疫情算不算“不可抗力” 房租该不该免？ 象山区法院解决两起因疫情而起的纠纷 调解“两难”问题
疫情期间，商铺停业，承租人几乎没有收入，缴纳租金困难；出租者收不到租金，也面临经济收入困难。因此而起的纠纷案件，如何处理才能解决“两难”问题？
近日，象山区人民法院成功庭前调解两起因疫情而起的房屋租赁合同纠纷案件，22日，记者了解了案件调解过程，看一看法官如何定义“不可抗力”和是否能免租金的问题。
同样因疫情而产生的租金纠纷结果不同
秦某某原来在象山区某装饰城承租了一个门面，用于经营瓷砖生意。他租的是广西某贸易有限公司的门面，并且签订了商业门面租赁合同一份，租赁期限为2019年6月17日至2021年5月31日，租金每月6140元。
2020年初，突发疫情，广西区启动重大突发公共卫生事件一级响应。秦某某自觉服从抗疫大局，关闭商铺，暂停营业，生意受到了影响，自2020年2月起，开始拖欠房租，广西某贸易有限公司多次催收未果，最终告到象山区人民法院，要求与秦某某解除租房合同，并要求秦某某支付租金及违约金。
承办法官在了解案情后，发现秦某某因疫情停工停产而导致资金周转困难，并非恶意拖欠租金。考虑到该案受疫情影响，调解的可能性较大，故积极组织当事人和解协商。经法官耐心调解，广西某贸易有限公司同意与秦某某继续履行租赁合同，免除被告部分违约金及租金，该起案件成功调解结案。
李某也因为疫情期间租金问题成为了被告。李某平日在桂林象山区经营家用灶台生意，租赁当地广西某贸易有限公司的门面作为销售商铺，双方签订了2019年5月31日至2021年5月31日的商业门面租赁合同，每月租金为1312元。合同签订后，李某开始还按合同履行义务，从2019年12月开始，李某开始不按合同约定交纳租金，租赁的商铺也因疫情的影响，经营惨淡，关门歇业。经出租方多次催收，李某以疫情为由继续拖欠租金。无奈，广西某贸易有限公司将李某告上法庭。经过承办法官的努力，双方均作出让步，最终双方自愿达成协议：解除原告广西某贸易有限公司与被告李某签订的商业门面租赁合同，被告李某于签订合同时所交纳的保证金作为违约金，原告不再返还，原告免除被告在疫情期间一个半月租金，案件得以调解结案。
疫情属于不可抗力但也要看违约“时间顺序”
同样因为疫情发生的租金纠纷问题，为何秦某某的案件中，法官调解时没有支持原告的违约金呢？承办法官莫刚顺解释，考虑到本次疫情对合同当事人来说是无法预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件，而由此造成的损失，导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。
但也非一概而论，需要根据房屋性质、影响程度、损失情况以及双方举证等因素进行多方考量。减免租金不能强来，毕竟在租赁关系中，受疫情影响的既包括承租方，当然也包括出租方。租客不能理所当然地要求房东减免房租，或擅自停业逃租，房东也不宜一味要求履约，不分青红皂白地驱赶房客。承租方与出租方并非矛盾的两极，而是利益共同体，只有双方友好协商，多站在对方的角度思考问题，才能携手共渡难关，实现双方利益的相对平衡。
在李某的案件中，法院支持了原告的违约金，并且判处双方解除合同，又是为何呢？法官解释，合同法第117条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。也就是说，只有在疫情发生期间产生的违约行为，法院可以结合疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由综合考量。若违约行为发生在疫情发生之前，则通常不参考前款条文裁判。而李某在疫情发生前，就开始无故拖欠租金，因此就疫情开始前即发生的违约行为，可以向对方主张违约金。
记者苏文娟通讯员唐柳丽
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