新修订的自治区物业管理条例亮点多 业主大会成立门槛降低 旧物管拒不退出将受罚
解读
南国早报记者郭燕群
为给物业管理各相关方明确的法规指引，新修订后的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）在上位法规定原则的基础上，对实践中的热点难点问题都尽量作了明细规定，以有效减少实践中的争议和纠纷。
业主大会
10人以上联名可申请成立业主大会
现状
目前，我区业主大会成立的比例不到30%。业主大会、业主委员会成立难有多种原因，如达不到联名申请的法定数量；业主自己来完成申请、筹备召开业主大会的全过程，经常碰到物业和开发商不配合提供相关材料等。
《条例》：
为维护广大业主的合法权益，《条例》用很大篇幅，对业主大会和业主委员会的成立及日常运作作了较完善的规定。
为了降低启动筹备工作的难度，修订后的《条例》规定：在符合召开首次业主大会会议条件前提下，“已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名”修改为“十人以上的业主联名”可以提出成立业主大会的申请。
《条例》明确，业主获取资料的途径，能够由有关主管部门提供的，不再要求业主收集、提供。例如，物业共有部位、共用设施设备信息、规划车位信息等资料，业主可向住建主管部门等有关主管部门申请查询；筹备召开首次业主大会会议所需要的规划总平面图、业主及房屋、建筑物面积清册等，直接由街道办事处或者乡镇人民政府要求有关主管部门免费提供。
《条例》明确规定，街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面申请的60日内组建首次业主大会会议筹备组；在原条例规定筹备组成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议的基础上，增加规定“特殊情况可以延长不超过60日”。
在解决召集难、投票难问题上，增加了业主小组和业主代表的制度，明确由设区的市住建部门建立物业管理公共事务电子投票系统。
《条例》明确了业主大会的成立条件为“自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立”；同时规定，业主大会可以委托居（村）民委员会代管业主大会印章。即使业主无法选举出业主委员会，也不影响业主大会的成立。
《条例》还明确，新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。
分期开发的小区允许成立业主大会
现状
目前，广西部分大型小区已划为一个物业管理区域，一期的水、电、管道与二期、三期共用，不能算“相对独立小区”。但因小区分期开发建设，后期尚未建设完成，业主入住几年，小区成立业主大会依然遥遥无期。
（上接2版）
（下转3版）
业委会
业委会成员交物业费情况需公示
《条例》：
为了解决目前分期开发出现的业主大会成立难问题，修订后的《条例》对已分期开发的项目作出原则性规定，允许同一个物业管理区域在分期开发期间成立业主大会、选举业主委员会，同时要求分期开发期间成立的业主大会、选举的业主委员会，作出的决定不能损害后期开发物业业主的合法权益。
现状
目前，针对部分业主委员会不作为、不敢为、乱作为，监管比较薄弱。
《条例》：
修订后的《条例》规定了业主委员会委员应当符合的条件和不得担任业主委员会委员的情形，如被列为失信被执行人、不在小区实际居住、有损坏房屋承重结构等违法行为且未改正的，不得担任业主委员会委员。
为了优化业主委员会组成人员素质和结构，《条例》规定了居（村）民委员会可以推荐业主人选参选业主委员会委员。同时鼓励共产党员以及法律、财务、工程等专业人员和符合条件的居（村）民委员会参选业主委员会委员。
为加强对业主委员会工作的监督，《条例》列举业主委员会应该公开的信息，如公示委员支付物业费、停车费等相关费用及停车位使用情况；明确规定9项业主委员会委员和候补委员行为禁止，如挪用、侵占专项维修资金、公共收益，换届时拒绝交还业主共有的档案、资料和印章等。针对违法禁止性行为设定相应的处罚，包括给予警告，并处1万元以上3万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；业主委员会作出的决定要过半数签字，并公示签字同意委员名单。
针对不依法履职的业主委员会、业主委员会委员，在调查核实后，《条例》还规定乡镇人民政府、街道办事处可介入并组织业主委员会提前换届、责令罢免业主委员会委员。鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度。
物业管理
旧物管拒不退出，每日罚款1万元
现状
近年来，小区新旧物管在交接过程中引发的矛盾不断，旧物管拒绝退出，新物管无法进驻，严重影响小区的正常生活秩序。
《条例》：
《条例》规定原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。
在法律责任部分，《条例》规定，对合同终止拒不退出的，由住建部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，对拒不移交规定事项的，处1万元以上10万元以下罚款；拒绝退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起按照每日1万元的数额按日连续罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。造成业主损失的，应当赔偿损失。
小区车位“只售不租”最高罚50万元
物业管理区域内规划用于停车的车库、车位，一些开发商“只售不租”，为此引发物业矛盾。
现状
《条例》：
物业管理区域内规划用于停车的车库、车位应首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租，租金按照自治区、设区的市有关规定执行。
