租户和房主，这些“消费单”由谁买

◎楼市咨询

今报实习记者吕晓芳

租户使用房屋，房主拥有房屋所有权。当租户居住其中，产生一些额外费用，到底由谁来承担？最近一些市民遇到这类难题，律师支招解决。

【案例1】

这笔物业费该由谁承担

市民陈女士：2016年7月在河东一带购买了一套二手房，当时与房主何先生有个约定，就是购房后还要返租两年给何先生一家住，因为他购买的新房还没有交房。双方同意约定后，何先生一家一直住到2018年7月才搬离，这期间何先生按时缴纳了水电煤气费，但是没有缴纳物业费。

2019年陈女士一家入住后，才发现返租给何先生的两年中，他们一直未交物业费，且至今没有在物业公司处办理更名。陈女士认为，何先生一家搬离后的物业费由陈来承担，在此之前应由何先生承担。陈想知道，遇到这种情况，物业费这样分摊是否合理，有何处理依据？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：首先，应明确物业费的缴纳主体。物业单位收取物业费的合同依据是《物业服务合同》，而物业服务合同的签订主体是物业单位和业主，因此物业费缴纳主体是业主。根据《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十五条，如果《房屋租赁合同》约定由承租人缴纳物业费，则承租人负有有缴纳义务。但若承租人不按时缴纳，物业单位有权要求业主承担连带缴纳责任。

其次，回归到陈女士的问题，若陈女士在2016年7月已经办理了房屋转移登记手续，虽然在物业处还未更名，但未更名不影响陈女士的合法权利人身份，此时在法律上，房屋业主已经从何先生变更为了陈女士，因此陈女士负有缴纳物业费的法定义务。

后陈女士将房屋返租给何先生，如果有《房屋租赁合同》且约定何先生缴纳物业费，那么2016年7月~2018年7月期间，何先生应作为缴费主体缴纳物业费。如果何先生拒不缴纳，或者合同没有约定，那么应由陈女士来缴纳。请注意，物业费缴纳主体不等同于实际承担者。鉴于何先生这两年一直以承租的身份居住，应实际承担物业费的支出。只是物业单位基于合同相对性，只能向业主主张物业费，陈女士缴清物业费后有权向何先生追偿。

【案例2】

楼下经常“飘雨”楼上租户不处理

市民小刘：我住在柳北区某小区，最近楼上邻居家渗水到我家，导致我家墙皮脱落，墙壁抹灰层脱落，卫生间经常像下小雨一般。跟楼上住户沟通，楼上住户称自己是租户，没有办法处理。我们小区是老旧小区，没有物业公司管理，目前朋友建议我找社区协调处理。

请问这种情况，是租户处理还是房东处理？给我们家造成的损失，如何修复和赔偿？

广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队律师唐小惠：根据《合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

解决此问题，小刘可采取以下策略：

1.先找楼上房东出面维修漏水问题；2.如果房东认为渗水和损害没有因果关系；找第三方介入（最好是专业维修人员），和房东一起查实、明确小刘家屋内墙体灰层脱落、卫生间滴水的原因；最好全程进行录像；3.明确损害因果关系后，若房东仍不维修的，可以起诉到法院要求房东就渗水点进行维修，停止侵害，排除妨害，并要求房东承担墙体修复的费用。4.如果起诉前，小刘若已经自费对屋内的墙体进行修复，付款时记得备注转账用途，如“维修XX号墙体费”，并保存费用支出的依据和票据。起诉时可作为损失赔偿费用进行主张。

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