,“虽然预期政策放松,但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍,大部分三四线城市仍然势必进入深度调整期,不同城市间表现分化。”
预计一二线城市率先回暖
近日,国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二三线城市环比涨幅有所回落。
业内分析人士认为,近年来三四线城市房地产市场爆发,商品住宅面积销售占比升至69%的高位,除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动,核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口,需求能否持续成为关注焦点。”
从政策层面来看,业内普遍认为,2019年,在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下,一线城市整体政策面依旧趋严,限价政策仍将广泛落实,项目售价大幅上涨的可能性并不大,另一方面,房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言,一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。
与此同时,在“因城施策”分类调控基调下,二线城市政策松绑预期最强烈,预计一二线城市房价坚挺,有望保持小幅微增态势。另一方面,三四线城市房价上涨动力不足,结构性分化会更为显著。尤其是,前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。
宗禾
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