买房需看土地证, 谨防使用年限“缩水”
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记者_于玲收集整理
买房时,购房者关注更多的是地段、价格、户型和配套,却忽略了楼盘的土地使用权年限。近日,有购房者向居桂林反映,他所买的一套新房,还没交房,土地使用权却只剩下59年。一般住宅土地使用年限是70年。为何出现如此大幅“缩水”?对房产有何影响?到期后该怎么办?这些成了正在买房、看房购房者热切关注的问题。
案例
刚买新房土地使用年限缩水11年
今年8月,李先生在某楼盘买了一套房,买之前他特意询问了该楼盘土地使用年限,售楼小姐说保证是70年。不过等李先生交完定金准备签署商品房买卖合同时,他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用年限为2008年至2078年。虽说该楼盘所用土地使用年限确为70年,不过由于拿地时间早,即使现在新房还未到手,使用年限仅剩下59年,“缩水”了11年之多,让李先生觉得很不划算。
分析
开发周期、闲置和转卖等因素造成
根据相关规定,住宅的土地使用年限为70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。
目前桂林的在售楼盘中,或多或少都存在土地使用年限“缩水”的问题。这是因为从开发商获得土地使用权开始,正常的房地产规划、开发、销售流程,一般需要两到三年时间,有的甚至会拖上三四年。如果是一些体量较大的楼盘,还可能是分期开发,等到项目后期时,土地使用年限更会有不同程度“缩水”。一般情况下,楼盘土地使用年限缩水3~5年是正常的。
不过也有些土地在开发过程中,遇到一些资金不到位或是相关证件未办妥等客观因素,开发周期被迫延长。还有一种情况,即过去十年,房价飞涨,土地迅速增值,一些实力不济的房企做起了土地买卖生意,有的土地的开发主体变更了很多次,不断的变更也耽搁了地块开发时间。
提醒
续期或须交费,影响房产估值
花了70年的钱,却没买到70年的使用权,得知这样的情况后,购房者自然心里不舒服。对此,广西思贝律师事务所律师满文勇认为,如果开发商在出售房屋时没有明示,开发商应该承担缩水责任。但是因为目前相关法律规定存在空白,土地使用年限与房价之间的关系并不明晰,购房者很难通过诉讼获得赔偿。因此,建议购房者签约前,最好到相关部门就土地性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚,或者查看开发商公示的《国有土地使用权证》。
缩水最大的问题是,年限比原来短了,将来怎么办?根据《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。至于续期是有偿还是无偿,《物权法》中并未明确规定。
目前土地使用年限到期的较少,所以人们对此关注不高。土地使用权限缩水,对房产价值有何影响?满文勇认为,主要体现在二手房方面。一是影响二手房按揭贷款年限,如居住一段时间后,使用年限只有20年,按揭期限也会缩短。二是如果业主打算卖房,但土地使用权年限较短,对房屋估值也会有一定影响。
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