昔日维权案例 今日买房借鉴
位于大学城旁的百花园项目已经停工,很多业主不仅拿不到购房合同,交房承诺也迟迟未能兑现。
如今越来越多的开发商将物业服务作为竞争的有力砝码。
桂林一楼盘施工工地。对于购房者而言,买房的每一步都要小心谨慎。
Text/记者吴李赟Photo/方嘉
一年一度3·15,很多在楼市中摸爬滚打的购房者早已被折磨得无力吐槽。由于一时疏忽,一着不慎满盘皆输的案例也比比皆是。购房时说得好好的,但交房时却是另一番场景。“哑巴吃黄连有苦说不出”的买房经历让很多人懊悔至极。这样的情况该如何维权?业内人士建议,在购房时一定要认真查看合同上的每一项细则,请务必睁大双眼警惕购房陷阱。
关键词楼盘停工、开发商跑路
案例:2013年开始销售的桂林大学城旁的百花园项目,迄今为止业主手中拿到的仍旧是一份简单的购房协议,开发商允诺的购房合同、交房迟迟未能兑现。居桂林记者曾对此进行了详细的调查报道,发现百花园项目已停工,售楼部也一直处于关门状态。
从记者了解的情况来看,百花园以低价、团购的名义向购房者售房,单价算下来仅2000元/平方米左右。另外,为吸引购房者,项目曾一度打出购房成功将回馈10万元购房款或等值汽车的促销广告,不过之后这种促销方式被政府叫停。
律师支招:如果开发商法人代表外逃,购房者可前往工商部门查询注册公司,如果开发企业仍然存在,购房者可凭定金收据、购房合同等凭证,要求其支付违约金,同时解除购房合同,偿还合同中已经履行部分的房款。
居桂林点评:辛辛苦苦攒下钱买了房子,却因为开发商的资金短缺停工,该交房时却拿不到房子,甚至出现楼盘烂尾,这样的案例在桂林并不少见。例如火车站旁的“枫丹国际”,已经烂尾十余年,现在还是一副框架。相对保险的还是买大品牌开发商的房子。
关键词延期交房
案例:近年来,延期交房、延期办证的情况在桂林已经少了很多,但仍存在一些问题。比如开发商明知社区中一些配套设施,甚至房屋内部施工质量尚未达到交付使用条件,但为了避免延期交房的赔偿金,硬是在不合格的情况下交房,等到业主要求开发商整改时,开发商又把延期收房责任推到业主身上。
律师支招:小开发商在建房过程中,一旦资金链断裂,或将出现房子无法建起来、延迟交房等问题。因此,选择资金实力雄厚的房企开发的项目更为可靠。
开发商逾期交房一般有两种情况:一种是在合同约定的入住日期到来时,开发商未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,开发商也通知购房者入住。针对第一种情况,在签订合同时,直接约定逾期交付期间的违约金即可。而为了防止出现第二种情况,买卖双方应在合同中明确约定:开发商向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件。
居桂林点评:延期交房曾在一段时间内成为桂林楼盘普遍出现的一个问题,但这两年情况明显好转。虽然延期交房会对购房者有所补偿,但在购房者心中,对开发商的信任度已经大大降低。
关键词物业糟心
案例:去年底,居桂林记者曾走访桂林多个入住楼盘,发现有些小区的物业服务水平真是“不敢恭维”。例如碧园·印象桂林的物业,首先是管理不到位,小区入口处保安不加询问就直接放行;再者是对小区内日常维护不到位,小区多个运动器材和儿童游乐设施已经破损无法使用,小区内的人工湖内也飘着多种杂物,且木质安全栏杆多处破损没有维修,对业主尤其是小孩存在严重的安全隐患。更有业主在公共用地上种菜,据业主反映,种菜的异味让他们难以忍受,向物业反映多次也没人理。
律师支招:按照规定,物业公司应每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药等,以及维护小区内日常运作和其他规范的行为,业主可对照此规范要求物业提供服务,如达不到要求可相应减免物业费。
居桂林点评:周到、细致的物业服务会极大提升整个社区的居住品质,好物业对房子未来价值的提升也同样值得期待,因而好物业成为不少购房者置业的一个参考。在楼市竞争日益激烈的情况下,不少开发商越来越重视后期的物业服务,将其作为竞争的一个有力武器。
关键词二手房交易
案例:2017年底,赵女士在某中介的陪同下看中了一套房子,她在看房过程中了解到,该房产不存在任何抵押情况,于是交了1万元定金给中介,由中介手机转账给业主;随后,中介补充完成了一份收据,该收据由业主母亲代为签字并按了手印。
第二天,赵女士发现该房产已做银行抵押,业主要求先交10万元办理解押手续,赵女士提出先交2万元,但业主不同意,双方争执不下,业主提前离场。对此事件,业主、中介、买家三方各执一词。
律师支招:就现有材料来看,三方都存在一定的过失。本案中,双方虽然没有签订买卖合同,但卖方出具的定金收据明确了房屋的详细信息和违约责任,可以视为双方就买卖的事宜进行了详细的约定。鉴于该事件很多问题模糊不清,谁对谁错不好下结论。
不过要提醒广大购房者的是,在二手房交易的过程中,中介要充分发挥居间人的作用,尽职调查房屋状况,协助买卖双方办理相关手续,最好签订一个三方协议,明确各自的权利和义务,详细写明具体的操作细则以及违约责任。
居桂林点评:其实在二手房交易中,中介起到的作用尤为重要,但购房者除了选择一个靠谱的中介外,在实际看房和走访过程中,也要多看多问多打听,避免出现信息不对称的情况。
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