十年前签了卖房协议 十年后卖家“反悔”了 买家被判归还房屋有苦难言

本报讯(记者张苑通讯员吕潇然)近日，家住七星区穿山街道某村的曾某拿到七星区人民法院的一审判决后心凉了半截，因为自己付了钱签了协议且居住了十几年的房子如今却被判归还给卖家。这一切，只因其十多年前在签订房屋转让协议时没有了解相关法律知识，如今后悔却为时已晚。

事情还得从13年前说起———

2006年下半年，原桂林市七星区穿山乡某村的村民周某夫妇将位于该村的一栋二层自建楼房卖给了曾某，双方签订了房屋转让协议书。此后，曾某便在此安家落户，在这个新家生活了10年。2016年，曾某原本安定的生活被打乱了，周某突然联系他，要求其归还房屋。曾某对此气愤不已，协议已经签了10年，虽然一直未办理过户手续，但怎能说反悔就反悔？原来，周某之所以反悔是因为涉及房屋征收问题。

据了解，这套房屋是周某从去世的父母处继承取得的。因其年轻时就外出务工，后在市区成家立业，便于2006年将房屋卖给了非本村村民的曾某。2016年，这套房屋所在自然村的土地由于新建项目被政府征收，该房屋在拆迁范围内。征收就意味着补偿，而补偿的对象自然是拥有本村户籍、享受村民待遇的村民。因是农村房屋，而曾某又非本村村民，因此在房屋出售给曾某之后，过户手续一直没有办理。当征地消息传来，这埋了十余年的“隐患”便爆发了。

面对周某的要求，曾某表示，当初的房屋转让协议书可是白纸黑字写得清清楚楚：“如果该房今后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归乙方所有”“乙方违约，乙方不得向甲方索还购房款和定金；甲方违约，甲方不得向乙方索还房屋及移交的一切权利。”于是，曾某拿着这份协议向法院提起了诉讼。

根据我国《土地管理法》的规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。宅基地仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，不允许转让给非同一集体经济组织成员。因此，法院判决双方签订的房屋转让协议书无效，曾某须将房屋返还给周某夫妇，周某夫妇将购房款退还给曾某。但是，这房屋转让协议是当初双方自愿签订的。周某夫妇明知涉案房屋宅基地不能转让给本经济集体组织成员以外的人仍然转让，而曾某明知涉案房屋宅基地属于集体经济组织仍然购买，对于合同的无效双方均存在过错。历经十余年，涉案房屋宅基地升值并存有巨大利益后，周某才以合同违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但违反了诚实信用原则。最终，法院在认定房屋转让协议书无效的同时判决周某夫妇承担80%的责任，曾某承担20%的责任。至于房屋补偿费、安置费、搬迁费等费用，因还没有签订拆迁协议，其数额也无法确定，在该案中不予处理，曾某可待上述费用的数额确定后另行起诉。这一场因征地而起的纠纷暂时落下了帷幕。

“当前城市的发展快速，市区的土地紧张，高昂的房价让人们望而却步，不少人将目光转向了郊区农村，到农村买房也成了新潮流。”为此，法官提醒广大市民，在购买农村房屋前，需详细了解相关法律后谨慎购买，不能贪图一时小便宜而造成大损失。

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