住宅以套内面积交易会有何影响？
本报记者易舟芹
随着人们的生活水平不断提高，大家对生活品质要求也越来越高。如今，不少品质楼盘在贵港市拔地而起，不仅给购房者提供了高品质的生活，而且充分展现了城市建设发展水平。市民们在购房时，住房面积大小一直是市民关心的话题。
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中的一份《住宅项目规范（征求意见稿）》指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。征求意见稿发布后，立即引发舆论关注。
而“建筑面积”“套内使用面积”“公摊面积”，这几个专有名词经常让购房者分辨不清。
据了解，我国大部分省市之前购买房屋面积包括两个部分：即套内面积+公摊面积。根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
而套内使用面积则为套内建筑面积的一部分，套内建筑面积是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。
“我正准备购买一套商品房，但是在计算面积时，不知怎样计算才算是正规的。如果按套内使用面积进行交易，老百姓买房更直观，还可以自己测量，最大的好处在于让消费者明明白白购房。”6月10日，家住天悦尚城的业主李女士告诉记者，现在住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同，而套内使用面积不同的问题。
“不管是按套内面积计价还是按建筑面积计价，对房屋的总价是没有什么影响。”华奥·阳光城梁副总经理告诉记者，在总房价不变的情况下，按照套内面积计算，单价要高于按建筑面积计价。对于购房者而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和购房者是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范（征求意见稿）》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的要求其实并不冲突。因为无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说，假设原来100平方米的房子售价在400万，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后，房子总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会改变，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。
那么套内使用面积与公摊面积有什么关系？
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”征求意见稿发布后，大家纷纷猜测，公摊面积是否取消？但相关业内人士指出，对于购房者而言，公摊面积如果不计入面积价格或是认为越小越好，就意味着开发商同样可以提高套内单价。要确保房屋居住品质，就要制定规范设计标准和科学合理的公摊系数。
“为了让业主拥有一个更舒适的居住环境，华奥·阳光城在房屋设计时，聘请上海有名的大公司做设计，力求做到公摊面积科学合理，在户型结构设计时实现最优化，给业主们创造一个高质量的生活氛围。”梁副总经理说，如果一个小区没有公摊或者是公摊很小的住宅，实际上会降低业主的居住品质，业主使用时的舒适度就会降低。而公摊面积是为业主和小区环境服务的，比如公摊面积大的电梯房，电梯配备大小不同，步梯和消防通道会宽一些，同一层楼的公共过道会宽一些，南北通透性好一些。当然，如果按套内面积售房，这就要求开发商在设计房屋时，设计更要优化、合理，对公摊面积精打细算，找更好的房屋建筑设计院、设计大师设计图纸，让得房率更高，居住又舒适，这样的楼房既好卖，开发商的收益又高。
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