买房告别“公摊”,房价应声上涨?
一位购房者在售楼部研究户型模型。告别“公摊”的消息一出,购房者最关心的就是房价会否上涨。
记者_黎俊宏摄影_方嘉
近日,住建部关于“住宅应按套内面积交易”的征求意见稿引起全社会的广泛关注。此举否意味着未来买房将告别“公摊”,房价会否受此影响而大幅上涨?
新闻背景
买房可能以“套内面积”进行交易
近日,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范等38份规范的修改。其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按套内面积进行交易。
赠送面积会否算作套内面积?
以套内面积进行交易,则意味着“公摊面积”有可能退出市场。从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的公用建筑面积已成惯例,这次真能告别公摊吗?此举会对楼市产生什么影响?购房者心中产生了无数个问号。
其实不仅购房者关注公摊面积,开发商也同样重视。得房率越高的房子,性价比较高,也因此备受购房者青睐。
在桂林,“赠送面积”并不少见,尤其是临桂和灵川等区域的楼盘,N+1或者N+2房基本成为销售主流,像彰泰、兴进、信昌等房企也对赠送面积颇有研究,不少热销户型都是接近0公摊,从而减少购房者的落差感。
若是以套内面积计价,会否让赠送面积黯然失色?
桂林市房地产业协会会长申应林表示,所谓赠送面积,实际上是开发商在建筑审批的基础上进行的调整和改造,是一种营销噱头,赠送面积可以使用,但并不属于套内面积。在不动产办理中,房屋的建筑面积和套内面积皆包含在内,而赠送的面积没有产权,因此两者在本质上并不相同。
以套内面积计价,房价会否大涨?
“带皮核桃15一斤,不带皮的核桃30一斤。”公摊面积或将取消的新闻下面,这条回复最为抢眼。
房价始终是购房者最关心的话题,从目前来看,桂林市区大多数房价在8000~1.2万元/平方米,临桂房价主要为6000元/平方米。若是以套内面积计价,桂林的“名义房价”似乎会出现大幅上涨。
举个例子,比如在桂林以100万元买一套100平方米的房子,单价是1万元/平方米,如果按照套内面积交易,房子变成75平方米,单价就变成了约1.3万元/平方米;若是在临桂,以套内面积计价的话,房价可能高达8000~9000元/平方米。
虽然房子还是那个房子,总价还是那个总价,但看上去不仅房子缩水了,而且单价还上涨不少,购房者心理上会难以接受。但实际上桂林房价真的涨了吗?并没有。
申应林认为,以套内面积计价对房价并没有实质影响。实际上,以套内面积计价并非新鲜事。记者通过走访彰泰、兴进、融创、碧桂园等房企热销项目发现,目前购房合同上基本都有以建筑面积和套内面积计算的价格,这两者不同的价格差,也是所有购房者都能看到的。申应林提到,“从1998年起,桂林曾经有两至三年是以套内面积计算房价的情况,但后来房地产有关部门和开发商都认为这是多此一举,就一直保持以建筑面积计价的方式。”
此外,无论是在计算楼盘的容积率还是备案价格等方面,向来都是采用建筑面积计算,而在不动产登记中,建筑面积和套内面积两种计价方式都有包含。由此可见,房价不会因此大起。同时,即使是以套内面积计价,想避开公摊也是几乎不可能的。开发商在建设园林、外墙、电梯、楼梯等公共面积的投入单独销售给购房者过于复杂,将成本包含在建筑面积的房价内更容易理解,羊毛终归还是出在羊身上。
套内面积计价是否为房地产税铺路?
自从住建部发文出来后,就有部分专家学者认为此举有为“开征房地产税铺路”的含义。他们认为“房地产税”会有人均免征面积,不同类型住宅的“实用率”不同,所以按照套内面积,则是更加公平的方式。
对此,记者咨询多位业内人士,大家都认为这个可能性不大。首先目前关于房地产税如何征收,到底是按套数、建筑面积、还是套内面积计算都尚未有结论,以此猜测缺少依据。此外,即使是征税,不同城市、地段、配套的房子也不应该以套内面积一概而论。
记者观察
桂林作为一个三线城市,楼市政策相对宽松,而政策从通过到落地执行仍然有很长一段时间,目前尚处于征求意见阶段,购房者无需对此过于恐慌或亢奋。实际上不管怎么计算,房子的总价都是不变的,与其担心房价,不如抓住机会早点上车。
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