投资有风险,算清收益再出手
桂林HAO悦国际位于火车站商圈,具有一定的地段优势。
记者_黎俊宏摄影_方嘉
当“房住不炒”被反复强调,当租售并举被不断重复,在全国各地大力发展“租赁市场”的同时,桂林各类公寓产品也不断涌入市场,吸引了大量购房者和投资者的目光。如今,桂林的公寓有投资价值吗?如何选择公寓能够实现收益最大化?
选择核心地段,锁定优质客群
作为一个国际旅游城市,2018年上半年桂林接待游客约4800万人次,正是因为拥有其他城市难以复制的客流资源,因此桂林的公寓租赁市场也注定与其他城市有别。
买房先看地段,公寓投资亦是如此。地段决定了客户群体,这些群体的年龄构成、收入水平及消费习惯,又决定了租金水平。在桂林,有着大量租房需求的人群分别是外地游客和各大商圈的年轻白领。
在桂林,无论是市中心或是旅游景点旁,几乎没有新盘在售,因此也难以在这些区域进行公寓投资。从市场上来看,有公寓在售的楼盘如桂林HAO悦国际、百年荟·城市广场、彰泰·橘子郡、桂林恒大广场等项目皆是靠近火车站等交通枢纽;又如桂林吾悦广场、信昌·棠棣之华等自带或靠近大型商业综合体的楼盘。
靠近车站的区域,聚集大量外地游客,这里的公寓更适合作为酒店或者民宿出租,在旅游旺季还可以适当调整价格,提高租金收入水平。而在靠近高新万达广场等商业、写字楼集中的区域,聚集较多的白领、企业员工,这类人群收入较高,有着稳定的租房需求,租金也比较有保证。
投资产权式酒店公寓,首选品牌运营商
在产权式酒店公寓这一类投资品中,除了客群和地段等外界因素,运营商的实力也十分重要。
业内人士分析,运营较好的公寓项目,大多数是统一管理的,这是公寓能够保值升值的基础,而品牌房企的管理运营能力更强。以高新万达广场的公寓为例,30~72平方米的公寓,租金能达到1600~3000元/月,高于周边公寓租金。
纵观桂林楼市,统一运营并且管理还不错的项目其实并不多,桂林华润中心推出的MIXC铂寓是其中之一。该项目主要针对商务客群,产品位于写字楼上,具备了商务办公和商务公寓两大功能,并配合品牌开发商的资源优势,业主无需担心出租问题,还能最大化提升租金回报。
延伸阅读
如何计算公寓的收益?
公寓值不值得投资,先要算清楚回报收益。公寓的收益无非有两种:出手转售赚差价,或是出租赚租金。
1、转售赚差价
很多人也许听说过商业性质公寓转售税费高,但究竟高到什么程度,购房者难有具体概念。转售商业公寓,卖家需要缴纳增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得税,其中以转让价与购入价的差额征收增值税。
应缴纳增值税:(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%
印花税以及契税:税收核定价×(4%+0.05%)
土地增值税:差额的30%~60%(本次以30%计算)
个人所得税:(税收核定价-合理费用)×20%,即个人实际所得金额20%,个人实际所得金额=转让增值额-各种税额
假如以26万元购入一套公寓,5年后升值至36万元后售出,需要缴纳的税为:(36万-26万)÷(1+5%)×5.65%+36万×(4%+0.05%)+(36万-26万-税费)×30%+(36万-26万-前面总计)×20%=5.515万元
即除去税费,26万投资5年最终可获得收益为4.485万元。
2、租金回报率
一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金,可以计算租金回报率,计算公式为:租金回报率=(月租金×12)/购买房屋总价×100%。值得投资的公寓,投资的租金回报率一般不低于5%。
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