建设单位、物业服务人应当按季度公示车位、车库数量和使用信息等。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要并提前七日向业主公示后，可临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理区域以外的单位或者个人。
《条例》明确，建设单位未首先满足业主的需要，将车库、车位出售给本物业管理区域内业主外的单位或者个人的，责令限期改正，按每个违法出售车库、车位处5万元以上15万元以下罚款。
建设单位以只售不租为由拒绝向业主或者物业使用人出租尚未出售的车位、车库的，由住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处10万元以上50万元以下罚款。
建设单位未首先满足业主的需要，将尚未出售的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的单位和个人的，责令限期改正，按每个违法出租车位、车库处5000元以上1万元以下罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位、车库处每月1000元罚款。
电动自行车禁止上楼入户充电
现状
电动车进楼入户充电存在重大安全隐患，由此引发的爆炸事故时有发生。
《条例》：
建住宅小区应当规划和配套建设电动汽车、电动自行车集中停放和集中充电设施。已投入使用的住宅小区，根据实际情况增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。
禁止在建筑物内的首层门厅、疏散通道、安全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的区域停放电动自行车，为电动自行车充电；禁止在标准层二楼以上建筑物专有部分为电动自行车、电动自行车蓄电池充电；禁止违反安全用电要求乱拉电线和插座为电动自行车、电动自行车蓄电池充电。
公共收益
存入银行专户接受政府监管
现状
小区内随处可见的商业广告、露天停车位的收费等都是公共收益，但收益有多少、怎么花，许多业主却不知情。
《条例》：
进一步完善利用共有部分从事经营活动以及经营收益的分配与使用。明确公共收益应当单独列账，存入银行专户，接受政府监管。
对业主大会成立前扣除的经营管理成本比例确定为30%。要求50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金。同时，明确业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。
为确保公共收益最终能为业主所有，修订后的条例除了要求政府加强监督与管理外，还专门针对侵害业主公共收益的行为设置了法律责任。规定挪用、侵占公共收益的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期归还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额两倍以下罚款。造成损失的，依法承担赔偿责任。挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究刑事责任。
未将公共收益存入银行专户的，由物业所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。
《条例》详细列举了物业服务人应当公示并及时更新的信息，如要公示物业专项维修资金使用情况；水、电等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等。不按规定公示的，由物业所在地的县级以上住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。
物业费
禁止以停水停电方式催交物业费
现状
一方面，业主投诉物业服务质量差乱收费；另一方面，物业服务人诉苦成本高调价难，物业服务质量差与物业服务收费低，形成恶性循环。
《条例》：
针对前期物业费调价难问题，《条例》明确规定了政府指导价应当每三年调整一次并向社会公布。同时规定，因政府指导价变动需要调整前期物业费标准的，应按照前期物业服务合同约定，根据自治区物业服务等级评定的有关规定先行核定物业服务等级后，按照核定的物业服务等级在政府指导价的范围内调整。
针对物业收费难，《条例》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人、业主委员会可采用公告方式催费。同时明确，业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业费；未结清的，买卖双方应当对物业费的结算作出约定，并告知物业服务人；约定由买受方支付的，业主负有连带责任。
此外，《条例》规定了12项物业服务人的禁止行为。如禁止以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容、降低服务质量；禁止采取停止供电、供水、供燃气等方式催交物业费，违反该规定的，由住建部门责令改正，处2万元以上5万元以下罚款；禁止物业服务人擅自利用、许可或者默许他人在公共场地、共用部位从事经营活动，或者利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行广告宣传等。
新闻推荐
◆7月23日，市委常委、组织部部长农毅，副市长李光劭带队拜访广西电子科技大学。广西电子科技大学校长徐华蕊、党委副书记聂...
广西新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离广西再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。