会员群热问解答
开发商逾期办证,
哪些情形可免责?
记者_于玲收集整理
不动产权证一直是购房者最为关心的问题之一。由于开发商逾期办理不动产权证引发的纠纷也非常普遍,居桂林“买房热问”栏目就曾多次聚焦“开发商逾期办证,业主该如何维权”等问题。不过,当开发商逾期办理不动产权证,业主和开发商对簿公堂时,并不是任何时候诉讼请求都能获得法院支持。
分析
不可抗因素导致逾期办证
现实生活中,出现逾期办理不动产权证的情况,多是由于开发商原因造成,因此,法院往往支持业主的诉求。不过,当开发商逾期办理不动产权证是由于政府行为引起的,开发商可免责。
首先,政府行为如是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力;其次,政府规划调整,则应考虑为情事变更因素,这些因素开发商是不可控的,应认定为不可抗力因素,依公平责任原则,应该允许开发商进行合同变更或者解除合同。
但是,如果政府行为是基于第三人的过错做出的,如开发商违反规划超建、改变容积率等,导致政府部门责令其改正的,则不能认定为不可抗力,不能免除开发商的责任。
提醒
4种情形开发商可免责
当开发商逾期办理不动产权证时,如果是由下列4种情况引起,开发商可以免责。
1、合同中约定的免责事由。如购房合同中约定,由于政府规划调整等,引起开发商逾期办证,不能算开发商违约,自然就无需承担违约责任。
2、法定的免责事由,也就是所谓的不可抗力因素,包括地震、洪水、泥石流等特大自然灾害。
3、购房者违约在先,致使开发商拒绝交房或者难以办理不动产权证。如购房者未按时缴纳契税等相关款项,未及时提供相应办证材料,造成逾期办证等,开发商也无需担责。
4、购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房,实际上开发商已具备合同约定的交房条件,取得了《建筑工程竣工验收备案表》,此时由于业主未及时收房而导致逾期办证的,自然也不是开发商的责任。
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