买商住两用房,这些情况要了解
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记者_于玲收集整理
居家、办公两相宜,商住合一,生活方便……无论是投资、办公,还是自住,宜居宜商的商住两用房受到一些置业者的青睐。买商住两用房有什么好处?购买商住两用房要注意什么?居桂林提醒广大购房者,购买前,应事先了解其中利弊,再做决定。
什么是商住两用房?
“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以用于商业开发,也可以用于住宅开发。而在此土地上建成的房屋,可以部分做商业,部分做住宅。开发商如果称某一楼栋为“商住两用”,那么该栋楼的部分(多为底下一层或数层)是作为商业用途,其余部分则是住宅,一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。
商住两用房有何优势?
低总价、不限购、户型独特、人防标准高
商住两用房的优势主要有4点:一是总价低。商住两用房小户型较多,以40~80平方米户型为主,一套房的总价较低。二是大城市不限购。这一点,对于目前仍实施限购的一线城市以及部分二线城市影响比较大。不过,近一两年来,部分一二线城市也把商住两用房纳入限购范围。三是户型设计独特,这也成为吸引年轻购房群体的一点。像LOFT户型,可设计为两层,相当于买一层送一层。最后,由于商住两用房还承担部分商业用途,因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘,这也成为商住两用房受青睐的一点。
商住两用房有何劣势?
首付高、物业费贵、产权期限短、居住密度高
尽管和动辄近百万元的普通商品住宅相比,商住两用房的总价较低,但如果贷款购房,首付比例却不低,一般要求最低首付比例在四成到五成。而一些普通商品住宅首付仅三成甚至两成。另外,购买商住两用房,贷款利率会比同期同档次利率有所上浮,贷款年限也会有所限制。
商住楼在产权性质上具有商业属性,其日后的生活成本和出售成本会比普通住宅要高。首先,商住楼的水电费用大多是按照商业水电费计算,比民用水电价格要高;此外,商住楼的物业费用和公共维修基金费用也会比普通住宅要贵。
房屋产权期限也需加以衡量,普通住宅产权年限为70年,而商住用房产权年限为40或50年。根据我国2007年出台的物权法相关规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,并无自动续期的规定,如果到期,如何处理也是一大难题。
买商住两用房要注意什么?
1、明确未来使用费的缴纳依据:购房者应问清水电等是否按商业标准收取,一些开发商会采取相应补偿措施,有些费用可以按民用价格缴纳。
2、了解项目是否有相应配套建设:非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套幼儿园、学校,医疗机构等,购房前最好了解清楚。
3、首选商住分区,避免商住混杂:商用区和居住区分为不同楼座、相对独立,甚至连小区配套、公用设施都各自独立,能避免混用及费用收取标准的混乱。
4、留心“商改住”违法行为:“商改住”是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地,并最终以商务公寓或酒店式公寓的推出,商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为,相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。
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