不满物业服务 质疑业委会合法性 部分业主拒缴物业费 物业起诉业主 法院这样判决
2011年8月，某物业公司与业委会签订《物业管理服务合同》后，为七星区某老旧小区提供了物业服务。后来，物业公司与业委会解除合同，退出小区管理。由于物业公司在服务期间，该小区有20多户业主未缴纳物业费，物业公司便向法院提起诉讼，要求欠费的业主支付拖欠的物业费及违约金。但这些业主认为，业主不是合同的当事人，对他们没有法律效力，不应承担合同的交费责任。
日前，桂林市七星区人民法院对此案进行了公开审理，最终判决业主应向物业公司缴纳80％的物业费。
业主：业委会不合法不能代表业主签合同
记者从法院了解到，原告某物业公司与七星区某老小区业委会分别于2011年8月和2013年7月签订了两份《物业管理服务合同》及相应的补充协议。随后，原告进驻小区，为小区提供了物业服务。2016年9月，原告与小区业委会解除了合同，退出该小区的物业管理。被起诉的多名被告为该小区的业主，经原告催收，仍未缴纳物业管理费，原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费及违约金。
案件审理过程中，部分到场的被告进行了答辩。他们认为，首先，业主本人没有参加合同的签订，业主不是合同的当事人，对业主本人没有法律效力，业主不应承担合同的缴费责任；其次，选举业委会及签订物业服务合同时，没有召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，不是业主共同决定，属于无效合同；再者，部分业委会主要成员不是业主，业委会不具备合法性，根本不能代表小区业主，业委会与物业公司签订的物业服务合同属于无效的合同；业委会及成员资格自始无效，以所谓业委会名义续签的物业合同也归无效。
最后，业主们认为，物业公司服务差，安保未尽到安全保障义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院判决：业主缴纳80％的物业费
法院组织双方进行举证、质证、辩论后，审理认为，物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。业主辩称业委会及合同签订程序违法，但根据业主提交的现有证据不足以证实业委会及合同签订程序违法。
同时，合同的双方当事人是物业公司与该小区业委会，而不是物业公司与业委会成员个人，业委会成员是否为业主并不直接影响合同的效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以业委会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主均有约束力。
从业主提供的证据看，原告提供的物业服务包括（工作人员不在岗、保洁卫生未达标等）存在较大瑕疵，履行合同不够全面。法院对物业服务费予以酌情扣减，确定被告按合同约定的收费标准的80％比例向物业公司缴纳物业费。关于滞纳金或违约金，被告未及时缴纳物业费，构成违约，但合同约定的违约金过高，从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵，酌情处理。
法官意见：出现纠纷要依法合理维权
主办法官认为，小区业主拒绝缴纳物业费的行为，造成物业公司运营困难，更是损害了其他正常缴费业主的利益，加剧了业主与物业公司之间的矛盾，影响了小区和谐共存。
“如出现物业纠纷，应做到依法、合理维权。若业主认为业主委员会成立不合法，可以提起相关诉讼，要求撤销备案或重新选举业主委员会；若对已聘请的物业公司的服务不满意，应通过正常的途径与物业公司沟通、协商解决，或向业主委员会反映，通过业主委员会监督物业公司的服务质量。”
法官表示，物业公司不加以整改，可以通过业主大会解聘和重新选择服务质量更优的物业公司；若认为物业公司未尽到安全保障义务致使业主财产发生损失或物业公司提供的物业服务存在瑕疵，根据法律规定，“谁主张谁举证”的原则，保持好已有的可以证明待证事项的证据，为以后的诉讼提供相应的证据，法院根据相关证据判断物业公司是否尽到合同义务，业主是否缴纳物业费或减免物业费。
记者蒋璇通讯员胡雪菲伍秋霞
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